최근 부동산 시장 상황을 알 수 있는 몇 가지 기사

"1년 가까이 나와 있는 매물도 많아요. 집주인들도 이제 싸게 내놓아야 팔린다는 생각을 하는 것 같습니다."(서울 도곡동 D중개업소 사장)

집을 매물로 내놓고 기다리는 시간이 점점 늘어나고 있다. 서울 강남권에서도 시세대로 내놓은 물건들이 안 팔린 채 3개월을 넘기기 일쑤다.

최근 실거래가 공개와 연말로 갈수록 집값이 더 떨어질 것이라는 매수자 기대 심리로 인해 아파트 거래가 매수ㆍ매도자간 지루한 공방전으로 변하고 있다.

압구정동 S중개업소 관계자는 "구현대1차 43평형은 최근 15억2000만원에 거래된 바 있지만 대부분 그 이상에 매물이 나와 있어 거래가 안되고 있다"면서 "강남권 수요자들은 실거래가를 대부분 알고 오는데 집주인들은 시세 이상을 받으려고 하니 거래가 되겠느냐"고 반문했다.

일부 집주인들은 보유중인 집을 처분하고 다른 집을 계약하는 데 어려움을 겪기도 한다.

서울 강남권이나 목동 등 주요 인기지역 집주인들도 불과 1년 전처럼 '내놓은 달에 팔릴 것'이라고 생각했다가 낭패를 보는 사람이 많다.

목동 E중개업소 실장은 "평형 넓히기를 시도했다가 가격과 시간이 맞지 않아 무산되는 사례가 많다"면서 "8ㆍ31대책이 나온 이후로는 가격을 낮춘 매물이라도 적당한 매수자를 찾는 데 최소 3개월은 잡아야 한다"고 조언했다.

최근 비수기가 끝나면서 일부 단지는 매물 소화 속도가 빨라지고 있어 지역간 격차가 큰 편이다.

대치동 은마아파트 인근 중개업소 관계자는 "은마아파트는 비수기 때 매매가 없었는데 지난 8월 말부터 거래가 살아나기 시작했다"고 귀띔했다. 매물이 팔리기까지 걸리는 시간은 부동산 경기 상황 이외에도 △매물 가격 △해당 지역 △평형 △수리 상태 등에 따라 달라진다는 점에 유의해야 한다. 특히 아파트가 아닌 주택은 집주인들이 집을 파는 데 6개월~1년은 잡아야 한다.

신월동에 있는 중개업소 관계자는 "주택 밀집 지역에서는 1년이 넘은 매물이 수두룩하다"면서 "인근 분양아파트로 옮기려다 기존 주택이 안 팔려 자금 조달에 어려움을 겪는 집주인이 많다"고 전했다.

거래 부진에 따른 매물 적체는 연말로 갈수록 다소 풀릴 가능성이 높다. 잠실 중개업소 사장은 "2주택자 발등에 불이 떨어지는 연말에 거래가 살아날 가능성이 높다"며 "그러나 싸게 내놓기 보다는 여전히 증여 등으로 돌아서는 집주인이 많은 편"이라고 전했다.

=> 이번 부동산 시장 상승세에서 주도주 였던 강남 지역 마저... 이젠 높은 호가엔 거래가 안 되고... 급매물만 일부 거래되면서... 매물이 쌓이는... 하락시 전형적인 현상들이 나타나고 있구요.

2주택자 발등엔 지금 불이 떨어져 있다. 즉, 8.31 대책이 실제 효력을 발휘하는 2007년 까지 정리하려는 매물이 많음에 대한 중개업소 사장의 증언도 나와 있습니다. 그죠?

2. "집값은 하락하지 않는다"는 4가지 오해

머니투데이 2006-08-26 12:50

미국의 주택 경기가 급속도로 위축되고 있다. 7월 들어 주택 판매량은 2년래 최저치로 떨어졌다. 판매량이 줄다 보니 재고량은 13년래 최고 수준으로 늘었다. 가격 상승률도 1%에도 못 미칠 만큼 둔화됐다.

그러나 여전히 집값이 급락하지 않을 것이라고 기대하는 사람들이 많다. 소득의 원천인 고용 활동이 활발하고, 시장의 자율조절 기능으로 가격이 되받아 오를 것이라는 믿음 때문이다. 그러나 미 경제잡지, 포춘의 편집국장인 스완 툴리는 환상을 버리라고 조언한다.

◇ 고용이 집값을 뒷받침한다는 환상을 버려라

일자리와 집값은 연관성이 높다. 1980년대 중반 텍사스나 90년대 초 보스턴에서 일자리가 줄자 집값도 급락했다.

하지만 일자리가 증가하는 한 집값이 떨어지지 않을 것이라는 주장은 경제학적으로 맞지 않는다. 일자리가 늘면 주택 수요도 증가한다. 그러나 주택 공급량이 시장에서 흡수될 규모를 넘거나 주택 매도압력이 높아지면 가격은 떨어질 수밖에 없다. 대표적으로 미 샌디에이고나 북 버지니아 지역에서 이런 현상이 나타나고 있다.

◇ 시장의 자율조절 기능을 맹신하지 말라

시장의 공급 조절기능은 '세계석유수출국기구(OPEC) 이론'에 비유할 수 있다. '가격상승=수요감소=공급감소'라는 등식은 주택 가격에도 사용될 수 있다.

과거 경기침체 때 과대 공급으로 어려움을 겪었던 주택건설업체들이 교훈을 맘 속에 새겼을 것으로 판단할 수 있다.

그러나 주택건설업체들은 판매량이 줄고 있음에도 불구하고 새 주택을 쏟아내고 있다. 과거보다 이윤이 줄기는 했지만 여전히 집을 팔아 이윤을 남길 수 있기 때문이다. 그러나 수요는 줄고, 가격은 하락하고 있다. 지금까지 경험했듯이 높은 가격은 시장 붕괴의 전조가 된다는 점을 명심해야 한다.

◇ 저금리가 집값을 지지할 것이라는 믿음을 버려라

주택 뿐만 아니라 주식, 채권 등 모든 자산은 물가상승(인플레이션)률에 따라 가치가 달라진다. 인플레이션을 감안하지 않은 명목 가격은 높은 상승률을 기록했다.

문제는 주택대출 금리가 하락하는 폭 이상 집 값이 올랐다는 것이다. 이 때문에 집값에 거품이 끼었다고 말하는 것이다. 여전히 금리가 낮지만 금리가 오르면 집값은 꺾일 수밖에 없다.

◇ 규제로 공급이 줄면 집값이 오를 것이라는 믿음도 사실과 다르다

뉴저지나 뉴욕, 워싱턴, 시에틀, 샌프란시사코 등 대도심 외곽에서 건축허가를 받는 것은 여전히 어렵다. 그러나 미국의 주택시장은 아주 유동적이다. 사람들은 직장에서 점점 더 먼 곳으로 이사하고 있다. 가격이 하락할 수밖에 없는 이유다. 샌디에이고에 집을 마련했던 사람들은 이제 절반 가격에 텍사스나 남 캐롤라이나 지역에서 집을 장만하고 있다. 경기가 둔화되자 수요는 줄고 있으나 역사상 최고 수준인 385만채의 집이 수요자들을 기다리고 있다.

=> 사실 99년 부터 시작된 부동산 붐은... 우리나라에만 국한된 것이 아니라... 전세계에서 동시 다발적으로 일어난 현상이었습니다. 미국, 영국, 중국, 호주 등등등...

전세계적으로 동반 상승했듯이... 이젠 동반 하락 하려 하고 있습니다. 중국의 부동산 가격은 벌써 2005년 부터 급락하기 시작했고... 미국, 유럽, 호주 등에서도 부동산 가격 하락이 일어나고 있습니다. 울나라만 예외일 순 없겠죠?

3. 8·31 세제개혁은 되돌릴 수 없다

보유세 강화는 선진국형 세제 시스템

[8·31 부동산정책 1년 릴레이 기고 ①] 김용민 조달청장

부동산 제도에 대한 종합적 개혁방안을 담아낸 8·31부동산정책 나온 지 1년이 됐다. 그동안 시장에 역행하는 대책, 과다한 세금부과론 등의 수 많은 왜곡과 저항에도 불구하고 이 정책은 1년이 지난 지금 시장에서 점차 효과를 보이며 부동산 시장을 안정시키고 있다. 국정브리핑은 2005년 TF팀을 꾸려 '뜨겁고 치열한 여름'을 함께 보냈던 8·31정책의 주역들로부터 정책 시행 1년에 대한 글을 기고받아 연재한다.

서민주거 안정과 부동산투기 억제를 위한 8·31 부동산제도 개혁방안이 마련된 지 1주년이 되었다. 당시는 강남 재건축 지역을 중심으로 부동산 투기 열풍이 일어나서 금세라도 전국으로 확산될 조짐이었고 선량한 대다수의 국민들이 상대적 박탈감과 상실감에 빠지게 되었다. 국민경제가 큰 위기에 처하게 될지도 모른다는 불안감마저 팽배했었다.

이에 지난해 6월17일 대통령 주재 부동산 정책 간담회에서 특단의 부동산 대책이 필요하다고 판단해 재정경제부, 건설교통부, 행정자치부 등 관계부처 실무자들로 부동산정책 실무기획단을 구성하였다.

치열한 고민·토론·논쟁…뜨거웠던 여름

1년 전 여름은 유난히 더운 올 여름만큼이나 더웠고 힘겨웠었다. 두 달 반 동안 각 부처 실무자들로 구성된 기획단의 멤버들은 초반에는 매주 만나 토의를 하다가 발표에 임박해서는 숙식을 같이하면서 치열하게 고민하고 토론하며 논쟁을 벌였다. 그렇게 많은 토론과 고민을 거쳐 8월31일에 부동산 제도 개혁방안을 발표하였다.

8·31 대책을 발표한 이후 입법과정에서 진통을 겪으면서 입법지연에 대한 반작용으로 부동산시장이 다소 불안정한 모습을 보이기도 하였지만, 연말에 입법이 완료되고 제도들이 하나 둘씩 시행되기 시작하는 올 상반기 이후 부동산시장이 강남권의 재건축아파트를 중심으로 급속도로 하향안정세를 나타내고 있다.

8·31 부동산제도 개혁방안은 부동산시장 안정을 위한 종합대책으로서 공급부분의 대책과 수요부분의 대책, 부동산시장 투명화를 위한 대책이 모두 포함되어 있다. 필자는 당시 재경부 세제실장으로서 수요부분의 핵심인 세제 측면을 담당이었고, 과거 불합리했던 세제를 정상화하고 부동산 투기수요를 억제하는 것을 기본방향으로 하여 세제개편을 추진했다.

과거 우리나라의 부동산세제의 가장 큰 문제점은 부동산 보유에 부과하는 재산세 등 보유세 비중은 매우 낮고, 거래단계에 부과하는 취득세 등록세 등 거래세 비중은 매우 높다는 것이었다.

지나치게 낮은 보유세로 말미암아 자본이득을 목적으로 부동산을 불필요하게 많이 보유하여도 부담이 거의 없어 부동산에 대한 선호도를 높이는 원인으로 작용하고 부동산투기 억제기능도 매우 미흡한 수준이었다. 대부분 선진국들의 경우 보유세와 거래세 비율이 2:8인데 비해 우리의 경우에는 8:2 수준으로서 선진국과는 정반대의 부동산 제도를 운영하고 있었던 것이다.

종합부동산세 과세로 세부담의 형평성 갖춰

이러한 불합리한 세제를 개선하기 위해 고가의 부동산이나 부동산 과다 보유에 대해서는 재산세 외에 추가로 종합부동산세를 과세하여 세부담의 형평성을 도모했다. 보유세 강화수준에 맞추어 실수요자의 거래비용을 낮추기 위해 거래세 부담을 인하했다.
또한 주택 다보유자에 대해서는 부동산 가격 상승에 따른 자본이득을 양도세 강화를 통해 철저하게 환수함으로써 세부담의 형평성 및 부동산 시장의 안정을 도모하고자 하였다.

이처럼 8·31 부동산 세제개편은 과거 불합리하였던 제도들을 개선하고 투기적 수요를 억제하는 세제정상화 조치였지만 일부 언론에서는 '세금폭탄론'을 제기하여 무척 당황스러웠다. 부동산 세제개혁으로 세금이 늘어나는 사람은 종부세 대상자와 1가구2주택 이상 보유자 등 일부인데도 국민의 대부분인 중산층이 세금폭탄을 맞는다는 논리로 비판을 했다. 필자는 수시로 각종 강연·인터뷰·기고문 등을 통하여 국민들이 제도의 본질적인 내용을 올바르게 이해할 수 있도록 다각적으로 노력을 기울였었다.

8·31 대책에서 마련된 정책들은 우리 사회의 기본적인 인프라가 되는 것이므로 외부의 압력이나 여건이 변동하더라도 다시 과거로 되돌려서는 안 될 것이다. 취·등록세를 낮추기 위하여 이중계약서를 작성하고 실거래가가 파악되지 않아 실제 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하지 못 하며, 많은 부동산을 보유함에도 너무 낮은 보유세를 부담하는 등의 잘못된 관행과 제도는 이제 역사 속으로 묻어야 한다.

제도를 다시 뒤로 돌리는 것은 역사의 후퇴

인구에 비해 가용 토지가 부족한 우리의 현실에서 주기적으로 부동산투기가 발생하여 부동산 소유가 편중되고 부동산가격이 급격하게 상승함에 따라 발생하는 상실감·양극화·성장잠재력 저해 등 사회 경제적 문제를 고려하면, 실거래가 과세로 부동산 거래질서를 바로 잡고 부동산 투기이익을 적정 환수하며 능력에 맞게 보유세를 부담하도록 하는 8.31 세제개혁은 오히려 늦은 감이 있다.

그럼에도 불구하고 세금폭탄론 처럼 일부에서 이를 훼손하려는 시도가 있어 왔고 앞으로도 여러 가지 형태로 시비가 있을 것으로 예상된다. 그러나 50년이 넘는 세월 동안의 시행착오 과정을 거쳐 이제야 겨우 바로잡은 제도를 다시 뒤로 돌리는 것은 역사의 후퇴에 다름 아니다. 온 국민의 뜻을 모아 제도의 골격은 반드시 지켜 나가야 할 것으로 생각된다.

8·31 세제개혁으로 마련된 제도들이 훼손되지 않고 우리 사회의 기본제도로 뿌리깊이 정착되어 부동산세제의 정상화와 부동산시장의 안정을 이루고, 나아가 우리 경제와 우리 사회가 건전하게 운용·발전되기 위한 밑바탕이 되기를 1년이 지난 이즈음에 간절히 희망한다.

=> 8.31 대책이 어떤 뜻을 갖고 있는지... 단순히 집값 하락에만 촛점이 맞춰진 게 아닌... 부동산 관련 사회모순을 개혁하는 개혁정책이라는 것...

그리고, 이 정책을 꾸준히 추진해 나가겠다는 단호한 정책의지를 엿 보실 수 있을 겁니다.

투자세계엔 이런 격언이 있습니다. "정부에 맞서지 마라"는...

4. <8.31 노대통령 KBS 특별회견 중 부동산 부분>

-8.31 부동산 대책에 대해서 먼저 여쭙겠습니다. 대책이 나온 지 1년이 됐죠. ‘하반기에는 그 효과가 좀 더 구체적으로 또 크게 나타날 것이다.’라는 예측과 함께 ‘부작용도 뚜렷하게 나타날 것이다.’ 그런 우려도 있습니다.
8.31 부동산 대책 1년 대통령께서는 어떻게 평가하십니까?

▲아직 그 효과를 단정적으로 말하기에는 조금 이릅니다. 그러나 분명한 것은 이 정책은 반드시 성공합니다. 그리고 지금도 투기하려는 사람들이 부동산을 노리고 있다면 일찍 단념하라고 말씀드리고 싶습니다. 투기는, 특히 부동산 투기는 반드시 실패합니다. 이번 부동산 정책은 과거의 부동산 정책과 근본부터 다릅니다.

우선 모든 거래 가격을 등기부에 기록하게 되어 있습니다. 투명성이라는 것이 아주 핵심적인 것이고요, 그다음에 보유세라는 것이 부동산 정책에서 있어서 지난 수십 년 동안 강조돼 오던 아주 확실한 것입니다. 그런데 보유세라는 것이 국민들의, 많은 국민들의 조세 저항이 두려워서 확실한 약이지만 쓰지를 못했던 것이거든요. 이번에 보유세를 도입해 버렸습니다.

그 다음에 이제 양도세, 이렇게 되어 있기 때문에 이제 지난날의 어떤 정책과는 달리 확실하게 성과가 있을 것입니다. 그리고 그밖에 몇 가지 보완적인 대책들도 있고요.

그 다음에 공급 얘기를 하지요. 공급 그 측면에서도 정부에서 대책을 세우고 있습니다. 특히 국가, 말하자면 정부가 공급의 주체가 되어서 서민 주택에 대해서 확실하게 책임지고 공급하겠다는 정책을 가지고 있기 때문에 앞으로는 부동산 투기 단속에서부터 서민 주택 공급 정책으로 확실하게 방향이 가고 있습니다.

이 시점에서 국민들에게, 그리고 방송사에게도 부탁드리고 싶은 것이 있습니다.

모두들 집을 가지고 있으니까 집값이 다 오르기를 바라는데, 작은 집 가진 사람들은 집값 오르면 손해 봅니다. 그래서 이 부동산 정책에 대해서 너무 저항하지 않았으면 좋겠습니다. 너무 흔들지 않았으면 좋겠고요, 또 이제 부동산 투기하는 사람들이나 또는 부동산과 좀 관계가 있는지 모르지만, 내가 보기에는 부동산 신문 아닌 거 같아 보이는 일부 신문들이 너무 부동산 정책을 흔드는데요, 국가 정책이라는 것은 그렇게 흔들면 효과 내기가 정말 어렵습니다.

그런데 이 부동산 정책이 단지 서민들의 주거 문제에서 끝나는 것만은 아닙니다. 여러분 다 아시다시피 부동산에 거품 들어갔다가 그 거품 꺼질 때 금융권이 흔들리지 않습니까? 금융 시스템이 붕괴되고 그러면서 경제가 급격하게 위기가 오거나 침체하지요. 일본이 10년 침체가 부동산 거품 때문이었다고 하지 않습니까? 경제 침체 때 누가 제일 손해를 보느냐 하면 역시 서민들입니다.

지난번 우리 그 외환위기 때도 경제가 심각한 파탄에 빠졌을 때 ‘이대로!’ 하고 건배한 사람들도 있다는 거 아닙니까? 그 사람들은 서민은 아니거든요. 그래서 부동산 정책 하나만은 우리가 국민 모두가 정말 국가 경제, 국민 경제가 잘못하면 넘어지는 수가, 무너지는 수가 있기 때문에 국민 모두가 협력해 줘야 됩니다. 이제 제발 부탁드리고 싶은 것은 ‘좀 흔들지 않았으면 좋겠다.’ 이렇게 부탁드립니다.

-서민들 걱정을 많이 해 주셨는데, 지금까지 부동산 대책 나온 거에서는 사실 서민들이 ‘내 집 마련 꿈이 더 멀어졌다.’라는 생각들을 더 많이 하는 것이 사실이거든요. 아까 주거 안정 대책도 말씀하셨지만 좀 더 구체적으로 믿을 만한 얘기를 해 주셨으면 좋겠습니다.

▲아무리 부동산 값이 안정돼도 자기 집을 살 수 없는 사람들이 있습니다. 이 부동산에 대해서 지금까지 국가 정책이 거의 없다시피 했죠. 시늉만 내고 있었어요. 소득을 열 등급으로 나누면, 아래로부터 네 등급까지가 주로 여기에 해당되는데, 이 사람들은 국가에서 임대 주택 정책을 확실하게 해 줘야 됩니다. 그래서 이 사람들에게는 국가가 임대 주택을 앞으로 120만 채까지 공급을 할 겁니다.

임대 주택도 일률적으로 크기가 같고, 땅이 없으니까 변두리에 지어 놓으니까 실제로 도시에서 그날그날 벌어먹는 사람들에게는 거기에도 갈 수가 없습니다. 그래서 이제 쪽방, 옥탑방 이런데 살게 되는데, 지금은 이제 도심지 안에 다세대 주택 사고, 이렇게 주택 공사가 사서 그 집을 임대를 해 줍니다. 소위 맞춤형 임대라고 하지요, 매입 임대.

그렇게 하고 전세 지원도 하고요. 그렇게 해서 지금 우리가 세우고 있는 계획대로 가면 앞으로 2010년경까지는 그야말로 1분위부터 4분위까지의 주택 문제는 완전히 임대 주택으로 확실하게 뒷받침을 할 것입니다.

이제 그거 보다 조금 위에 있는 분들 이제 5분위부터 7, 8분위에 있는 분들은 자기 집을 살 수 있게 해줘야지요. 이분들을 위해서 부동산 가격을 잡아줘야 하는 것이지요. 더 올라가지 않게 잡아줘야 되고, 그 다음에 물량도 많이 공급을 해야 되고 그렇습니다.

그래서 지금은 모기지론이라는 소위 주택금융공사를 만들었지 않습니까? 만들어서 이제 낮은 금리로, 장기 저리의 융자 제도가 참여정부에 새로 만들어지지 않았습니까? 이런 정책들을 착실하게 세워 나가고 있습니다.

그 위에 있는 쪽은 정부가 크게 걱정하지 않고 오히려 투기만 못하게 관리하고, 그러면서 주택에 대한 인식을 바꾸기 위해서 대형, 중대형 임대 아파트들도 이제 또 많이 공급을 해서 부동산에 그렇게 집착하지 않는 문화를 만들어 나가고, 더 근본적으로는 지방으로 가서 좀 살 수 있게 그런 방향으로도 국가 정책을 하고 있습니다. 균형 발전이라는 것이지요? 그렇게 하면, 지방은 집값이 서울의 절반 정도, 또는 절반 이하이니까요, 그렇게 해서 주택을 가지고 넉넉하게 살 수 있는…… 그래서 주택 정책은 확실하게 세웁니다.

아, 깜박 빠트릴 뻔 했는데, 그 전에 주택국을 가지고 있었는데요, 이것을 주택정책본부로 승격시킵니다. 외청으로까지 만들려고 했는데 아마 국회에서 동의를 해 줄지 어떨지 몰라서, 주택청이라는 청을 만들어서 국민 주택, 국민들의 주택 문제 하나만은 확실하게 정부가 책임을 지고 나가도록, 그렇게 정책이 전면적으로 바뀌어 나가고 있습니다. 조직 만들어 놓으면요, 조직 잘 안 없어지고, 긍정적인 조직이기 때문에 그리고 이 조직이 일을 하게 됩니다. 하게 되면 정책이 아주 달라질 것입니다.

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