2006-07-25 08:55

http://blog.drapt.com/ossaio/1896001153785348775

판교 중대형 아파트 채권입찰제의 구체적인 방안이 발표되는 등 판교신도시 2차 청약의 내용이 구체적으로 나오고 있다.

8월 말 청약이 이뤄지는 판교 2차분 아파트는 7164가구(잠정)로 전용면적 25.7평 이하 중소형, 전용 25.7평 초과 중대형, 중형 임대아파트 등으로 구성돼 있다.

중소형 주택은 모두 주공이 공급하는 물량으로 청약저축 가입자만 자격이 있으며, 청약 요령과 전매제한 기간 등은 모두 3월 분양분과 같다.

반면 청약예금 가입자가 청약대상인 중대형 주택은 이번이 첫 분양으로 채권입찰제 시행 등 각종 제도와 전매 제한 기간 등에서 중소형 아파트와 다르다. 분양물량이 가장 많은 중대형 아파트를 중심으로 청약때 꼭 챙겨야할 5대 포인트를 정리했다.


#1 계약때 현금 2억5000만원 이상 있어야=지난해 8·31 부동산 정책으로 부활한 채권입찰제가 판교 중대형 분양에서 처음으로 적용된다. 정부는 판교 중대형 분양가를 분당 같은 평형의 90% 수준에서 맞추기로 해 건설회사의 분양가와 채권매입 손실액을 합한 금액이 총 분양가가 된다.

분당의 공시가격(올 1월1일 기준)과 주택가격 상승률을 기준으로 계산한 판교 44평형의 분양가는 8억5000만원에 이를 전망이다. 따라서 44평형 당첨자는 계약때 3억원(건설사 분양가의 20%와 계약시 부담해야 할 채권손실액) 가량을 내야 한다. 38평형 당첨자는 2억5000만원, 50평형은 3억1000여만원 정도가 계약때 필요한 금액으로 추산된다.

#2 대출가능액 예전보다 줄어=투기지역의 6억원 이상 아파트의 경우 ‘총부채상환율(DTI)’ 비율의 40%를 넘겨 대출받지 못하게 되었다. 정부는 특히 채권손실액까지 합한 총 분양가가 6억원이 넘으면 DTI를 적용하도록 해, 판교 중대형 아파트도 여기에 해당한다.

DTI 적용에 따라 연봉이 많을수록, 담보대출 기간이 길수록 많은 돈을 빌릴 수 있지만 예전(담보인정비율·LTV) 방식에 비해선 대출 가능액이 많이 줄게 된다.

연봉 5000만원인 회사원이 15년간 담보대출(연 5.58% 금리)을 받아 집을 살 때 가능한 대출금액은 LTV때 3억6000만원에서 DTI를 적용하면 2억원으로 줄어든다. 집값 3억원 이하에 적용되는 생애 최초 대출이나 6억원 이하의 주택금융공사 보금자리론도 이용할 수 없다. 대출까지 포함한 자금력을 잘 따져봐야 한다.

#3 전매 제한 기간은 계약 후 5년간=중대형 평형은 계약일로부터 5년간 집을 팔 수가 없다. 중소형 평형의 전매제한 기간 10년보다는 나은 조건이다. 당첨 후 일정기간 재당첨이 금지되는 기간도 중대형은 당첨 후 5년으로 중소형(10년)보다 짧다.

#4 세 자녀 가구 특별공급 첫 시행=미성년인 자녀 세 명을 기르고 있는 가정이라면 이번 판교에서 처음으로 공급되는 무주택 세 자녀 가구 특별공급분을 노려볼만하다. 청약통장이 없어도 되며, 자녀가 민법상 미성년자이고, 가구주가 무주택자면 청약이 가능하다.

세 자녀 가구끼리 경합이 생기면 자녀 수, 무주택 기간에 따라 당첨자를 가리는 방안이 검토되고 있다. 이들에게 배정될 물량은 중소형·중대형을 합쳐 전체의 3%인 203가구 정도다.

#5 중형 임대주택 첫 공급=동양생명보험은 42평형 단일평형으로 397가구의 중형 임대 아파트를 공급한다. 청약예금 가입자만 청약할 수 있다. 10년 후 분양 아파트로 전환되긴 하지만 주변 시세의 90% 선에서 분양되기 때문에 시세차익을 노리긴 쉽지 않을 전망이다.