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급변하는 부동산시장 10大 포인트 |부동산노트

2006-05-06 16:23

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급변하는 부동산시장 10大 포인트
 
■ 실거래가 반드시 신고
= 지난 1일부터 '부동산 실거래가 신고제'가 전면 실시되고 있다.
거래일로부터 30일 안에 거래당사자(매수ㆍ매도인) 또는 부동산중개업자가 해당 시ㆍ군ㆍ구청 홈페이지 등에서 거래내용을 신고해야 한다.
신고 가격이 진짜인지를 판단하는 진단 시스템이 가동되는 만큼 이중계약서나 다운계약서는 쓰지 않는 게 현명하다.
기준가격 등 정부가 파악한 시세보다 10% 안팎 높거나 낮게 신고된 거래가는 '부적정'으로 따로 추려져 세무조사를 받게 된다.
허위신고한 사실이 밝혀지면 취득세액의 3배에 달하는 과태료까지 물어야 한다.
 
■ 종부세대상자 6월前 매도
= 올해부터 종합부동산세가 대폭 강화된다.
과세방법이 예전 개인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀐다.
또 주택에 대한 종합부동산세 대상이 기준시가(또는 공시가격) 9억원에서 6억원으로 낮아진다.
과표구간도 △6억~9억원 1.0% △9억원 초과~20억원 1.5% △20억원 초과~100억원 2.0% △100억원 초과 3.0% 등으로 조정된다.
종합부동산세는 6월 1일 기준으로 매겨지는 세금이다.
따라서 추가로 집을 사들이더라도 등기 시점을 6월 1일 이후로 맞추거나 6월 1일 이전에 집을 처분 또는 증여하면 종부세를 피할 수 있다.
 
■ 2주택자 양도세 걱정되네
= 올해부터 1가구 2주택자가 집을 팔 때에는 투기지역 지정 여부에 상관없이 실거래가로 양도소득세를 내야 한다.
또 장기보유에 따른 특별공제도 받지 못한다.
1가구 2주택자들은 연내 적어도 한 채는 팔아야 할지 고민해야 한다.
내년에 팔면 양도소득세율이 50%(현행 9~36%)로 대폭 높아지기 때문이다.
따라서 장래성을 따져 시세차익이 양도세 증가분보다 적다고 판단되는 주택은 올해 처분하는 게 낫다.
비사업용 나대지, 잡종지, 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지 등도 올해부터 실거래가로 양도세가 부과돼 세금부담이 커지게 된다.
■ 재건축투자 신중 또 신중
= 주택보유자가 재건축 투자에 나서려면 투자위험과 수익성을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
올해부터는 재건축 조합원 입주권도 주택수에 포함해 양도세를 무겁게 매긴다.
따라서 이미 집을 한 채 갖고 있는 사람이 재건축 입주권을 추가로 보유하면 1가구 2주택에 해당돼 양도세를 물 수도 있다.
비과세 혜택을 받으려면 △입주권 취득 후 1년 안에 기존 1가구 1주택 비과세 대상 주택을 양도하거나 △재건축 주택 완공 후 1년 안에 기존 주택을 팔고, 재건축 주택으로 이사해 1년 이상 거주해야 한다.
 
■ 토파라치 조심해야
= 토지거래 허가구역에서 땅을 이미 샀거나 앞으로 살 계획이 있다면 사후관리에 각별한 신경을 써야 한다.
자칫 잘못했다가는 큰 곤란을 겪을 수도 있다.
우선 3월부터는 토지거래허가구역에서 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않으면 공시지가의 5~10%를 이행강제금으로 내야 한다.
매년 강제금을 물릴 수 있기 때문에 위반자에게는 상당한 부담이 된다.
또 토지이용의무 위반사항 신고자에 대해서는 건당 50만원의 신고포상금을 지급하는 일명 '토(土)파라치'도 도입된다.
 
■ 집 지을때 부담금 늘어
= 7월에 도입될 기반시설부담금도 재건축 시장 등에는 '대형 악재'다.
기반시설부담금은 연면적 60평(200㎡) 이상 건물을 신ㆍ증축할 때 부과된다.
신규주택, 상가, 오피스빌딩은 물론 재개발, 재건축이 모두 부과대상이다.
공시지가가 비쌀수록 기반시설부담금도 많아진다.
전국의 택지 및 산업단지개발, 골프장, 관광ㆍ레저단지 조성 등 30종의 토지개발사업 때에는 개발 전후 땅값 차액의 25%을 개발부담금으로 내야 한다.
■ 택지지구 분양가 싸진다
= 2월 말부터는 공공택지에서 분양하는 모든 아파트에 대해 분양가상한제(원가연동제)가 적용된다.
분양가상한제란 아파트 분양가격을 정부가 정한 표준건축비에 택지비(땅값)을 더해 결정하는 제도를 말한다.
정부는 분양가상한제의 가격상승 억제효과가 분양가의 10% 수준에 달할 것이라고 내다보고 있다.
다만 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에는 채권입찰제가 적용돼 소비자 실부담액이 인근 시세 90% 수준에 달할 전망이다.
 
■ 분양후 단타매매 못한다
= 2월 말부터 분양가 상한제가 적용되는 주택의 전매제한 기간이 대폭 연장된다.
분양아파트의 환금성이 크게 떨어졌다는 뜻이다.
전용면적 25.7평 이하 소형 아파트의 전매제한기간은 분양계약 체결일 기준으로 수도권이 5년에서 10년으로, 지방은 3년에서 5년으로 각각 늘어난다.
따라서 실수요자가 아니라면 진지한 고민이 필요하다.
10년 동안 전매가 제한되는 만큼 '새 아파트'가 갖는 프리미엄은 미미해질 가능성이 높다.
또 중도금, 잔금 등의 자금조달 계획을 확실히 짜놓은 후 청약에 나서야 한다.
분양가 상한제를 적용받는 25.7평 초과주택도 수도권 5년, 지방 3년까지 아파트를 되팔지 못한다.
■ 판교는 무조건 청약
= 올해 청약대기자들의 최대 관심사는 판교신도시다.
판교에서는 오는 3월과 8월 두 차례에 걸쳐 분양된다.
3월에는 전용면적 25.7평 미만 소형 아파트 9520가구(임대 3614가구)가 분양되고, 8월에는 25.7평 초과 중대형 평형 7475가구와 25.7평 미만 1774가구가 분양될 예정이다.
따라서 청약저축 가입자들은 3월과 8월 두 차례 청약기회를 갖게 된다.
소형 평형에 관심이 있다면 3월 실시되는 일괄분양에서 탈락하더라도 8월 공영개발로 공급되는 1744가구를 놓고 다시 한번 청약에 나설 수 있다는 뜻이다.
■ 생애최초대출 적극 활용
= 작년 11월 부활한 생애최초주택구입자금대출은 거의 '특혜'에 가깝다.
우선 금리조건이 좋다.
연 5.2%의 금리가 적용되는데 시중의 20년 만기 대출금리(연 5.5~6.0%)에 비하면 낮은 금리이다.
게다가 소득공제 혜택을 받을 수 있고, 중도상환수수료도 없다.
문제는 이 대출이 한시적으로 시행된다는 점이다.
지난해 11월 7일부터 1년 동안 한시적으로 대출을 받을 수 있다.
하지만 기금이 조기 고갈될 수 있기 때문에 가급적 대출 신청을 서두르는 게 낫다.
전용면적 25.7평 이하 신축주택이나 기존주택을 매입할 때 최대 1억5000만원까지 대출받을 수 있다.

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