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세대기준을 모르면 부동산 재테크는 포기하라 |부동산노트

2006-03-11 16:40

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대한민국 민법은 부부재산에 대해 부부 별산제도를 취하지만, 양도소득세는 부부 합산 개념을 뛰어넘는 세대개념이 적용된다. 예를 들면, 본인이 주택 1채가 있어 1세대 1주택 비과세를 신청했을 때, 배우자가 주택을 소유했다면 주택 처분일 현재 2채의 주택이 존재하기 때문에 비과세가 적용되지 않는다. 더욱 중요한 것은 보유단계의 종합부동산세는 2005년까지는 개인별 과세를 적용했지만, 2006년부터는 세대별 과세로 전환하였다. 취득할 때에는 개인기준이지만 종합부동산세나 양도소득세는 개인단위가 아닌 세대 단위로 과세여부를 판정하기 때문에 세대의 개념을 모른다면 재테크는 포기하는 게 좋다.

그럼 세대의 기준은 무엇일까? 주민등록 등본에 등재된 사람이 모두 포함되는 것일까, 아니면 호적등본에 나와 있는 가족이 모두 세대원에 포함되는 것일까?

우선, 언론에서 ‘1가구’라고 표현하지만, 현행 세법은 '1세대’라고 규정하고 있기 때문에 동일한 의미라고 생각하면 된다.

현행 양도소득세법(시행령 154조)에서 정하는 1세대란 ‘본인과 배우자 그리고 동일한 주소(거소)에서 생계를 같이하는 가족’을 의미한다. 여기서 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족은 처분일(양도일) 현재 주민등록등본상의 전입된 가족을 의미하며 본인의 직계존비속, 배우자의 직계존속 및 본인의 형제자매를 포함하는 개념이다. 여기서 배우자는 본인과 동일한 주소를 두지 않고 있더라도 민법상 이혼하기 전까지는 동일세대임을 주의해야 한다. 가령 배우자와 자녀는 서울에 거주하고 본인은 지방에 거주하더라도 동일세대로 본다. 하지만 배우자가 아닌 가족, 예를 들면 부모나 자식, 그리고 형제자매는 생계를 같이하는지 여부에 따라 동일세대 여부를 결정한다.

동일세대로 보는 가족으로는 본인과 배우자를 기준으로 자녀, 직계존속(장인과 장모 포함), 형제자매가 동일한 주소지에 주민등록을 하고 함께 거주한다면 동일세대로 본다. 이처럼 동일 세대는 배우자가 있는 최소 가정 단위이다. 하지만, “자식도 품안에 자식이다”라는 말이 있다. 그렇다면 성년의 자녀가 결혼을 하지 않은 채 별도로 분가하여 살고 있다면 이를 동일세대원으로 인정해야 하는가?

현행 양도소득세법(시행령 154조)에서는 ①만 30세 이상인 자녀, ②만 30세 미만인 자녀가 결혼을 했거나 결혼한 후 이혼이나 배우자가 사망한 경우, ③만 30세 미만인 자녀가 국민기초생활보장법의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상의 소득이 발생하는 경우로서 부동산을 관리(유지)하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에는 단독세대로 인정하며, ①~③ 중 하나 이상을 충족해야 한다.

하지만 위의 요건을 충족하더라도 동일한 주소지에 함께 생계를 같이한다면 단독세대를 구성할 수 없음에 주의를 해야 한다. 반대로 단독세대요건을 충족하지 못한 자녀가 주민등록표상 주소만 달리한다고 하더라도 부모와 동일세대에 속하는 것이다. 가장 대표적인 예는 학업상 부모 곁을 떠난 대학생을 생각하면 될 것이다.

그럼, 세대의 범위를 정리해 보자. 부부는 세대를 분리할 수 없으나, 부모나 자식은 위의 단독세대 요건을 갖추고 주소지를 달리하면 세대가 분리될 수 있다. 현행 양도소득세법은 세대단위로 주택 보유 수(數)를 판정하며 중과세 여부를 적용하고 있으며 금년부터 세대별 과세를 하는 종합부동산세법(시행령 1조의2)에서도 위의 양도소득세법의 동일한 세대개념으로 종합부동산세를 과세한다는 사실을 꼭 기억해 두시길 바란다. 결국, 부동산을 취득하면 바로 보유와 처분단계의 세금부담을 가져야 한다.

이처럼 세대개념을 단순히 주민등록 전입여부로만 판단한다고 생각한다면 자신의 생각보다 훨씬 많은 보유세와 처분세금이 자신을 기다린다는 것을 명심해야 할 것이다.

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