2006-01-29 15:22
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모네타에서 퍼온 글...
요즘 고객들이 메일이나 전화로 물어오는 내용들은 한두 가지로 집중돼 있다.
부동산을 팔아야겠는데 살 사람을 찾아달라는 것과, 또 하나는 부동산 투자를 잘못해 문제가 생겼는데 빠르게 해결할 수 있는 묘책이 별도로 있을지 상담하는 내용이 주류를 이룬다. 직접 거래현장에 있다보니 고객을 통해 부동산시장의 흐름을 살필 수 있어 유익하지만 잘못 선택한 부동산투자 때문에 가정불화에서부터 거액의 계약금을 날리는 투자자들이 많아 가슴이 아프다.
고객이 알려준 문제(?)의 부동산을 답사해보면 필시 활용가치가 없는 덩치 큰 땅이거나 대박의 흑심(?)을 품고 무리하게 사들인 개발 예정지 인근의 주택 또는 재개발 ? 재건축 , 수요가 거의 없는 공급 많은 지역 내 대형평수 아파트 등이다. 또는 합법을 가장한 불법 탈법 방식으로 부동산을 사들인 경우도 의외로 많아 필자의 마음이 편치 않다.
수익성만 치중한 채 안정성과 환금성을 등한시하고 오로지 감(感)에 의해 투자한 찌꺼기 부동산들이 많은 게 사실이다.
이렇게 상담으로 물어오는 매물들은 거의가 부동산을 사기 전에 전문가에게 상담하기 보다는 자기만의 판단과 중개업 또는 매도인의 말 빨과 매수 유혹에 휘둘려 급하게 매매한 부동산들이다. 솔직히 부동산거래에 종사하는 컨설턴트 입장에서 하자 처리하는 기분이 들어 유쾌하지는 않지만 나름대로 몇 가지 매도전략과 홍보요령 정도 조언을 해주고 있지만 투자자 입장에서는 실제 큰 도움이 되지 못하는 경우가 더 많다.
부동산 투자에서 수익과 위험의 상관관계는 통상 비례관계에 있다고 한다. 수익이 높은 투자대상은 그만큼 투자위험이 상존한다. 부동산 경기가 위축된 요즘 상황에서는 이러한 위험성 높은 매물들이 도처에 산재해 있기 마련이다.
거래가 쉽지 않다보니 파는 사람 또는 중개업자는 속 안보이게(?) 그럴 듯한 부동산으로 포장한다. “권리상 취득하는 데 전혀 문제가 없다”거나, “향후 잠재력 높은 부동산” 이라고 과대포장하며 속이기도 한다. 어떤 경우 합법을 가장하며 탈법과 불법을 부추기며 계약을 유도하는 매도자도 있다. 이렇게 파는 사람을 잘못 만나 의심 없이 부동산에 돈을 묻었다 본의 아니게 투기꾼으로 몰리는 투자자도 있다.
8.31 대책 이후 부동산시장은 투기의 큰손들이 무대 뒤로 사라진 반면 실수요자가 ‘주연배우’로 바뀌면서 시장전체가 건전하게 바뀌고 있는 추세다.
그러나 부동산거래에 따르는 법률과 상식에 무지한 초보 투자자들을 노리며 탈법거래를 일삼는 사기꾼, 과장 섞인 업자나 매도자 들이 늘고 있어 주의가 요망된다. 매입 전 약간의 관심과 노력을 기울인다면 위험을 회피(hedging)할 수 있다. 몇 가지 최근의 불법 사례를 들어 안전하게 부동산을 사고파는 요령을 소개하려 한다.
■ 급매물 위장한 ‘인터넷 직거래’ = 사기매물
요즘은 대부분의 부동산 흐름과 시세동향을 인터넷을 통해 정보를 얻다보니 거래사기의 주요 타깃이 되고 있다. 주로 거래가 쉽지 않은 비인기, 대형평수 아파트나 상가, 토지들이 인터넷에 ‘미끼매물’로 등장한다.
실거래 가격보다 턱없이 낮게 책정해 매물로 올려져 있어 고객들의 구미를 당긴 다음 투자자를 무조건 현장에 방문하게 한다. 그리고 투자자를 현혹케 한 다음 빠른 계약을 유도한다. 대체로 이런 매물은 사기매물일 가능성이 매우 높다.
인감증명을 위조하거나 등기부등본을 변조해 실제 주인인 양 행세한 후 계약금을 받고 도주하거나 계약서를 위조해 남의 집을 팔아버리는 사기매물이다. 특히 중개업자를 통하지 않은 직거래의 경우 철저히 매도자가 맞는지를 확인하고 각종 권리관계를 철저히 조사한 후 거래해야 한다. 지난 해 연말 강남 모 아파트 세입자가 집주인인양 행세한 다음 정보지를 보고 온 실수요자에게 접근해 거액의 계약금을 챙겨 도주한 사례가 있다.
■ 규제 피한 ‘편법, 불법’ 거래 큰 코 다친다
강도 높은 투기억제책으로 아파트, 토지 등의 불법 거래가 유행병처럼 번지고 있다. 몇 년간 부동산 투기열풍이 전국을 휩쓸면서 법망을 교묘하게 피해갔던 경험자들의 성공사례(?)가 일반거래로 깊숙이 파고들었다. 특히 토지거래에 있어 합법을 가장한 분할, 경매, 근저당, 가등기, 가처분, 명의변경은 관행처럼 이뤄지고 있는 실정이다.
또 지인명의의 등기부터 위장전입까지 다양한 수법이 동원된다. 특히 토지거래허가구역에서 토지에 근저당 또는 가처분을 설정한 뒤 토지를 취득하는 등 채권채무를 위장한 편법거래의 경우 현재는 단속에 한계가 있지만 정부의 토지거래전산망이 가동되면 투기혐의자로 적발될 가능성이 크다. 게다가 집 살 때 관행처럼 행해지던 다운계약서의 경우 올해부터 판 사람이 신고한 양도가격을 산 사람의 취득가격으로 간주하는 제도가 도입될 예정이어서 추후 부동산을 산 사람이 손해를 볼 수 있어 주의해야 한다.
■ ‘빛 좋은 개살구’ 부동산 투자하면 패가망신
투자자들과 대화하다보면 정말 ‘콩깍지 쓰인 매물’이 종종 있기는 있는 모양이다. 굳이 투자 적신호란 나름대로의 컨설팅을 해주지만 “이상하게 땡기는 물건”이 있단다. 그런 콩깍지 매물은 십중팔구 문제가 발생한다.
강북 재개발 지역 내에서 우량 지분(?)을 주장하며 투자를 강행했던 황모씨(43세)는 요즘 풀이 죽어있다. 어차피 헐릴 노후주택이라 가보지도 않고 중개업자 말만 믿고 투자했는데 지분감정가가 턱없이 낮게 나온 것이다. 이유는 대지의 일부가 도로로 이용 중일 때는 현황 상 감정가가 낮게 잡힌다는 사실을 간과한 것.
또 상가나 토지를 사려는 데 이상하게 옆의 몇 사람이 수표를 주고받으며 계약을 치루는 것을 보고 앞뒤 판단하지 않고 얼른 계약금을 건내는 경우다. 이런 경우 바람잡이가 낀 매물일 수 있다. 투자결정을 내리기도 전에 중개 또는 분양업자가 “지금 안사면 후회”한다거나 ‘내일 계약이 예약된 매물“이라고 바람을 잡는다.
허수아비 또는 바람잡이 업자들의 매출 늘리기 수법에 현혹되지 말아야 한다.
■ ‘수익보장’에 껌뻑 죽는 투자자들
2005년 만해도 시중에는 ‘웃돈’과 ‘수익’보장 부동산 매물이 활개를 쳤다. 거래가 활발하고 임대수요가 충분한 부동산은 당연히 수익이 발생해 투자자에게 이익을 돌아가지만 요즘 같은 시기에는 임차인 맞추기가 하늘의 별 따기처럼 어렵다.
그런데 요즘에도 수익성 보장 광고를 통해 투자자를 유치하는 상가나 아파트 매물이 눈에 종종 띤다.
문제는 순진한 투자자들이 혹~ 해서 앞뒤 안 가리고 투자부터 해놓고서 잔금 치를 시점에서야 발을 동동 구른다. 상가의 경우 입지와 상권별로 양극화 현상이 심화되면서 안 되는 상가는 공실률이 50~60%를 넘어서고 있다. 새로 분양해 입주자를 찾아야 하는 상가는 더욱 임차인 구하기가 쉽지 않다.
임차인 확보가 거의 불가능한데도 임대수익을 보장한다는 건 거의 불가능한 경우라 보면 된다. 수익보장은커녕 하루아침에 경매처분 될 여지가 높은 점을 명심해야 한다. 또 프리미엄을 보장하는 아파트 또한 특별한(?) 지역 외에는 웃돈은커녕 미분양 떨이상품으로 바뀔 가능성이 높다. 분양업자가 말이 많을수록 지키지 못할 말을 함부로 남발할 가능성이 크다.
부동산은 잘못 판단해 투자를 결정하고 나면 되돌리기가 어렵다. 거액의 투자금이 투입되는 데다 한번 투자사기를 당하면 짧게는 수 개 월에서 길게는 몇 년 동안 법정에 드나들어야 하는 심각한 후유증을 남긴다.
특히 전염병처럼 번지고 있는 값싸고 좋은 매물이란 말에 속아 수년째 송사에 시달리는 순수(?) 투자자들이 의외로 많다.
전해 내려오는 돈 속담에 “물건을 모르거든 돈을 많이 주고 사라”고 했다. 차라리 투자에 확신이 가지 않을 때는 값싼 것에 현혹되지 말고 차라리 합법적인 중개업소에서 제값에 부동산을 사들이는 편이 낫다.
단순히 중개수수료를 아낄 요량으로 유령의 인터넷 매물이나 근거 없이 떠도는 유령 정보지를 보고 덜컥 매입할 경우 평생을 두고 후회할 일이 생기게 된다.
윤재호 메트로컨설팅 대표
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