2006-01-10 11:05

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토지 투자대상은 시대가 필요로 하는 지목을 선택하는 것이 좋다. 현행 지적법상 지목은 28개로 분류된다. 이중 어떤 지목이 시대의 요청을 받는지 생각해 볼 필요가 있다. 1960년대 이전에는 논이 가장 각광을 받는 땅이었다. 1990년대에는 준농림지역의 전답이나 임야가 인기를 한 몸에 받았다.
현재 투자가치가 있는 땅은 잡종지, 대지, 관리지역 내 농지, 공장용지 등이다. 이 중 잡종지는 대지보다 더 나은 땅으로 꼽힐 정도로 투자성이 높은 땅이다. 잡종지는 특별히 정해진 용도가 없는 땅이다. 때문에 어떤 용도로도 지목변경이 가능하다.



대지와 가격 수준이 비슷한 잡종지가 나은 이유는 용도가 무궁무진하다는데 있다. 주택 등 건축물의 건축만 가능한 대지와 달리 주유소, 자동차운전학원, 주차시설, 납골당 등의 설치가 가능하고 대부분 도로와 인접해 있는 경우가 많아, 별다른 인허가 절차나 토목공사 없이 건물의 신축이 가능한 경우가 많다.

때문에 일부 수도권 지역에서는 잡종지로 지목변경에 따른 지가차익을 노리고 멀쩡한 농지에 쓰레기를 매립하거나 방치하기도 한다. 불법 매립되거나 방치된 쓰레기로 농지가 오염되어 불모의 땅이 될 경우 당국은 농지 주인의 요청에 의해 현장을 확인만 하고 잡종지로 지목을 쉽게 바꿔주기 때문이다.

주로 농지에 작물이 심어져 있지 않은 농한기에 이 같은 일이 흔히 발생된다. 뿐만 아니다. 밭에 축사를 지어놓고 축사허가를 받았다가 다시 잡종지로 바꾸는 사례도 있다. 사업자등록을 하고 논밭에 자재 등을 야적한 다음 잡종지로 바꾸기도 한다.



변경된 잡종지는 일정기간이 지나면 택지용으로 지목이 다시 변경돼 주택이나 근린생활시설 등의 건축이 가능해 진다. 이럴 경우 토지 소유주는 가만히 앉아서 쉽게 큰 이익을 볼 수 있다. 일반적으로 평당 5만원 정도의 농지가 잡종지로 지목이 변경되면 50만원 이상 호가하게 된다. 카페나 식당 등 근린생활시설 용지로 지목이 바뀌면 평당 500만원이 넘기도 한다.

이처럼 지목이 잡종지로 쉽게 변경될 수 있는 땅으로는 골재 채취장, 물길이 다르게 난 하천, 유지(溜池) 등이다. 도로· 주택·상가와 연접해 있어 사실상 오래 전에 나무가 없어진 도시계획구역 내 임야도 잡종지로의 전용이 매우 쉽다. 이처럼 지목이 임야였지만 나무가 없어진지 10년 이상 지나 사실상 산림이 아닌 다른 용도로 이용되는 토지에 대해선 대체조림비나 전용부담금까지 면제해 준다. 뿐만 아니라 농지와 달리 면적에 상관 없이 매매가 자유롭다. 공부상 지목이 ‘전’으로 되어 있더라도 사실상 ‘잡종지’로 사용하고 있어 농경지로 사용하지 않을 경우 읍·면·동장의 농지이용확인서를 발급 받아 농지취득자격증명을 대신할 수 있다.



대개 잡종지는 쓸모없는 땅으로 오해하는 사람들이 있으나, 도로나 공원 등 공공용으로 사용되고 있거나 문화재가 있는 땅을 제외한 나머지 잡종지는 용도가 무궁무진하다.

또한 잡종지는 조각땅인 경우가 많아 일반인들이 매입하기에 부담스럽지 않다.

잡종지 소유자가 해당 토지에 밭을 일궈도, 과수원을 해도, 집이나 창고를 지어도 상관없다. 때문에 업계에서는 오히려 대지보다 나은 땅으로 치는 사람도 있다.

김영태
중앙일보 조인스랜드 리서치팀장
1993년 광운대 국문과 졸업/ 98년 월간 전원주택 편집장/ 2003년 토지개발 전문업체 (주)JMK플래닝 개발사업부 팀장/ 전 광개토개발 대표/ 현 중앙일보 조인스랜드 리서치팀장


출처 : 부동산 연구소 원문보기 글쓴이 : 솔바람

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