2005-11-13 16:03
http://blog.drapt.com/ossaio/1896001131865425457 
청약통장에 대해서 알아보죠.
일단 청약통장이라고 함은 "부동산 재테크의 기본"이며 "내집마련의 기본"입니다.
청약통장을 아직도 모르거나,
가입을 안하신 분들은 재테크에 있어서 아직 거리가 먼 사람들입니다. (ㅜ.ㅜ)
먼저 청약통장이란 쉽게 말해서 아파트를 분양 받을 기회가 되는 것을 말합니다.
예를 들어 판교지역에 아파트를 분양한다고 한다면 수요자가 많을 것이고
수요자가 많기 때문에 여러 가지 제한을 두는 것이지요.
즉 일정한 요건과 자격이 되면 아파트를 분양받게 해준다는 의미입니다.
일반적으로 아파트를 분양 받으면 2년 6개월 내지는 3년 이라는 시간이 소요됩니다.
계약금을 지급하고 중도금을 수차례에 걸쳐 지급하고 마지막 잔금을 지급하면 아파트 입주일이라는
말입니다.
여기서 왜 아파트를 청약받는냐가 문제인데,
그 답은 간단하게 판교를 예상하면 되겠습니다.
부지 판교를 사례를 들지 않더라도 타임머신을 타고 3년전, 5년전, 10년전, 20년 전의 아파트 가격을
생각해 보시면 아파트 분양가가 계속 상승하였다는 사실을 알게됩니다.
즉 아파트 분양 받는 즉시 이득이 되었다는 말이지요
(물론 지역적인 특수성은 남아있죠.
일반적으로 괜찮은 지역의 분양권의 경우 이득이 발생된다는 말입니다.)
아파트를 분양 받았는데 이득이 되었다면,
사람들은 아파트 분양으로 인하여 돈을 벌려고 할 것이고,
그렇다면 아파트 분양을 받으려는 사람들이 많아지므로
수요와 공급의 법칙상 수요가 많고 공급이 한정되었다면, 자연적으로 아파트 분양에 대한 여러가지
제한이나 자격요건 등을 두게 되는 법입니다.
이러한 조건들이 바로 청약예금, 청약부금, 청약저축
이라고 이해하심이 좋을 듯 싶습니다.
한가지 명심해야 할 사항은
여러분이 현재 목돈이 없기 때문에 이러한 청약통장을 이용한 투자에 있어서는
장기적인 계획과 장기적인 안목이 중요합니다.
예를 들어서 분양가 2억짜리 아파트를 분양받을 시점에 자금계획을 잘 짜야 한다는 말이죠
물론 분양가 2억이라고 해서 2억이 현금으로 있어야 투자하는 것은 아닙니다.
일반적으로 계약금 10%, 20% 납부하고 중도금 10%씩 6회차 정도 납부하고,
잔금 30% 정도 납부하는 것이지요.
아시다시피 분양권으로 돈을 버는 사람들은 계약금만 납부하고 2년 6개월을 기다리는 것입니다.
실력없는 사람들은 중도금을 꼬박꼬박 납부하겠지만,
실력있는 전문가들은 중도금 납부할 돈으로 또 다른 분양권을 하나 더 사두는 것이 2년 6개월 뒤의
이익이 두배로 증가한다는 것을 아는 것이지요.
아시다시피 8. 31 부동산대책이후 분양권시장이 다소 어두울 전망입니다.
건설회사 입장에서 본다면 아파트분양이 제대로 이루어지지 않게 되므로 피해가 클 것입니다.
따라서, 부득이 계약금을 낮추든가, 중도금 이자후불제 또는 무이자 등으로 분양을 할 수 밖에
없을 것입니다.
투자자입장이나 실소유자 입장이라면 내집 마련의 기회가 될 수 있다는 말입니다.
내년정도 지나면 청약통장이 필요없다. 라는 말들이 서서히 나올 것입니다.
또한 국민은행에 예금되어 있는 청약예금도 해지하는 사례가 하나씩 발생할 것입니다.
"아무도 청약예금이 재테크의 수단이 될 수 없다."
"아파트 시대는 끝났다." 라고 외치는 순간이 바로 청약예금 가입할 시기입니다.
이러한 논지는 과거의 부동산역사를 연구해 본 결과 나온 현상입니다.
아파트 분양권에 대한 제재 (전매금지, 양도세 강화) ===> 아파트 미분양 속출 ===> 아파트 분양권이
인기 없으므로 청약예금 해약 ===> 내수경기 악화 ===> 미분양아파트에 한하여 부동산정책 완화
===> 아파트 분양권시장에 돈이 모임 ===> 청약경쟁률 상승 ===> 청약예금 가입자 급증 ===> 청약
과열현상으로 전국 부동산가격 상승 ===> 부동산에 관련된 정책강화 ===> 아파트 분양권에 대한
제재 (전매금지, 양도세 강화) ===> 아파트 미분양 속출. ===>청약예금 해약사태==>내수경기악화
요런 싸이클로 움직일 수 밖에 없을 것입니다.
우리는 부동산 역사를 통하여 미래의 부동산가격을 읽을 수 있습니다.
하지만 서민들은 부동산이 눈에 보이지 않기 때문에 어떻게 해야 하나를 모르는 것입니다.
예를 들자면, 외환위기 이후 미분양아파트 속출 ===> 분양권시장 완전 고사직전 ===> 청약예금통장
효용가치 하락 ===> 해약건수 증가 ===> 분양권시장에 대한 규제 대폭 완화 ===> 경기악화로 부동산
규제 대폭 완화 ===> 부동산시장 기지개 ===> 분양가 상승 ===> 아파트가격 상승 ===> 청약경쟁률
상승 ===> 청약예금가입자증 요런 식으로 흘러간 것이지요.
앞으로 몇 년 동안은 청약예금으로 크게 빛 보지는 못할 듯 합니다.
미분양아파트도 쌓여가고 있는 시기에
특별한 이슈지역이 아닌 이상 청약예금을 써먹을 방법이 없을 테니까요.
하지만 이럴 때일수록 청약예금을 굳걷히 지키기 바랍니다.
남들이 재미없다고 시장을 떠나갈 때
언젠가는 재미있는 시기가 오고 그러한 시기에 청약예금 가입한다고 해도 2년이 지나야지 1순위가
되는 법입니다.
따라서, 청약예금을 가입하지 않은 분들은 아래의 표를 보시고
반드시 청약예금이나 청약부금, 청약저축들을 꼭 하시길 바랍니다.
평화시에는 화살이 필요 없지만,
전쟁시에는 화살이 꼭 필요합니다.
따라서 분양권이 재미 없는 시기에 청약예금의 효용가치는 떨어지겠지만
분양권시장이 다시 불붙는 시기에는 청약예금의 가치가 소중할 것입니다.
다음은 청약통장에 대한 핵심적인 사항입니다. 참고하세요
청약통장은 청약자격과 주택유형에 따라 종류가 청약예금, 청약부금, 청약저축 세가지로
나누어집니다.
1. 청약저축은 적금형식으로 매월 정해진 날에 저축하는 것으로, 국민주택, 민간건설 중형국민주택
및 임대주택에 대해 청약우선권이 부여됩니다.
2. 청약예금은 거주지역별 희망주택면적에 따른 예치 금액을 가입 시 일시에 예치하며, 국민주택을
제외한 주택에 대해 청약을 할 수 있으며,
3. 청약부금은 적금형식으로 매월 정해진 날에 저축하는 것으로 지역별에 따라 다른 저축액을 적립
하는 형태로, 청약예금과 동일한 주택에 청약할 수 있다.
청약통장 분석
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