정부가 지난 6월부터 부동산대책과 세제 개편안을 잇달아 내놓음에 따라 주택 수요자들
이 시장의 반응과 정책 효과,추가대책 여부 등에 관심이 집중되고 있다.당장 시장에선 부
동산 세제완화에 대한 반응이 나타나기 시작했다.매매 활성화가 될 것이란 정부의 설명과
는 반대로 매물이 회수되면서 거래가 아예 끊기는 ‘거래침체’가 더욱 심화되는 양상이다.
특시 세금 부담때문에 매도를 생각했던 사람들이 대거 ‘보유’쪽으로 방향을 잡고 있기때문
으로 풀이된다.정부가 최근 두 달새에 연이어 쏟아낸 6·11，8·21，9·1대책 등 정책변수에 
따른 내집마련과 여유자금 투자전략을 어떻게 세워야 할 지 살펴본다.
 
#무주택자 내집마련 전략

◆매수시점,연말께로 잡아라
수도권에서 집을 사려고 마음먹은 사람은 9·1 세제 개편안에 따른 2년 거주요건(양도세 비
과세 요건)이 추가되기 전에 주택을 매입하는 게 낫다.관련 세법 시행령 개정(오는 10월 
중순 예상) 이전에 매입해야 한다.급하지 않은 무주택자들도 연내에 내집마련에 나설 것
을 시장 전문가들은 권하고 있다.

곽창석 나비에셋 대표는 “규제 완화 파급효과가 크지 않을 것”이라며 “추석이후 연말까
지 부동산 시장에 혹독한 추위가 몰려올 수 있다”고 걱정했다.

이에 반해 무주택자의 내집마련,또는 갈아타기 수요자들에게 좋은 기회가 될 수 있다는 
주장도 있다.고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장도 “급매물이나 유망 미분양 아파트
를 연말까지 장만하는 전략을 세울 것”을 조언했다.이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 
“중형 이상 주택을 원하는 사람은 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향 조정되고 
매물이 본격적으로 나올 내년 초를 매수 타이밍으로 잡을 것”을 주문했다.

◆거주요건에 더 신경써라
정부는 8·21 부동산 대책을 통해 수도권 전매제한 기간을 완화했다.하지만 양도세를 피하
기 위해 거주요건을 맞추려다 보면 전매제한 완화효과를 체감하기 힘들 것으로 보인다.이
런 점에서 그동안 3년만 보유하면 비과세를 받을 수 있어 외지인 투자가 많았던 경기 용
인,고양,파주,화성 동탄,수원,인천 송도·청라 등 주택시장에는 악재가 될 전망이다.

이영진 소장은 “앞으로는 주택투자에 있어 교통과 학군,직장,생활편의시설 등 실거주 조
건이 뛰어난 지역을 골라야한다”고 말했다.박원갑 스피드뱅크 연구소장은 “아주 장기간,
예컨데 10년동안 보유하면 양도세는 거의 안내도 된다”며 “판교나 광교신도시 같이 시세
차익 클 것으로 예상되는 지역은 거주를 못하더라도 내집마련 위한 투자처로 적극 노려볼
만 하다”고 말했다.

◆재건축은 당분간 피하라
지난 8·21 대책에서 재건축 규제가 상당폭 풀렸지만 내집마련(투자목적도 마찬가지) 대
상 물건에선 일단 제외해 놓는 게 안전해 보인다.중소형의무건축비율과 임대주택공급의
무제，개발부담금제 등 개발이익환수와 관련된 제도가 그대로 유지되기때문이다.또한 아
직도 대부분 단지의 가격에 거품 논란이 가시지않고 있어 당장 상승세를 타기는 쉽지않
은 것도 한 이유다.

#여유자금 투자전략

◆세금혜택만 고려해선 안된다
원론적으론 양도세 비과세 보유 및 거주요건을 갖춘 1주택자는 양도세 감면 혜택을 보려
면 세법 개정안 공포 이후인 내년으로 매도를 미루는 게 유리하다.하지만 개정법 시행 이
후 시세가 하락한다면 양도차익이 줄어들 수 있다.따라서 양도세 혜택분과 시세하락분 등
을 감안하여 유리한 조건을 선택해야 한다.고가주택 기준이 상향 조정돼 비과세 혜택을 
보는 경우도 마찬가지다.다만 사정이 급한 경우 연말에 계약을 체결한 뒤,내년 이후 잔금
을 내면 개정법 적용 혜택을 볼 수 있다.

◆매도보다는 증여를 택하라
증여세율 인하로 대출금이나 전세 보증금을 끼고 증여하는 ‘부담부 증여’가 종전보다 불리
하다는 점을 염두에 두자.증여는 대개 살던 집 이외의 집을 자녀 등에 증여하는 경우가 많
다.이때 대출금이나 전세보증금을 함께 떠넘기는 증여를 하는데 대출금이나 전세보증금
은 ‘증여’가 아닌 ‘양도’로 보기 때문에 양도세 중과 세율(50~60%)를 적용받게 된다.따라
서 부담부 증여보다 단순증여를 선택하는 것이 유리할 수 있으므로 세금 부담내역을 비교
한 뒤 결정하도록 하자.

◆중·대형 아파트 투자도 검토하라
거주요건 강화로 여러 곳에 벌려놓기식 주택투자보다는 실거주가 가능한 ‘유망 주택 한 
채’에 투자가 몰릴 것으로 보인다.이영진 리서치연구소장은 “이번 세제 개편안으로 고가
주택이 혜택받을 것으로 보이기 때문에 최근 가격이 하락한 수도권 중·대형 주택에 대한 
적극적인 매수를 고려해볼만 하다”고 말했다.곽창석 대표는 “정책 시차가 3년 정도 있다
고 보면 지금이 강남 송파 등지 중·대형 주택에 대한 투자를 생각해야 할 때”라고 전했다.
지역 갈아타기,평수 갈아타기를 염두에 둬야 한다는 얘기다.

◆종부세 완화여부도 살피자
1주택자 이상 투자자들은 앞으로 나올 종합부동산세 완화시책까지 살펴봐야 한다.고준석 
지점장은 “종부세를 세대별로 합산하느냐 않느냐가 아직 결정되지 않았다”며 “종부세가 
개별 과세해야 수도권 미분양 유먕 아파트,강남 재건축,중·대형 주택에 대한 투자가 일어
날 것”이라며 좀더 기다려볼 것을 권했다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com

자료출처: 애니용의 맛있는 걸