2006-10-29 00:52

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

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“모든 투자에 앞서 내 집부터 장만하라”. 미국의 전설적인 투자가이면서 ‘월가의 영웅’으로 불리는 피터 린치가 한 말이다. 집이 없는 불안한 상황에서의 투자는 심리적으로 안정되기 어렵고, 재테크시장이 아무리 좋아도 성공하기 어렵다는 것이다. 내 집 장만이 그만큼 중요하다는 뜻이기도 하다.

집값 불안감이 확산되면서 “내집 마련 시기를 앞당겨야 하는 게 아니냐”며 불안해하는 수요자들이 늘고 있다. 서울ㆍ수도권 집값이 상승세로 돌아서자 아예 이참에 내집 마련 쪽으로 눈을 돌리는 사람들도 적지 않다. 수요자들의 매기가 확연히 살아난 분위기다.

1. 무턱대고 집 샀다가는 낭패보기 십상

그렇다고 신규 공급 단지를 분양받는 것도 쉽지 않다. 유망 분양단지에는 예외없이 수많은 청약 인파가 몰려 높은 경쟁률을 기록하기 때문이다. 따라서 분양 아파트보다는 기존 주택 거래시장을 노크해 내집 마련의 꿈을 이루는 것도 방법이다.

하지만 집을 사기 전에 따져봐야 할 게 많다. 꼼꼼한 전략도 세우지 않은 채 집이 마음에 든다고 무턱대고 샀다가는 낭패보는 경우도 적지 않기 때문이다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “집을 사려는 사람이라면 마땅한 주택을 찾는 일 외에 지금부터 준비할 일이 많다”며 “내집 장만을 위한 전략을 미리 세우는 지혜가 필요하다”고 말했다.

2. 자금동원 능력을 철저히 살펴라

아파트는 고가의 투자 상품이다. 따라서 무리할 정도의 대출을 통해 구입하는 경우가 많다. 그러나 주택담보대출 규제 강화 등으로 인해 자기자본 비율이 절대적으로 높아야 하는 상황이다.

더욱이 최근의 집값 상승세가 언제까지 지속될 지도 모르고,대출 이자율이 지금보다 더 오를 수도 있는 만큼 무리한 대출은 삼가야 한다.

전문가들은 대출을 받을 땐 ‘30-30 원칙’을 지키는 게 좋다고 말한다. 은행 대출액이 집값의 30% 이내, 매달 갚는 원리금 또는 이자가 월 소득의 30% 이내여야 한다는 것이다. 예컨대 월 소득이 300만원인 사람이 2억원짜리 집을 살 경우 대출액은 2억원의 30%인 6000만원 정도가 적당하며, 매월 상환이자도 월수입(300만원)의 30%(90만원)를 넘어서면 생활이 힘들어질 수 있다는 얘기다.

조흥은행 김은정 재테크팀장은 “무턱대고 큰 돈을 빌려 집을 사게 되면 이자 갚느라 진땀을 흘릴 수 있다”며 “매달 부담해야 하는 대출 이자가 월 소득의 3분의 1 수준을 넘는다면 대출을 통한 내집 마련은 재고해야 한다”고 말했다.

3. 등기부 담보설정 꼭 확인해야

집은 전 재산이나 다름없다. 서민에게 주택 매매는 일종의 ‘거사’다. 큰 액수가 움직이기 때문에 사고 팔 때 사소한 실수라도 저지르면 큰 손해를 볼 수 있다. 특히 실거래가 신고와 등기제 시행, 과표 현실화 등 주택거래 환경이 크게 바뀐 만큼 사전에 충분한 지식과 정보를 취득한 뒤 거래에 나서야 한다.

사고 싶은 집을 골랐다면 가장 먼저 법원 등기소에서 해당 주택 등기부등본을 찾아봐야 한다. 소유권을 제한하는 근저당권이나 압류ㆍ가압류ㆍ가등기ㆍ예고등기 등이 걸린 게 없는지 확인해야 한다.

본인이 직접 등기부등본을 떼지 않았을 때는 등본 발급일이 언제인지 살펴야 한다. 발급 날짜와 계약 날짜 사이에 다른 저당권이 설정될 수도 있기 때문이다.

만약 등기부상에 이러한 담보 설정이 돼 있다면 추후 재산권 행사에 문제가 될 수 있는 만큼 가급적 사지 않는 게 좋다. 하지만 굳이 이 집을 사고 싶다면 집주인과 계약시 ‘언제까지 어떤 형태로 이를 해결하고 해결이 되지 않을 경우 계약을 해지하고 손해를 배상받는다’ 는 내용을 꼭 포함하는 게 좋다. 또 집을 담보로 현재 집주인이 대출을 받았다면 대출금을 잔금 지급과 동시에 갚는다는 조건도 달 필요가 있다.


4. 계약 땐 상대방이 실소유자인지 확인해야

이처럼 등기부상 권리관계를 깨끗이 했다고 해도 또 확인할 것이 있다. 바로 구청이나 군청에서 확인할 수 있는 토지이용계획 확인원과 건축물관리대장, 토지대장이 그것이다. 이같은 서류를 떼어보고 자신이 알고 있는 면적ㆍ지번ㆍ소유자와 서류상의 사실이 일치하는 지 살펴봐야 한다.

계약할 땐 등기부등본상 소유자와 직접 만나 계약서를 작성하는 게 좋다. 소유자 자녀나 친인척 등이 위임장을 위조하거나 인감을 훔쳐 집을 파는 경우도 종종 있기 때문이다. 배우자나 자녀가 인감을 도용해 계약한 경우 무권대리에 의한 계약에 해당돼 매수자가 매도자에게 계약 효력을 주장할 수 없다.

그래도 피치 못 할 사정으로 대리인과 계약하게 됐다면 소유자의 대리권에 관한 위임장과 주민등록증, 인감증명 첨부를 확인해 적절한 대리인 인지를 확인하고 계약을 체결해야 한다. 특히 계약서 특약란에는 추후 분쟁 소지가 있는 문제들을 꼼꼼하고 구체적으로 다 언급해 놓는 게 좋다. 또 계약하기 앞서 집주인에게 전화해 계약 위임 여부를 확인해야 뒤탈이 없다.

5. 계약서 작성은 가급적 한자 표기가 좋아

계약서 작성은 조작 위험이 있기 때문에 아라비아 숫자보다는 한자로 표기하는 게 좋다. 내용은 알기 쉽게 쓰게 바람직하다. 특약란에는 차후 분쟁 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다. 계약서 작성 후 이상이 없으면 기명ㆍ날인한 후 계약금을 건네주고 영수증을 받고 매도ㆍ매수ㆍ입회인(중개업자)이 1부씩 보관하도록 한다.

중개 사고를 사전에 방지하기 위해서는 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어 있는 공인된 중개업소를 이용해야 한다. 업무보증서 보증기간이 지났는지 여부도 확인하는 것이 필요하다.

함 팀장은 “돈이 오갈 때는 반드시 영수증을 받아두고, 소유권이 넘어올 때까지 여러 차례 등기부등본을 재확인해 중요한 권리 변동이 있는지 파악해야 한다”고 말했다. 좋은 매물을 선점하려면 현지 중개업소와도 사귀어둘 필요가 있다. 집값 상승기에는 매물이 귀해 중개업소가 친한 사람부터 우선적으로 연락해주기 때문이다.

6. 반드시 현장에 가 봐야

매매 계약 전에는 현장 방문은 필수 사항이다. 반드시 현장에 가서 위치, 면적, 인접 토지와 경계, 도로 근접과 교통관계 등을 살펴야 한다. 주택 내ㆍ외부의 약점을 파악하는 것도 요령이다. 특히 집 내부의 단점을 알고 있으면 가격협상에서 유리할 수 있다.

아파트 구조가 같다고 옆집을 보고 계약을 체결하면 나중에 발견된 문제 때문에 분쟁이 생길 수도 있다. 실제로 임차인이 있는 데도 본인이 직접 살고 있는 것처럼 속여 집을 넘기는 사례도 적지 않다고 한다. 따라서 임대차 관계가 있을 때 새 주인이 계약을 그대로 승계해야 하는 만큼 집주인이 정말 거주하고 있는지 반드시 확인할 필요가 있다고 전문가들은 지적한다.

7. 잔금 때도 등기부 확인해야

계약 전 등기부등본을 확인했더라도 잔금을 치르는 시점에 다시 살펴봐야 한다. 당사자 간에 계약을 체결한 후 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른 사람에게 소유권 이전 등기가 되어 있을 수도 있기 때문이다.

잔금 지급 때에는 매도자에게서 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는 데 불편이 없도록 한다. 만약 매수인이 융자금을 승계받을 때는 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하는 것이 중요하다.

아울러 해당 구청에 전화를 걸어 제세공과금이 완납됐는지 알아볼 필요도 있다. 지방세가 밀렸는지도 확인해야 한다. 집주인이 지방세를 내지 않았을 때는 계약서를 관할 시ㆍ군ㆍ구청 지적과에서 검인받을 수 없기 때문이다.

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