부동산노트(11)

요즈음의 집값 오름세가 심상치 않습니다. 지난 2005년 봄이나 2006년 봄의 상승장과는 또 다른 양상을 보여주는 것 같습니다. 그 동안 정부에서는 집값 안정을 위해 여러 차례 강력한 부동산 대책을 내놓았습니다. 하지만 집값 폭등사태가 반복적으로 일어나면서 서민의 내집마련 꿈이 점점 멀어지는 것 같습니다. 

집값 폭등사태에 적절하게 대응하지 못하는 현 정부 부동산정책의 문제점, 집값이 오르내리는 기본원리, 그리고 최근 집값 오름세의 원인과 대응전략에 대해 차례로 살펴보겠습니다.

우리나라는 좁은 땅덩어리에 많은 사람이 살고 있고, 돈이 흔하기 때문에 투기가 발붙이기 쉬운 구조를 가지고 있습니다. 쉽게 말해 선착순으로 분양하는 집은 두 채뿐인데 세 명의 수요자가 달려가는 경우라 하겠습니다.

예컨대 갑이라는 사람이 시속 30Km로 달려가면, 을이라는 사람은 이에 뒤질세라 40Km로 달려가게 됩니다. 그리고 이에 자극 받은 병이라는 사람은 50Km로, 또 다시 갑이라는 사람은 이에 뒤질세라 60Km로 차를 몰고 가게 되는 것과 같습니다.

이러다가는 큰 사고가 날것을 우려한 정부에서는 “지금 집을 사면 손해”라는 위협(?)과 함께 몇 가지 수요 억제책을 내놓았습니다. 주택 소유심리를 억제하고자 종부세를 비롯한 보유세를 인상했고, 다주택자에 대해 양도소득세를 중과해서 내년부터 1가구 2주택자가 주택을 처분할 때는 양도차익의 절반을 세금으로 내야 합니다. 이밖에도 주택거래신고제를 실시하여 심리적인 압박을 가하기도 합니다.

여기에 더하여 투자 자금 조달을 어렵게 하기 위하여, 대출규제를 강화하거나 대출이 아닌 증여에 의한 자금유입을 막고자 자금출처조사를 실시하기도 합니다. 이 모든 것이 수요 억제책입니다. 참여 정부의 부동산정책을 한마디로 정의한다면 ‘수요 억제책’이라고 할 수 있습니다.

수요 억제정책의 허실과 부동산정책의 실패 원인

이 방향이 틀린 것은 아닙니다. 좁은 문을 통해 공연장으로 들어가려는 사람들이 동시에 몰리게 되면 사고가 나게 됩니다. 주최 측으로서는 천천히 들어가도 공연을 다 볼 수 있다는 말로 사람들을 진정시키려 할 것입니다. 여기까지야 누가 뭐라 하겠습니까? 그러나 그 약속이 지킬 수 없는 것이고, 더구나 주최 측은 그 약속을 지킬 의사조차 없다는 것에 문제가 있습니다.

수요 억제책은 일부 수요자들을 주춤거리게 만드는, 시간을 버는 것에 불과합니다. 그 시간동안 적정한 공급이 이루어지지 않는다면, 수요 억제책은 언젠가는 무너질 미봉책에 불과한 것입니다. 이 때문에 그 동안 참여정부에서는 ‘내로라하는’ 부동산대책들을 발표했지만 모두 실패하고 만 것입니다. 아무리 투기꾼 세력이 강하다고 해도 한 나라의 정부보다야 강하겠습니까? 정책 실패의 책임을 늘 기득권과 투기꾼 탓으로 돌리는 것은 스스로의 무능을 숨기고자 하는 ‘말장난’에 지나지 않는다고 생각합니다.

정부의 정책이 성공하려면 수요 억제책으로 시간을 번 동안 공급 확대책을 병행하여 수요자의 욕구를 해소시켜 주었어야 합니다. 이 일을 하지 않은 것이 현 정부 부동산정책의 실패로 이어진 것입니다. 결국 공급이 늘기는커녕 해마다 줄어드는 상황입니다.

건설교통부 자료에 따르면 수도권 주택공급 실적이 2002년도에는 37만6천채였던 것이 2003년에는 29만7천채, 2004년에는 20만6천채, 2005년에는 19만8천채로 줄었습니다. 그리고 올해 들어와서는 지난 9월말까지 9만5천채에 그치고 있습니다. 그 동안 면피용으로 내놓은 공급정책도 실효성이 떨어지는 지역에 집중되었습니다.

서울의 경우는 주택보급률이 89.7%에 그치고 있습니다. 부동산에 대한 규제가 상대적으로 적었던 지방의 주택보급률은 적정선을 크게 상회합니다(전남 135.5%, 충남 129.1%, 강원 126.8%, 경북 126%, 전북 125.5%). 이에 비해 서울을 비롯한 수도권은 이 지역에 대한 규제로 인해 지난 몇 년 간의 공급부족이 지금의 폭등사태를 야기한 것입니다.

참여 정부 부동산정책의 명암

서울 시내 24개 자치구와 5대 신도시(분당, 평촌, 일산, 산본, 중동)의 집값 추이를 살펴보면 흥미로운 현상을 발견할 수 있습니다. 같은 수도권내에서도 부익부 빈익빈의 양극화 현상이 참여 정부 들어와서 심화되고 있다는 것입니다. 정부에서 부동산정책의 진수라고 자찬했던 ‘8.31 조치’가 나온 후 정확히 1년 2개월이 지난 10월말까지의 ‘성적표’를 보면 명암이 극명하게 갈립니다.

상승률 1위인 양천구는 아파트 평당가가 1366만원에서 1981만원으로 무려 45.0%나 올랐습니다. 같은 기간 중 산본은 36.1%(648만원⇒882만원), 일산은 33.5%(701만원⇒936만원), 평촌은 30.6%(849만원⇒1109만원)가 상승했습니다. 또한 강서구는 30.5%(875만원⇒1142만원), 강남구는 29.1%(2557만원⇒3302만원), 강동구는 27.7%(1632만원⇒2084만원), 동작구는 26.7%(1029만원⇒1304만원)가 각각 오른 것입니다.

이들 8개 지역 평균을 보면 1207만원에서 1593만원으로 무려 31.9%가 상승했습니다. 32평 아파트 기준으로 보면 근로자의 1년 연봉이 훨씬 넘는 1억2332만원의 시세 차익을 거둔 것입니다.

이들 지역의 공통점을 몇 가지로 분류해 본다면 양천구와 강남구, 그리고 신도시들은 교육이라는 테마로 묶을 수 있습니다. 강남구와 강동구는 다시 재건축이라는 공통점으로 묶을 수 있습니다. 또 양천구와 강서구, 동작구는 지하철 9호선이라는 재료로 묶을 수 있겠지요.

이에 반해 적게 오른 곳은 도봉구(5.7%), 동대문구(6.3%), 노원구(7.5%), 중랑구(8.3%), 서대문구(9.0%), 금천구(9.2%), 은평구(11.0%), 강북구(12.1%)입니다. 이들 지역은 서민 주거지역으로, 밀집돼 있다는 것을 알 수 있습니다. 이들 8개 지역 평균은 717만원에서 778만원으로, 8.6%의 상승에 그쳐 상위권 지역에 비해 상대적으로 낮은 상승률을 보입니다. 32평 아파트 기준으로 보면 1976만원의 시세 차익을 거두었습니다.

여기에는 두 가지 메시지가 담겨져 있습니다. 첫째는 정부의 정책 목표가 과연 어디에 있느냐는 것입니다. ‘버블 세븐’ 운운하면서 정작 이들 지역의 집값은 잡지 못하고, 서민들 주거지에만 위력을 발휘하는 정책을 남발한 것은 아닌지 돌아봐야 합니다.

둘째는 그럼에도 불구하고 정부의 말을 믿지 않고 투자한 사람은 은행 금리 이상의 이익을 거두었다는 점입니다. 가장 강력한 부동산대책이라던 ‘8.31 대책’이 발표된 직후에 정부의 말을 믿지 않고 수도권 지역에 아파트를 매입한 사람은 지역에 따라 8.6%에서 31.9%의 수익을 거두었습니다. 정부의 말을 믿었던 순진한 서민은 그 만큼 내집마련의 꿈이 멀어진 것입니다.

집값은 성장잠재력과 희소가치 때문에 오른다.

집값은 왜  자꾸 오를까요? 집값에 영향을 미치는 요소는 참 많습니다. 정부의 정책이나 경기의 호불황, 주택의 수급상황, 시장 참여자의 심리상태, 대북관계 등 여러 가지 경제 내외적인 요소가 얽혀서 주택시세 형성에 관여를 합니다. 그러나 지난 몇 년 간 우리나라 집값에 가장 큰 영향을 끼친 것은 바로 ‘유동성의 증가’입니다.

머나먼 남태평양의 살기 좋은 섬나라가 있었습니다. 이 나라에는 집이 딱 100채만 있고 이 섬에 유통되는 돈은 1000만달러만 있었습니다. (물론 현실의 세계에서는 이 돈들이 모두 부동산을 사는 데만 들어가는 것이 아닙니다. 하지만 간단하게 설명하기 위해 집을 사는 데만 돈이 들어간다고 가정하겠습니다.) 이 섬나라의 평균 집값은 10만달러(=1000만달러/100채)가 될 것입니다.

이 때 100채가 모두 같은 가격이 아니라 입지가 좋은 집은 15만달러, 중간인 집은 10만달러, 그리고 입지가 열악한 집은 5만달러에 집값이 형성되어 있다고 생각해 봅시다. 그래서 입지가 열악한 곳에 사는 주민이 입지가 중간인 집으로 갈아타기를 하려면 5만달러가 필요합니다. 그리고 입지가 뛰어난 곳으로 옮겨 가려면 추가로 5만달러가 더 필요합니다.

그런데 이 섬나라에 관광객이 많이 몰리고 수출도 잘 되는 바람에 나라의 부가 늘어나게 됩니다. 그래서 유통되는 돈이 2천만달러로 늘어나게 되었다고 합시다. 그러면 집값은 어떻게 될까요? 평균 집값은 시차를 두고 자연스럽게 20만달러로 올라있을 것입니다.

이 때 누가 집값을 올린 것일까요? 집 소유주가 집값을 올렸다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 이들은 집을 오래 전부터 소유한 것 이외에 아무런 일도 한 것이 없습니다. 두 번째는 집을 산 사람이 올렸다고 생각할 수 있습니다. 그러나 이들도 집값이 내리는 것이 자신들에게 유리하기 때문에 일부러 집값을 올릴 이유는 없습니다.

집값이 오르는 이유

그러면 어떤 일이 벌어진 것일까요? 섬나라에 유통되는 돈이 많아지자 각자의 주머니 사정은 이에 비례해 좋아지게 됩니다. 그러면 입지가 더 좋은 곳으로 이사하려는 욕구가 생기게 됩니다. 이 때 공급이 한정되어 있기 때문에 여러 사람이 경쟁적으로 매수에 나서게 되면 가격이 오르게 됩니다.

이에 따라 과거에는 5만달러면 입지가 더 좋은 곳으로 갈아타기 할 수 있었던 것이 시간이 흐름에 따라 10만달러가 있어야 갈아타기가 가능하게 되는 것입니다. 결국 집값을 올린 ‘주범’은 보이지 않는 손이라고 불리는 시장의 기능입니다. 거기에 참여한 사람들은 각자 자신의 이익을 위해 최선을 다한 것뿐입니다. 공급이 늘지 않는 상황에서 유동성 증가는 바로 집값 상승으로 연결된다는 것을 의미합니다.

그러나 지난 몇 년 간 한국에서 시중에 돈이 많이 풀렸다는 것을 인정한다 해도, 이러한 유동성 증가율보다 집값 상승률이 더 큰 것은 어떻게 된 것일까요? 유동성 증가율 이상의 집값 상승률은 이른바 ‘거품’일까요?

연봉이 5천만원인 사람이 있다고 가정합시다. 이 사람이 한해 생활비로 4천만원 정도를 쓴다고 한다면 1천만원이 여유자금으로 남을 것입니다. 이 1천만원으로 자동차를 사거나 은행에 넣어두는 방법도 있습니다. 하지만 이를 금융비용으로 사용할 경우 연리 8%를 기준으로 하면 1억2,500만원까지 빌릴 수 있습니다. 이것은 이 사람의 투자여력이 1억2,500만원이라는 것을 의미합니다.

그런데 이 사람의 연봉이 8천만원으로 늘었다고 가정해 봅시다. 소득이 늘어남에 따라 생활수준도 조금은 올라가겠지요. 생활비로 5천만원을 사용한다고 하면 여유 자금은 3천만원으로 늘어납니다. 전체 수입은 과거에 비해 60% 늘었지만 여유 자금은 300%가 늘어난 것입니다.

이를 금융비용으로 전부 사용할 경우 연리 8%를 기준으로 하면 3억7,500만원까지 빌릴 수 있습니다. 과거에 비해 투자 여력이 3배나 증가한 것입니다. 더구나 금리가 8%에서 6%로 떨어진다면 대출 가능 금액은 5억원으로 늘게 됩니다.

예전의 고금리 시대에는 은행 대출을 끼고 집을 사는 경우가 많지 않았습니다. 무이자인 전세를 끼고 자기 자본으로만 사는 것이 일반적인 방법이었지요. 그러다가 저금리 시대를 맞아 투자 재원이 자기자본 전세금에다 은행 대출까지 늘어나게 된 것입니다. 이렇게 투자여력이 늘어나면서 경쟁적으로 집값이 오르게 된 것입니다.

'지렛대 효과'(Leverage Effect)

집값의 등락을 그래표로 그려 보면 주식시장처럼 등락폭이 크지는 않지만 어느 정도 오르내림이 있습니다. 어느 정도 기간이 흐른 후에 시장을 반추해 보면 과거의 상황을 누구나 볼 수 있습니다. 그러나 그 당시를 회상해 보면 오를 때는 더 오를 것 같아서 불안해하고, 내릴 때는 더 내릴 것 같아서 내집마련 타이밍을 잡지 못했던 경우가 많습니다. 그래서 이런 경우를 한두 번 당하고 보면 집값의 단기적 등락에 민감하게 됩니다.

그러나 이런 단기적 등락도 장기적인 관점에서 보면, 하나의 ‘추세선’에 수렴하는 것을 알 수 있습니다. 이런 추세선을 한국 경제의 펀더멘탈이라고 부를 수도 있고, 성장잠재력이라고도 부를 수 있습니다.

한마디로 말하면 어떤 나라의 부(wealth)가 늘어날 경우 그 나라 부동산 시장은 오르고, 부가 줄어들면 부동산 시장은 내려가게 됩니다. 부는 흐르는 강물과도 같습니다. 강물이 흐르다 둑에 막히면 흐르지 않는 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 그 압력은 점점 세져서 어느 순간에 둑을 무너뜨리고 맙니다.

반대로 물이 너무 빠진다면 물레방아를 돌릴 힘도 남아있지 않을 것입니다. 그러므로 저수지(시장)에 물(부=시장 에너지)이 흘러 들어오고 있는지, 물이 빠져 나가는지만 알 수 있다면 장기적 측면에서 집값이 오르게 될지 또는 내리게 될지를 알 수 있습니다.

부동산 가격의 단기적 향방은 일반인으로서는 알기가 어렵습니다. 전문가조차도 어려운 분야이기 때문입니다. 그러나 방향을 잡는 것은 상대적으로 쉬워 보입니다. 우리가 골프를 할 때 거리를 많이 내기 위해서 연습을 많이 합니다. 새로운 골프채가 나오면 몇 야드의 비거리를 위해서 막대한 돈을 투자하는 분들이 많습니다. 그러나 골프에서 거리보다도 더 중요한 것은 방향입니다. 방향이 제대로 잡히지 않은 상태에서 비거리만 많이 나간다면 러프에 빠지기 십상입니다.

부동산시장과 주식시장의 닮은 꼴

그러므로 우리나라 경제가 10년 후, 20년 후 지금보다 더 좋아진다고 생각한다면 지금이라도 집을 사는 것이 맞습니다. 그러나 반대로 한국 경제가 이미 꼭지를 찍었고 여러 이유로 지금보다 미래가 암울할 것이라고 생각한다면 지금 집을 빨리 팔아야 합니다. 이것은 부동산에 국한되는 이야기가 아니라 주식시장에도 해당되는 이야기입니다.

경제변화에 대해 단기적으로 반응하는 주식시장과 장기적으로 반응하는 부동산시장은 단기적 관점에서 보면 희비가 엇갈릴 수 있습니다. 하지만 장기적 관점에서 보면 같은 배를 탄 공동운명체입니다. 장기적 관점에서 볼 때 주식만 오르고 부동산시장은 폭락하거나, 반대로 부동산시장만 오르고 주식시장은 폭락하는 일은 있을 수 없습니다.

그러므로 일반인의 입장에서는 단기적 등락에 대한 전망은 전문가의 영역으로 남겨두고, 장기적으로 우리나라의 부가 늘어나는지 줄어드는지에 초점을 맞추는 것이 마음 편하실 것입니다.

부정적 보고서가 많이 있지만 영국 셰필드대학 부설 연구소에서 나온 보고서는 한국 경제의 미래를 아주 밝게 보고 있습니다. 일제 시대와 한국 전쟁, 그 후의 혼란기를 끝낸 우리나라의 경제 성적표는 세계 42위권이었습니다. 그러나 그 후 30년 간 우리 선배들은 열심히 일을 해서 지난 1990년에는 우리나라 경제를 세계 15위권까지 올려놓았습니다.

그러면 미래 우리나라의 경제 위상은 어떻게 될까요? 이 보고서에 따르면 앞으로 9년 후인 2015년에 우리나라는 세계 7위권에 올라 영국을 추월한다고 합니다. 우리에 대해 긍정적으로 평가한 보고서 중 하나에 불과하다고 치부하더라도, 해외에서 보는 한국의 위상과 우리 스스로 평가하는 성적표와는 괴리가 있음을 알 수 있습니다.

삼성전자나 LG의 전자제품들이 미국 주요시장에서 대만 브랜드는 물론 일본의 2류 브랜드보다 높은 가격에 팔리고 있는 것은 어제 오늘의 일이 아닙니다. 한국 자동차들도 점점 좋은 호평을 받고 있습니다. 중국에서는 한국산 휴대폰을 가지는 것이 젊은이들의 바람이라고 합니다. 또 조선 분야의 경우 향후 10년치 수주계약까지 완료되었다지요? 우리가 내수의 어려움을 토로하고 있을 때 우리 기업들은 %

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