올해 아파트 시장이 전반적인 거래부진과 가격 약세를 보이고 있지만, 소형 아파트 가격은 꾸준히 오름세를 보이고 있다.

2007년 수도권(서울,경기,인천)의 재건축을 제외한 일반아파트 중 66㎡ 미만 아파트는 10.96% 상승했고, 66~99㎡미만 아파트도 5.91% 상승해서 수도권 평균 상승률인 2.48%를 크게 앞질렀다.
특히 서울에서는 강북구 66㎡ 미만 아파트가 24.9% 상승했고, 도봉구 역시 22.6% 상승하는 등 구별로 소형 아파트 가격이 높게는 20% 이상 올랐다. 수도권에서도 시흥시의 66-99㎡미만이 33.5%, 동두천시의 66㎡미만이 41.2% 상승하는 등 외곽지역의 소형 아파트가격이 높게는 30~40%까지 오르기도 했다. 전세 역시 마찬가지이다. 수도권 66㎡ 미만 전세가격은 8.3%, 66~99㎡는 5.1% 상승해서 평균 2.63%의 2~3배 이상 오른 것으로 나타났다.

 

 

이 같은 소형 아파트 가격 상승의 주요 원인은 첫째, 2007년 이후 아파트 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 상대적으로 저평가 되어 있던 서울과 수도권 외곽지역의 아파트 가격이 작년 하반기부터 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 이에 따라 심리적으로 불안해진 세입자나 소형 아파트 거주자들이 매매로 전환하는 사례가 증가하고 있다. 특히 서민들의 경우, LTV와 DTI 등 주택담보대출 규제와 금리인상으로 인해 대출 부담이 커지면서 현실적으로 대형 아파트보다는 자금상황에 맞춘 소형 아파트의 구입 비중이 큰 것으로 나타났다.

 

 

두번째, 전월세 수요의 증가이다. 청약제도의 개편으로 인해 내집마련 수요자 중 상당수가 청약대기자로 남으면서 전세 수요가 증가하고 있다. 특히 가점제 비중이 높은 중소형 아파트 수요자들은 무주택 요건을 유지하기 위해서 내집마련 시기를 늦추고 있어서 중소형 전월세 시장의 수요 증가로 이어지고 있다.
또한 작년 하반기, 중소형 아파트가격의 상승으로 인해 매매 대비 전세 비중이 50% 이하로 떨어지면서 내집마련이 어려워진 세입자들은 다시 전세 수요로 남게 되고, 전세 수요의 증가는 시차를 두고 다시 매매가격 상승 요인으로 작용하고 있다.

 

 

세번째, 공급 비중의 감소도 소형 아파트가격 불안요소 중 하나이다. 최근 신규 아파트 공급은 대부분 99㎡ 이상의 중대형 아파트를 많이 지었고, 재건축을 통해서 소형 아파트가 대형 아파트로 탈바꿈하면서 서민들이 구입할 수 있는 99㎡ 이하의 소형 아파트 공급이 원활하지 않은 것도 주요한 원인으로 분석된다. 실제 수도권의 공급물량은 1990년대 이전에는 99㎡ 이하의 소형 아파트 공급 비중이 전체 공급아파트의 67%였다면 1990년대는 54.4%로, 2000년대에는 2008년까지의 공급물량 비중이 30.7%로 낮아졌다. 소형 아파트 공급 비중 감소는 전월세 시장에서 아파트에서 주택 전월세까지 소형, 저가의 매물 부족현상으로 이어지고 있다.

 

 

내년에도 청약대기자들의 임대시장 잔류와 매매-전세가격 격차로 인한 수요 증가로 아파트 전월세 시장의 수요는 크게 증가할 것으로 예상된다. 반면, 99㎡ 미만의 소형 아파트의 공급물량은 8,200호 정도로 전체 공급물량의 20% 정도에 그칠 전망이어서 소형 전월세 시장의 가격상승 요인으로 작용할 가능성이 크다. 여기에 보유 세금의 과표적용률이 높아지고 중대형 아파트 가격이 약세를 보이면서 집주인들의 세금 부담이 더욱 커질 전망이다. 집주인들의 세금, 이자부담이 세입자에게 전가될 경우, 내년 전월세 시장의 가격상승 요인으로 작용할 가능성이 높다.
또한 소형 아파트의 가격상승은 소형 매매가격의 상승으로 바로 연결될 가능성이 높아서 내년 소형 아파트 시장의 가격상승 요소로 작용할 전망이다.

[ 부동산114 김혜현 부장 ]
 출처 : [부동산114] 전문가칼럼>2008년 소형 아파트 가격, 비상 .. /김혜현