2009-01-14 23:14

http://blog.drapt.com/optipass/2351031231942499398

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

 

향후 주택가격 전망

1)국내외경제상황.

미국의 서브프라임모기지 사태에 따른 경기침체여파로 하강국면에 들어선 세계경제는 유가급등 및 원자재가격 상승에 따른 비용상승(cost-push)인플레이션충격파로 하반기 중 미국, 유럽, 아시아 등 거의 모든 나라의 성장둔화 혹은 하강추세가 당분간 이어질 것으로 전망된다.

불안하나마 유가상승세가 어느 정도 진정되고 있는 점은 다행이라 볼 수 있겠으나 원자재수입의존도가 높은 개도국들을 중심으로 스태그플레이션(stagflation)충격파의 경기침체상황은 어느 정도 지속될 수밖에 없을 것으로 보여 진다.

특히 원자재수입의존도가 높은 우리나라는 이러한 세계경제하강의 영향으로 수출둔화 및 내수부진이 심화되면서 경기하강이 당분간이어질 것으로 일부 전문가들은 전망하고있는 듯하다.

그러나 금리인상을 고려하고 있는 국외경제여건 및 물가안정을 요구하는 국내여론 등을 감안해 볼 때 우리나라의 향후 거시정책은 <당분간> 물가안정에 최우선순위를 둘 수밖에 없어 보이기에 금리정책은 동결 혹은 인상에 무게를 두어야 할 듯하다. 

결국 국내총생산량(GDP)감소와 금리상승은 집값의 정체 혹은 하락을 부추길 수 있으며 거시흐름의 최저점으로 예상되는 올말 혹은 내년상반기까지는 이러한 현상이 지속될 것으로 보여진다.

2)정부정책.

국내외 경제상황에 따른 정부의 부동산정책 역시 당정 간의 이견 및 일부인기영합주의로 인한 혼란이 가중되고 있는 실정이다. 물론 정부의 의사결정이란 것이 국내외경제상황을 고려한 동태적(변화무쌍한)상황 하에서 이루어질 수밖에 없는 것이 현실이기에 부동산경기의 <경착륙>을 원하지 않는 정부로써는 고육지책으로 강 기획재정부장관까지 나서 주택시장에 규제완화에 대한 신호(signal)를 보내며 조세정책을 일부 완화하는 방향으로 부동산시장의 안정을 유도하고 있는 듯하다.

여기서 한 가지 유의해야 할 점은 모 TV방송 대담에서 현 정부의 임기 말까지는 <747정책>을 실현하고 말겠다는 강 기획재정부장관의 확고한 의지표현이 있었다는 점이다. 즉, 경기침체 및 국내외상황이 어느 정도 정리되기 시작하면 <일부부작용>을 감수하고서라도 서비스, 건설경기활성화라는 영양제(?)를 통해 GDP의 한 축인 국내경기의 활성화 즉, MB노믹스정책을 추진하겠다는 의사표시로 보여 진다. 우리나라의 경우 건설부분이 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비율은 약18% 정도이며 이는 2만 불 이상 국가에서 매우 높은 수준으로 200만 일자리를 창출하는 즉, 경기부양의 마약과 같은 성향을 가지고 있기에 이 부분 최고전문가인 행정수반으로써는 때가되면 국내외상황을 고려해가며 이카드를 전격적으로 빼들고 싶은 유혹을 떨쳐버리기가 쉽지 않을 것이다.

정부의 주택기본정책은 참여정부의 부동산규제정책과 달리 경제논리에 따라 수요가 있는 곳에 공급을 늘려 주택문제 및 시장가격을 조절하겠다는 것이며 이는 지극히 당연한 논리이며 환영할만한 정책이라 할 것이다.

그러나 실용주의를 국정정책수단으로 삼고 있는 현 정부가 참여정부의 올 곧은 정책까지도 반대를 위한 반대로 갈아치운다면 국론분열로 그 결과는 자승자박하는 최악의 결과를 초래할 수 있다는 점 역시 간과하지 말아야하겠다.

지금 정부와 여당에서 고려하고 있는 규제완화정책으로 취. 등록세, 종부 세, 양도소득세 등의 세금정책과 금리정책인 대출규제완화 및 분양가 상한제에 따른 전매제한을 들 수 있겠다.

특히 종부세 완화정책에 대한 모 신문의 최근여론조사에서 응답자의 55%가 반대하는 현 상황을 감안해볼 때, 현 정부가 대상자인 2.1% 부자만을 위한 강. 부. 자 내각이라는 서민들의 반발가능성까지 감수해가며 현재로써는 완화자체에 별반 실익이 없는 이러한 정책을 추진할 필요는 없다 생각할 수도 있을 것이다.

그러나 지지층에 대한 배려(?) 및 스태그플레이션 하에 부동산경착륙을 원하지 않는 정부로써는 고육지책으로 부동산시장에 성장위주의  MB노믹스정책이 아직도 유효함을 보여주기 위한 신호를 보내고 있는 듯하다.    

설령 이러한 세금완화정책을 시행한다하더라도 경기침체 하에 분양가 상한제와 전매제한 및 LTV, DTI로 이어지는 대출규제정책이 그대로 유지되는 한 강남을 위시한 고가주택지역의 가격정체현상은 지속 될 수밖에 없을 것이다.

그러나 경제성장이 아닌 비용상승인플레이션(cost-push inflation)이 우려되는 현 상황 하에서 유동성증가를 의미하는 대출규제완화는 그 시행에 제한이 있을 수밖에 없을 것이다.

 

 

3)주택대출 금리.

 

원유가 및 곡물 등 원자재가격 상승하면서 한동안 저금리 및 중국산 등 값싼 농, 공산품 수입으로 이미 지구상에서사라진 것으로 생각해 왔던 인플레이션 악령이 전 세계를 침체의 늪으로 몰아넣고 있다.

현대경제 연구소에 따르면 수입물가가 10% 오르면 소비자물가는 35개월에 걸쳐2.9% 누적으로 추가상승 압력을 받는다는 분석을 내놓았다. 즉, 최소3년 동안은 이러한 비용 상승인플레이션 영향권에서 벗어나기 힘들 것이기에 정부의 금리정책 역시 한계가 있을 수  밖에 없을 것이다.

물가상승 외에 경기침체상황을 떠안고 있는 스태그플레이션 하에서 서민들이 느끼는 <금리상승효과>는 가처분소득 감소로 인한 충격파가 더 더욱 클 수밖에 없기 때문에 이러지도 저러지도 못하는 정부의 고민은 깊어질 수밖에 없을 것이다. 비록 원유가등이 하향 안정세를 보이고 있으나 지금까지의 원자재가격상승의 후유증으로 대략 1~3년 동안 이러한 비용 상승인플레이션상황에서 자유롭지 못할 것이라는 점에서, 또한 전 세계가 버블이 꺼지고 있는 상황에서 우리만의 경기부양은 곤란하다는 측면에서 정부의 경기부양정책 역시 한계가 있을 수밖에 없으며 당분간은 <기대인플레이션 차단> 및 미래성장 동력의 기반을 구축하는 정도의 답답한 정책으로 일관하며 때를 기다릴 수밖에 없을 듯하다.

4)경제발전과 국민소득.

 

지속적인 경제성장 하에서는 물가상승에도 불구하고 가처분소득증가에 힘입어 인플레이션 헤지(inflation hedge)용으로 실물자산인 주택에 투자하려 할 것이기에 가격상승과 함께 활발한 거래가 일어날 수 있다.

그러나 경기침체를 동반하는 스태그플레이션 상황 하에서는 약간의 물가상승만으로도 가처분소득 감소로 인해 주택투자의 여력이 없어지고 더구나 이러한 상황에서의 금리상승은 주택소유자 대부분이 대출에 의존하고 우리나라의 현실상 주택거래의 실종과 가격의 정체 혹은 하락으로 이어질 수 있으며 일부 주택소유자들은 경매나 급매시장에 내 몰릴 수도 있다. 즉, 경기가 침체되면 기존주택가격조차도 뒷받침 할 수 없는 한계상황이 전개될 수도 있다는 것이다.

그러나 대한한국의 미래는 밝다.

미래는 그 미래를 가보아야하기에 현 시점에서 미래를 예측한다는 것은 매우 어려운 일이겠으나 덩치보다 스피드가 생명인 현 시대에 가장 잘 어울리는 민족, OECD 국가 중 최고의 학력수준 및 세계최고의 교육열, 과거와 달리 국력을 바탕으로 한 주변열강들에 대한 지정학적캐스팅보트, 만 3년 만에 IMF환란을 극복해낸 놀라운 민족적노하우(KNOW-HOW), pc운영능력이 세계에서 가장 뛰어난 탁월한 저력에 비추어 원유가 등의 영향으로 급 추락한 외부여건이 아니었다면 현 정권이 제시한 747의 MB노믹스정책 역시 허황된 꿈만은 아니었을지도 모른다. 

5)인구증감에 따른 주택수요공급.

 

주택시장은 무엇보다도 시장경제원리인 수요와 공급법칙에 의해서 움직여져야 한다.

지방미분양아파트가 남아돌고 있어 얼핏 보면 공급이 넘치는듯하나 실수요자들이 많은 서울을 비롯한 일부 수도권지역은 여전히 물량이 부족한 상태이며 지역별 가격차별화 현상 역시 뚜렷하게 나타나고 있는 실정이다.

주택보급률을 살펴보면 선진국 주택보급률은 115~120%인 반면 우리나라는 2006년 말 기준 107.1%이다.

2007년 지역별주택보급률은 수도권:96.9%, 서울:91.8%이고 자가 점유율:55.6%, 자가 소유 율:60.3% 정도이다.

그러나 분모인 가구 수를 살펴보면 실제로 독립된 주거공간이 필요한 단독가구와 혈연관계가 없는 사람들이 함께 사는 비 혈연 가구가 빠지기 때문에 가구 수 산정에서 제외되는 1인 가구를 포함할 경우 주택보급률은 더 떨어지게 된다.

선진국 사례로 비춰볼 때 우리나라 역시 향후 만혼, 고령화, 이혼 및 독신 등 1인 가구의 증가, 가구당가구원 수 감소 등의 요인으로 필요주택 수는 지속적으로 증가할 전망이다.

따라서 선진국 방식인 인구 1000명당 주택 수를 살펴보면 2007년 기준으로 한국은 전국적으로 293채, 미국 427채, 서울만 보면 245채가 된다.  도쿄 500채, 런던 415채, 파리 616채 등 선진국에 비하면 우리는 주택이 많이 모자란 형편이다

실수요자가 꾸준히 유입되는 서울을 비롯한 수도권 및 지방의 일부개발지역은 여전히 물량이 부족한 상태로 지역별 가격차별화 현상이 더욱 뚜렷하게 나타나게 될 것이다.

6)국민정서 및 풍부한 유동자금.

 

실생활에서 부(money)가 차지하는 비중이 크기 때문에 누구나 부자가 되고픈 꿈을 이루기 위해 노력하며 한번 잡은 “부” 는 놓치고 싶지 않아한다. 우리나라의 자산구조는 대략 80%가 부동산이고 나머지가 금융자산으로 형성되어있다. 즉, 그 부의 중심에는 항상 부동산이 있었다는 얘기이다. 현실적으로도 우리국민들 역시 부동산을 거주의 개념으로 받아들이기보다는 오히려 심리적 안정보험 및 투자의 개념으로 받아들이는 경우가 더 많다.

물론 전국적인 현상은 아니겠지만 서울 및 수도권을 중심으로 지금까지 최고의 안전성과 최선의수익성을 보장해줬던 부동산투자를 우리 누구도 간과할 수는 없을 것이다

또한<정부정책 변화>에 따라 춤을 출수도 있는 무려 450조에 달하는 부동자금의 향방 역시 고려해볼 대상이다.

결어)

집값이 떨어지거나 대출이자가 오르는 것은 부자들에겐 절호의 기회인 반면 중산층 및 서민에게는 고통이 가중되는 절망의 시기가 될 수 있다는 것을 우리는 IMF환란의 학습효과를 통해 잘 알고 있다. 당시 부동산부자들은 더 많은 부를 축척했으며 이들은 작금의 경기동향을 살펴가며 다시한번 정부의 정책변화를 예의주시하고 있을 것이다.

결론적으로,

첫째)

단기적(향후1~3년)으로는 경기침체를 동반한 원유가 및 중간재가격상승 등 물가상승여파로 도심역세권의 <중소형주택 수요>가 늘어나며 강보합세를 유지해나갈 개연성이 많다.

둘째)

중기적(향후2~5년)으로는 실용정부의 747 MB노믹스정책 재시동에 발맞춰 대출 등을 포함한 <일정부분>의 부동산정책규제완화, 급격한 원자재가격상승에 따른 인플레이션 충격흡수 및 금리안정, 부동산에 대한 국민정서 및 풍부한 유동자금, 미분양 및 분양가상한제 등의 여파로 인한 주택공급부족, 뉴타운 등 역세권 및 도심개발의 가시화 등과 함께 그 동안 물가상승을 흡수하지 못했던 중대형주택의 시세반전이 어느 선까지는 이루어질 가능성이 높아 보인다.

셋째)

중장기적(5년 이후)으로 주택가격은 경제성장 범위 내에서 이루어질 것이며 인구유입가능성이 많은 서울을 중심으로 한 수도권 및 일부 지방개발지역을 중심으로 완만한 상승세가 이루어질 개연성이 많을 것으로 보여진다. 

마지막으로 오늘의 결어는 개인적 논리를 전개한 것으로 부족한 점이 많을 것이나 지식계시판은 자유로운 의사토론장이니 개인의 의견을 마음껏 개진할 수 있는 공간으로 이해해 주시고 혹 미흡하고 의견이 다르더라도 널리 양해를 구합니다.

감사합니다.

 

자료출처: 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

출처: 스피드뱅크 커뮤니티 :: '향후 주택가격 전망' (2008-08-02 르네상스)

<횡설수설코너> 

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