2008-08-20 09:20

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자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

김종갑 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 특강

★★이것이 미래의 부동산 지도이다 ★★

 

 

1. 시장 상황에 영향을 줄 요인 분석

 

① 강남권 명품 지역의 2006년까지 상승과 2007년의 하락. 2007-2008년

   대량 물량

② 강북권, 인천권, 수도권 변방권의 2006년까지 소외, 2007년부터

   지금까지 상승 진행

③ 2008-2015년 부동산 정책. 수요 공급에 따른 시장 여건. 입지의 변화

④ 노무현 정부의 명품 지역 및 명품 아파트에 대한 파상적인 규제를

   풀어가는 이명박 당선자의 중장기 부동산 해법

⑤ 미국과 유럽 등의 부동산 하락, 미국 및 유렵 아시아권의 주식 시장

불안 등 경제 여건

⑥ 국내 풍부한 유동자금 주식 이탈 및 부동산 쏠림 정도

⑦ 수요 공급의 강남북 불균형

 

 

 

2. 2008년이후 정부정책.시장변화 분석 - 선진국 시장 자율화 추진

 

1) 1가구 1주택 양도세 점진적 완화. 장기적 대폭 완화

2) 1가구 1주택 종부세 9-12억 조정. 장기적 페지 가능성. 재산세로 대처

3) 1가구 1주택 대출 규제 점진적 완화. 장기적 비싼 아파트도 많은

대출 가능

4) 재건축.재개발; 개발 이익 환수제 점진적 완화. 특히 1주택자 혜택.

5) 1가구 다주택 세금: 주택수가 많을수록 세금 가중. 일시적 매물 유도후

   세금 가중. 다주택 임대사업 부정적. 중장기적으로 3주택 이상 세금 가중.

6) 이미 분양한 아파트 전매제한 규제 : 기존 분양한 아파트 전매제한

풀리지 않음.

   분양가 상한제 평당 100-300 혜택 받아서 사실상 폐지 불가능.

   비싸게 분양받은 전매 능 아파트 반발로 기존 전매제한 아파트 폐지 어려움.

7) 분양 예정 아파트 전매제한; 부동산 침체로 전매기간 축소. 부분적

   전매 가능 추진유력

8) 다주택 규모 확대실시: 아파트 소형평형. 오피스텔 주택화 유력.

   지방 근무자 수도권 매수 차단 법안 가능성- 지방의 인구 감소. 및

   지방 지자체 추진.

9) 서울. 신도시 실거주: 페지 가능성 높음. 전월세 활성화.

10) 아파트 차별화 정책- 아파트 가치 양극화가 아니라 각각 시세차이

유도. 명품 유리

 

 

3. 2008년 이후 부동산 접근 방향.

 

1) 입지: 전통적 유망지역 유리. 한강 기준 서울 남쪽과 강남권 유리함.

    북부권은 호재  많은 곳 유리.

    3대축 절대 유리- 한강. 경부 고속 국도. 경의선 노선.

2) 입지 이동: 같은 지역 새아파트. 주상복합 밀집지역 유망. 개발 호재지역 유망.

   현재 입지보다 교통.고급화 기준으로 미래 유망지역 찾을 것.

3) 아파트 유형: 미분양-분양권-분양-많이 하락한 지역 급매 모두 유망

               재건축.재개발.뉴타운등은 강남.용산.송파등 핵심지역 외는 부정적.

               기존 아파트보다는 새아파트가 절대적으로 유리함.

4) 평형: 30평-40평-50평-60평 모두 유망. 10-20평대 불리

5) 전매유형: 전매 가능한 아파트 유망. 전매 제한 아파트 불리

6) 주택 보유- 1주택 절대 유리. 3주택 이상 매우 불리.

7) 공급 물량: 공급 과잉 한강 북부권 특히 인천권 불리. 공급 부족 한강

   남부권 유리.

8) 지역 여건: 신도시. 택지개발. 도시개발 유망. 난개발 나홀로 지역

    전철역 원거리 불리.

9) 강남.용산 접근성: 강남.용산 매우 유망. 실거리 가까운 곳 유망.

    출퇴근 가까운 곳 유망

10) 아파트 고급화 여부: 대단지 새아파트 고급화 매우유리. 조건은 전철.

      고속전철 지근거리

 

4. 전매제한 아파트 대처 방안

 

1) 7년 전매제한 아파트 40평대 이상은 전매 가능한 아파트 비과세 시점과

비교하여 1년정도밖에 차이자 나지 않아서 분양가 혜택을 받아서 유리한 것

같지만 한꺼번에 물량이 쏟아지기 때문에 매우 불리함.

 

2) 전매 제한 아파트는 7-10년 전매 제한 이전에 다른 사람보다 일찍 매도 작업을 펼쳐서 계약을 하고 7-10년 전매제한시기에 잔금을 치르는 것이 최고 해법-

폭탄 물량 피할 수 있음

 

3) 전매 제한 아파트는 도중에 합법적 매매가 가능한 6가지 사항을 잘 활용할

필요가 있음.

 

4) 전매 제한 아파트는 매물량에 촉각을 곤두세우고 시세 상승이 만족선에

올라오면 합법적으로 매도할 필요가 있음.

 

5) 전매 제한 아파트의 장점은 신도시급 생활여건. 실생활 최고 조건. 싼 분양가. 장기적으로 전망이 좋다는 점.

 

 

 

 

 

 

5. 분양가의 진실

 

1) 똑같은 분양가인데도 서로 다르게 해석할 수 있기 때문에 분양가 내용을 꼭

살펴야 한다.

 

2) 분양가 기본 사항

- 전매제한 아파트는 전매 가능 아파트보다 보통 평당 200-300 정도 가격이 싸다.

- 옵션의 유무와 옵션 고급화 여부에 따라서 보통 평당 200-400정도 차이가 난다.

- 반값 아파트. 임대 아파트는 일반 아파트와 분양가를 비교해서는 안 된다.

 

3) 분양가 예시- 평당 1500의 경우

- 전매 가능하고 고급 옵션을 사용한 아파트 분양가- 평당 1500

- 전매 가능하고 평범한 옵션을 사용한 아파트 분양가- 평당 1350

- 전매 가능하고 옵션이 없는 경우 아파트 분양가 - 1200

- 전매 제한이고 고급 옵션을 사용한 아파트 분양가- 1300

- 전매 제한이고 평범한 옵션을 사용한 아파트 분양가- 1150

- 전매 제한이고 옵션이 없는 경우 아파트 분양가- 1000

 -위의 6가지 경우는 실재로 분양가가 같은 경우이다.