방송은 실거래가격이이후 주택 가격이 하락했다는 소식과 그진위여부에대한 이야기 그리고 바다이야기로 온통 떠들석 합니다

* 향후 부동산 시장 에서 생각해 보아야할 몇가지를 먼저 적어봅니다

# .서울및 수도권에 주택 공급은 월할히 공급되고있는가

서울지역으 주택공급시장은 크게 뉴타운등으로 대변되는 재개발 시장
그리고 5층아파트의 재건축 시장 이외의 주택공급시장은 없다는것이 일반적입니다
예외적으로 판교와 같은 택지 개발 지구가 있지만 판교이후 광교 신도시와
송파신도시 공급은 아직 너무먼 이야기라고 봅니다
주택이란 대체재가 없는 품목으로 공급이 1년만 원할 히 공급되지않아도
영향은 2~3년혹은 5년 까지 여파가 미치기 때문입니다
서울 지역의 재개발은 (뉴타운은)말만있고 실적은 거의 없읍니다
뉴타운중에 길음 뉴타운만 예정된 시간내에 되었을 뿐입니다
앞으로 최대한 빠른곳 은평뉴타운정도만 가시화 되었을뿐이고
그외지역은 지급 오늘 모든사항이 완결 된다해도 입주 까지 2~3년이 필요합니다
따라서 뉴타운이 가시적 효과를 보려면 앞으로도 3~10 년은 생각해야 합니다

재건축을 볼까요
역시 향후 2~3년안에 입주 할 아파트 잠실지구를 제외하고 없다고 단언합니다 이외의지역은 빠르면 3~5년혹은 10년이될수도 있겠지요...

다시말해 서울 안에 공급되는 아파트는 지금 한참 짓고있는 잠실 지구
판교...하남 풍산...용인권역의 아파트 서쪽으로 인천언저리 한두개
인기가 상대적으로 적은 파주와 김포지구 이외엔 없다고 봅니다
예외적인 공급지역인 북쪽의 의정부와 양주 남양주지역의 진접지구
등이 있읍니다만 상대적 관심도 적고 영향도 적은 지역입니다

과거 부동산 활황기에는 아파트와 다가구 다세대 그리고 작은 재건축 조합이 활성화 되었읍니다
지금은 이곳 저곳 뉴타운지정 그리고 향후 뉴타운지저에대한 기대감에
작은 조합들역시 진도가 상대적으로 늦은듯합니다
주택공급에있어 택지개발지구 공급은 대외적인 공급이라 본다면
작은 나홀로 아파트와 다가구 다세대는 실질적 주택공급으 큰부분을
차지한다고 할수있읍니다

현재와같은 주택경기 침체기엔 이러한 실질 공급물량은 현저히 감소하였읍니다 이는 일정 시기이후 주택공급부족을의미하며 이는 가격에 영향을 줄것입니다

#언제 가격변화가 올것인가..

최근 3년여동안 서울 지역으 재건축공급물량과 용인권역의 수많은 택지발지구의 공급물량은 이제 대부분 소진되어가고 있읍니다
용인권으 대규모 공급물량은 이제 2007년 전후로 대부분 입주 를 마칠것으로 보이며 봉담등의 경기 남부 일부역시 이때를 기준으로 끝이 날것이로 보입니다
이후의 공급은 과거에 비해(2007년이전)미흡한 수준입니다

서울과 수도권공급 물량은 이미 감소세로 전환되었으며
일시적 과잉공급에따른 입주시의 풍부한 전세물량, 매매 물량역시 입주후 2년여 이내에 대부분의 문제가 해소되어 왔다는 경험칙을 생각한다면...
2007년이후의 주택 시장을 어느정도 예측할수있을것이라 생각합니다

# 주택이외의 영향요소
- 바다이야기 를 생각할수록 여러 생각을 하게 합니다

과거 정권에선 카드 남발에 따른 경기 부흥 그리고 침체 위기설까지 나왔었읍니다

바다이야기는 못사는 서민에게 아주 큰영향을 주는 사건이라 생각합니다
작은 소비문화가 지역경제를 지탱합니다
그러나 바다이야기는 소비를 줄이고 도박에 빠져들게 하였읍니다
경제적으로 어려운 서민 혹은 극빈층으 소비를 감소시키고 그 돈은 바다속으로 빠져들어가게 했읍니다
동내의 작은 음식점 옷가게 슈퍼 야식업 이라는 지역경제의 자금 소비는 실종했고 이러한 경제의 흐름을 끊어놓은 요인중 하나가 바다이야기기입니다

서민의 전세돈 집판돈 월급이 카드 대출금이 바다속으로 빠져들어갔읍니다

바다이야기는 현제 지역경제 소비의 주체인 서민의 돈과 소비처인 작은 경제 활동지구를 말살했읍니다

전국적으로 16000 개의 업소란 우리주변의 치킨 집(1만여개) 비디오 대여점(5천여개) 을 합한 업소의 숫자와 비슷합니다
전문적인 주먹운운의(?) 업소이외에 옆집아저씨 같은 서민 창업자역시 상당수라는이야기입니다
이러하한 여러 영향은 일정시기이후 지역경제와 우리 경제의 밑바닥에 큰영향을 줄것으로 보입니다

다시말해 이러한 서민경제의 붕괴 ..경제적 여파는 서민 수요의(30평미만 아파트) 주택경기는 더 나빠진다 고 예상합니다

- 대통령선거는 임박했고....

대통령선거는 임박했고....레임덕은 시작된것이라 생각합니다
정부의 여러 주택 정책의 끈은 느슨해질지도 모릅니다
선거란 항상 돈 이드는 이밴트입니다
선거란 항상 경제적 잇슈가 따릅니다
선거란 항상 되든안되든 공약(?) 중 하나는 어디 개발 이란단어는 들어갑니다
선거후엔
(돈이 풀린여파와 개발 발표 여파와 일시적으로 느슨해지는 규제로인해 )
부동산가격에 영향을 주었읍니다

* 아파트 공급가 규제과연 밑을수있는가

# 우리가 미쳐 인식하지못하는 사실..

우리가 미쳐 인식하지못하는 사실하나 .... 지도를 보며 잠시 생각을 합니다
빈.....땅...이 없다
대기업이든 소기업이든 해 먹을 땅은 이제 극소수입니다
택지개발이란 이름으로 도로 주변은 대전까지

꽉 !!! 찬듯합니다

서해안 공급도 어느정도 이루어지고있고 한계가 있읍니다

광주를 풀고 이천 여주를 풀고 양평. 남양주를 더풀어야 합니다
과연 자연녹지를 보호하고 상수원을 보호해야하는데....
파격적인 조치가 올까요?

기업체는 분양일정을 최대한 미루룰것입니다
왜?
누군가 1000 에 분양하고 비싸다 노래부르며 미분양이 나오지만..
두어달만지나면 그옆에선 1200 에분양합니다

그날부로 1000 미분양은 해소 된다느걸 알기에
먼저 매맞기보다 눈치보며 최대한 늦은분양일수록 이익은 커지기 때문입니다

설사 1500 혹은 2000에 분양한다해도 향후 주택시장은 이미 후분양제가 현실입니다
이미 지어서 분양하는 후분양이 과연 저렴할 까요?
이자비용과 위험 부담금에대한 비용은 더 가산하여 원가에 책정해야 합니다
물가가오른는걸 감안하고 공금 물량이 적을수밖에없는 현실을 잘아는
건설업체가 저가 공급 할까요?

만양 교통 과 환경 요지의 분양 물량이라면
거기에 일정한 수요가 예상되는곳이라면
평면 과 자재를 적절히 고급화 하여 차라리 고가로 공급하고
미분양이되어도 입주 시점에 저가 아파가 돠어있는것이 향후의 주택 시장일 것입니다

분양사마다 비싸게 보이는 분양가의 진실은 업체에서 누구보다
향후 공급물량과 분양 가격은 상승할것을 잘 알기에...
현제와같은 고가 분양과 미분양 사태가 발생한다고 봅니다

# 우리가 미쳐 알지못하는 사실..
건설업 특히 주택 분야 건설업의 황금기는 다 가고있다고 봅니다
향후 해먹을 거리는 점점 줄어들고있읍니다
아직도 먹여 살릴 직원과 조직은 그대로입니다
은행 금리는 상승하고있읍니다
사놓은 땅도 이제 얼마 남지 않았읍니다
건설사 용지부( 사업 부지를 물색하는 부서)직원들은 몇달을 두러보고 찿아도 마땅한 땅을 찿지못하는것이 현실입니다
저렴한 부지는 없고 거기에 규모까지 따른부지는 더없으며
일반인의 선호도가 따를 땅 역시 더 덛 더 없읍니다

건설사가 사업 하려해도.....원 자 재 가 없는것이 현실입니다

현실의 건설사는
향후 몇년 먹을 먹거리 해결이 당면 한 현실 아니 내일 먹여 살릴 월급마련이
급급 할지도 모릅니다

 

 

자료출처: 하영수님의 富로그

#주택 공급의 허와 실 (년간** 만호 건설 정책)

정부에서는 안정적인 주택 공급을 위하여 향후로도 매년 30만호 건설 을 주장해오고 있읍니다
그러나 향후 서울및 수도권의 주택 공급물량중 실질적으로 주택 가격의 안정에 기여할
( 서울시 한수이남의 서초 강남 송파 강동(?)및 분당등의 1기신도시 판교등의 2기 신도시 지역으로 통칭되는 가격상승 유발 지역 혹은 영향 지역)
지역은 2006년 말부터 입주하는 잠실4단지 지역의 재건축입주분 부터
시작으로 2007년말까지이어지는 강남구,송파구, 서초구, 강동구 등에서 새로 입주하는 아파트(주상복합 포함, 오피스텔 제외)는 총 2만105가구입니다
이후 2008년이후로의 추가적인 공급은 미미하다고 생각합니다

일부에서의 강남권 2만여가구의 공급은 주택 가격 하락혹은 안정을 말하실지모르지만 일정 시기동안 추가적인 공급부족 현상을 예상하는 수요층과 투자자의 가수요로 그효과는 상당히 적을것이라 생각합니다

또한 재건축 여건 악화이후 강남권의 노후 중층 아파트중 상당수는 이미 재건축 사업보류와 동시에 리모델링을 추진하고 있읍니다 이는 일정시기에 추가적인 주택 수요 일정부분을 차지할수도 있다고 봅니다

이러한 주택 부족을 해결하기위해 정부는
수도권남부권역에서 성남 도촌(임대포함)2007~8년5,200가구
판교2009년2만여가구 용인 권역2006년 하반기부터 ~2009/10년까지 입주 물량은 5만7천가구 그외 동탄 3만여가구 화성 2만여 가구 예정되어 있고

경기 서북부/남부 권역에 파주 5만여가구 김포 15천여가구
경기 동북부 권역인 양주 ,진접 등에 3만여가구 등을 공급한다고 발표 하였읍니다
상대적으로 서울을 제외한 수도권의 공급은 유지 된다할수있으나 서울 내의 공급은 부족 하다 할수있읍니다

이는 지금까지 주기적으로 이루어진 주택 가격의 상승 패턴인
1차 강남권 상승 2 차 신도시상승 (1기 혹은 2기신도시)
3차 수도권 기타지역 주택 상승 이란 악순환으로 이어질 우려가 있읍니다


*향후 인구 감소에따라서 주택 수요 역시 감소 할것인가?

지난 2005년 11월기준 통게조사 자료를 확인해보면 서울 및 수도권의 인구
는 2000년 21,747천명에서 2005년23,336천명으로 전체 인구비46.3%에서 48.3% 증가하였읍니다
- 현 추세대로의수도권으로의 인구 유입이 지속 될때에는
2010년 전체인구의50.2% 2020년52.3% 까지 증가할것으로 예상함(통계청자료)

또한 주택 보급률역시 서울시 대부분의 구가 60~70% 수준임을 볼때
- 첨부자료파일 확인요 :2005년 11월기준 (통계청 발표자료)

현재와같은 서울 외곽에 위치한 경기도 권역의 공급정책은
실수요가 많은 서울시에는 실질적인 영향에 적을것으로 판단되어 향후 주택 가격안정에대하여 상당히 우려 스럽다 할것입니다

또한 인구 증가률보다 주택 수요의 증가률이 더높는 원인의 단적인예로
1인가구 증가 수를 보아도 알수 있읍니다
2000년 인구조사시에는 2,224천 가구였으나
2005년 3,171천 가구로 946천 가구(42.5%)가 증가 하였읍니다
그외로 이혼가정역시 꾸준히 증가하고있으며 노령화 저출산에 따라
가구원수는(가족수) 줄고있으니 가구는 증가하여 그에따른 주택수요는 증가하고있음을 알수있읍니다

*중소형주택의미래
과거 2003년 이전까지는 중소형과 대형의 상승비율은 일정부분 서로 보완 상승해왔읍니다
그러나 2003년이후의 아파트가격은 30평형을 기준으로 대형일수록
더 높은 상승률을 보여왔읍니다
이는 과거 80년대 말까지 단독주택과 연립 아파트 가격이 일정비률
동 반 상승했으나 90년대 초부턱 불균형적인 아파트만의 단독 상승세로 전환 됨점과 유사하다할것입니다

이는 90년대 이후 아파트 선호현상의 쏠림이 과속화되었다고 할수있고
최근래의 중대형 상승세역시 30평형이상의 수요층이 과거보다 증가했다고 할수있읍니다

70 /80년대 아파트 보급시기의 신혼 부부로 이루어진 아파트 수요층이 장년이되고 가족수의증가와 세대원의 성장에따라 소형보다 중대형을 선호 하는 수요로 변화 했으며 아파트 문화에 적응한 신세대 수요층의 성년이되고/결혼으로 수요 증가에 따른 당연한 결과라 생각합니다

90년대와 2000년대 상대적으로 소외되었던 연립 단독 주택이
재개발과 뉴타운 바람으로 가격 상승세를 맞이 하고 있읍니다
이러한 점을 경험삼아 생각해보면
이는 현제 아파트에서 평형별 가격차가 심해질수록 일정 시기이후
소형평형의 가격에대한 재평가 시기가 올것으로 생각합니다
기존 의 중 소형 아파트중 리모델링 시기혹은 재건축 시기와 함께
재 평가 될것이라 생각합니다
그런면에서 현제 10년이상 20년 미만의 중소형 아파트중 일정시기이내에
그 가치에대한 평가가 다시 이루어질것이라 생각합니다

* 고가주택에 대하여
현제 고가주택의 기준인 거래금액 6억기준은 과거 2000년에 만들어진 기준입니다 따라서 과거주택 가격과 현제 주택 가격상승에따라
기준가격을 조정한다면 (주택연구원의 발표자료에따르면 )
현시세 8억 5천여만원으로 조정되어야 할 필요성이 제기되고 있읍니다

현제 6억기준의고가주택이 서울 시 주택의 20% 달하는고 있어
향후 고가주택 기준 가격은 조정될것으로 생각합니다


* 국제 경기와 금리
미국의 금리인상에따라 세계적으로 금리가 상승하고있읍니다
과거 일본 미국등의 경기침체로 금리인하시기에
자본은 채권과 부동산으로 이동하였읍니다

중동정세의 불안과 고유가라는 경제 성장의 저해 요인이 있으나
중국 인도 브라질등의 신흥시장의 활황과 미국 경기의 회복으로 전반적인
세계경기는 전반적인 상승 을 예상하고 있읍니다

이에따라 하향 조정된 각국 금리역시 상승하고있으며 과거 3~5년간 상승세가지속되어왔던 세계적인 부동산 가격 역시 우려의 목소리와 함께 연착륙을
시도 하고있읍니다

이러한 경기 흐름을 볼때 세계적으로 자본은 채권과 부동산에서 예금과 주식으로 이동할 가능성은 높아 보입니다

이러한 세계적인 자본 이동이 시작될때 우리나라 역시 이러할지
우리의 경제는 수출주도형입니다
미국금리의 상승은 국내 금리의 상승요인으로 작용한다는것은 분명합니다
그러나 현제 우리나라는 금리 상승과 환율 적응이라는 대표적인 두가지요인을 고려 해보아야 할것입니다

다시말해 금리를 올리면 기업은 비용 증가로 이어지고 현제의 환률역시
달러당 930원대는 상당히 수출하기 힘든 상황입니다

우리나라는 과거 수출증가에따른 경상이익 증가는 국내 경기의 활성화로 이어졌고 이는 국내 부동산 상승으로 연결 되었읍니다
즉 수출은 국내 유동성의 증가로 부동산 가격이 상승했읍니다

2006년 현제 과거와달리 세계경기의 회복에도 불구하고 유가 상승과 환륭에따른 영향으로 경상이익은 줄고 있는것으로 보입니다
이러한점이 개선되지않는다면 2006년이후 전반적인 국내 경기회복은 생각보다 힘이 들지 모른다고 생각합니다

또다른 생각중하나는
우리나라의 기업의 수출은 중소기업과 대기업이 일정비률 유지하며 성장하여왔읍니다
그러나 외환위기 시절으로 도래 와 함께 상당수 중소기업의 경쟁력은 상실되었고 이는 우리 수출 기업구조를 대기업 위주의 구조로 개편되게한 원인이되었읍니다
세계경기가 회복되어 수출이 증가하여도 수혜 기업과 아닌기업으로
극명하게 구분되어 가고 있다고 생각합니다

이러한 기업의 위상과 구조의 변화는
만성적인 불황 계층과 만성적인 호황 계층으로 양분되어가고있지않나
우려감마져 듭니다