2010-02-27 21:50

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자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=611

 

2010 밴쿠버 동계올릭픽에서 국가대표 선수들이 연일 선전하고 있습니다. 하지만 국내 주택시장은 금메달을 하나도 따지 못해 초조한 일본 분위기만큼 가라앉았습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 주택시장의 거래중단 사태를 짚어보고 거래중단 원인과 거래중단이 본격적인 가격하락으로 이어질 것인가를 분석해보겠습니다.

거래중단 상황

통상 설 연휴 이후 봄철 이사 수요가 움직여 매매 거래가 늘어나는데 반해 올해는 거래량이 많지 않고 뚜렷한 회복세도 보이지 않고 있습니다.

작년 12월, 올 1월 반짝 움직였던 강남 재건축시장도 중국발 출구전략, 유럽발 경제위기 등 외부요인과 개포지구 용적률 확정 연기, 단기 급상승 부담감 등으로 거래가 위축됐고 매매가도 떨어지고 있습니다.

서울 강남권 아파트시장은 매물도, 매수세도 거의 없어 거래 자체가 중단된 상태입니다. 도심권과 강서권도 20평형대 소형 아파트만 간간히 거래되는 정도입니다. 경기권도 대규모 입주물량과 위례 및 광교 신도시 공급, 보금자리주택 청약 여파로 인해 매매는 물론 전세 거래도 활발치 않습니다.

경기가 뚜렷한 회복세를 보이지 못하고 보금자리 등 저가 아파트 공급이 예정돼 있어 대기수요가 늘어나 강북권, 용인 등 경기 남부권 및 파주 등 경기 북부권, 강남권으로 거래중단 사태는 확산되고 있습니다. 

거래중단 원인

주택시장 미분양 사태는 2007년 10월 미분양이 10만가구를 넘어선 이후 최고 16만가구에 달하는 등 2년 이상 장기화되고 있습니다. 2008년, 2009년 2년 연속 14만가구가 넘었습니다. 특히 2007년 하반기에 청약가점제, 분양가 상한제와 이에 따른 전매제한이 잇따라 시행되면서 분양시장 양극화가 심화되고 있습니다. 즉 돈이 되는 곳에는 쏠림 현상이 뚜렷하고 돈이 되지 않은 지역은 거들떠보지는 않고 있는 것입니다.

2009년 1년간 양도소득세 한시적 감면조치로 일시적으로 미분양은 줄어든 듯 했지만 이마저 2월 11일 감면혜택 종료로 다시 미분양시장은 냉각되고 있습니다.

미분양 사태가 주변 집값을 안정시키는 긍정적인 효과도 있지만, 이로 인해 매수세가 장기적으로 위축되면서 매매시장 침체, 전세수요 증가로 거래침체가 거래중단으로 악화되고 있습니다.

2009년 10월 제2금융권까지 DTI규제가 확대되면서 실수요자들의 주택 구매력이 더욱 떨어졌습니다. 여기에 보금자리주택에 쏠림 현상이 가속화되면서 민영아파트 분양시장은 고사(枯死) 직전입니다. 설상가상으로 최근 그리스 등  유럽 재정위기, 국내 실업률 증가 등으로 경기 불안이 커지면서 주택시장은 거래중단 사태를 맞고 있습니다. 

거래중단은 가격하락으로 이어질 것인가?

주택시장 거래침체가 2년 이상 계속됐다는 점에서 침체의 골이 깊어진 것은 분명한 사실입니다. 

더욱이 정부의 분양가 상한제(전매제한)와 청약가점제, DTI규제 등 규제정책으로 분양시장이 양극화되고 보금자리주택 등으로 대기수요가 이상급증하면서 거래침체는 거래중단으로, 사태가 악화되고 있습니다.

여기에 경기불안과 20~30대 등 구매력 있는 유효수요층이 엷어지는 것도 한몫했구요.

올 들어 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지고 있지 않듯이 단순히 거래중단만으로 단기간에 매매가 하락으로 이어질 가능성은 높지 않습니다. 하지만 경기 불안과 규제정책이 계속될 경우 서울 포함 수도권 아파트값 대세하락이 올 가능성도 배제할 수없습니다. 연내 대세하락 가능성은 30% 안팎으로 보고 있습니다. 

한편 거래중단 사태는 이르면 4월 전후로 완화될 것으로 예상됩니다. 봄 이사철 수요로 전세시장이 움직이고 이후 중소형 매매거래가 후행해왔기 때문입니다. 2003~2009년 월간 아파트값 통계를 보면 1.11대책으로 대출규제가 강화된 2007년 4월을 제외하곤 3, 4월 매매가 변동률이 1, 2월에 비해 높게 나왔습니다.

여기에 위례신도시와 2차 보금자리주택 사전 청약이 끝나는 4월 이후에는 대기수요자 일부가 기존 아파트로 회귀할 것으로 예상됩니다.

하지만 주택시장 거래중단 사태가 일시적으로 완화될 수는 있겠지만 10만가구가 넘는 미분양사태가 근본적으로 해소되지 않는 한 거래침체는 계속될 것입니다. 일부 전문가들은 짧게는 2012년까지, 길게는 2015년까지 침체가 지속될 것으로 예상하고 있습니다.

거래시장이 정상화되려면 먼저 분양가로 시장을 왜곡시키는 보금자리주택을 공공임대주택으로 전면 개편해야 합니다. 동시에 미분양적체를 해소하기 위해 양도세 및 취득세, 등록세 감면 혜택을 연장하고 민영아파트 분양가 상한제를 전면 폐지해야 합니다. 또 전용면적 25.7평 이하 중소형이라도 DTI규제를 완화해 유효수요층이 정상적으로 내집마련을 할 수 있도록 유도해야 합니다.

그렇지 않을 경우 거래중단에 이어 자금난에 빠진 건설업체의 부도 도미노가 잇따르고 주택시장 침체가 악화돼 가계부채 부실화및 내수경기 침체라는 직격탄을 맞을 것입니다. 

 

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