2010-02-14 23:26

http://blog.drapt.com/ohgwon01/81266157572904

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=598

매년 12월이 되면 항상 다음해, 새해 경기를 전망하게 됩니다. 개인들은 올해와 다른 새해를 맞기 위한 기대감으로 새 각오를 다집니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2010년 새해를 앞두고 부자노트 독자님 스스로 2010년 부동산시장을 전망하고 투자에 성공할 수 있는 힘을 기르는데 도움을 주고자 합니다.

專門家는 專無家다

매년 11~12월에는 국책 또는 민간 연구기관, 증권사 등에 소속된 경제전문가들의 부동산시장 전망이 언론을 통해 공개됩니다. 이중에서 결과적으로 맞춘 사람도 있지만 맞추지 못하는 사람이 더 많지요. 10명이 부동산시장을 전망했다면 잘해야 1명이 맞출까 말까 합니다.

전에도 말씀드렸지만 월급쟁이 경제전문가는 시장 전망에서 자유롭지 못합니다. 물론 개인 전문가도 마찬가지구요. 그렇다고 이해관계가 없이, 객관적으로 사실과 이론에 근거해 전망을 한다고 하더라도 결과적으로 적중률이 낮은 건 마찬가지구요.

IMF 사태 직후인 1998년 이후 대기업 연구소에 아주 유명한 부동산시장 전문가가 계셨지요. 2000년대 초반까지 국내에서 부동산시장을 분석하고 예측하는데 최고의 이론가라는 점에서 누구도 이의를 달지 않을 것입니다.

그 분은 1999년 ‘절대로’라는 표현까지 쓰며 책을 내고 부동산으로 돈을 버는 시대는 끝났다고 단언했습니다. 많은 사람들이(대부분 서민들이겠지요) 이를 믿고 집을 사지 않고 부동산에 투자를 하지 않았습니다. 하지만 10년이 지난 지금 집값 땅값은 3배 이상 올랐습니다. 

그 분이 부동산시장을 집중적으로 연구해 그에 관한 지식이나 경험이 풍부한 전문가(專門家)였음은 분명합니다. 하지만 부동산시장을 전망하고 맞추는데 있어서는 결과적으로 전무가(專無家)에 불과했습니다.

 

뻔한 2010년 부동산시장 전망

대출규제가 비은행권으로 확대된 지난 10월 이후 아파트값 상승세가 둔화되고 약보합세를 보이고 있습니다. 이에 따라 거래량도 11월부터 급감하고 있구요.

2008년 2월 출범한 이명박정부의 부동산정책은 2008년 하반기부터 2009년 상반기까지 경기 부양을 위해 부동산 규제완화책을 아주 신중하게 썼습니다. 하지만  2008년 12월 단기 저점을 치고 강남 집값이 상승세로 돌아서자 7월 이후 대출규제를 강화해왔습니다.

미분양주택이 최근 감소세를 보이고 있지만 2009년 10월 현재 12만가구가 넘어 1998년보다 많습니다. 특히 악성 미분양물량인 준공후 미분양이 4만8천가구에 달해 주택시장 회복에 큰 걸림돌이 되고 있습니다.

미분양 적체와 분양가 상한제 등 규제정책으로 인해 주택공급물량(인허가 기준)이 부진합니다. 올 10월 현재 20만2천가구에 그쳐 98년(30만6천가구)보다 적은 물량이 공급될 가능성이 높아 역대 최저치를 기록할 전망입니다. 지난 2007년까지 2000년대 주택공급물량이 평균 50만가구 안팎인 것에 비해 크게 줄어든 수치입니다.  

MB정부는 지방선거를 치루는 2010년 6월까지 대출규제를 중심으로 시장안정책을 고수할 것입니다. 따라서 민간택지 분양가 상한제 폐지도 일러야 2010년 하반기에나 가능할 것입니다.

대출규제로 구매력이 크게 떨어져 수요가 위축된 상황에서 실물경기가 회복될 때까지 부동산시장은 보합세가 지속될 것입니다. 실물경기가 회복돼야 2006년 이후 4년 이상 지속된 미분양 적체도 해소될 수 있구요.

2010년 실질 경제성장률이 각종 연구기관 예측대로 4~5%대를 기록한다면 실물경기 회복은  부동산 수요 회복으로 이어져 부동산시장은 2010년 하반기에 다시 상승세로 돌아설 것입니다. 물론 내년 6월 전후로 예상되는 금리가 인상될 경우 수요를 진정시킬 것입니다.

나의 부동산전망(?) 만들기

뻔한 전망, 맞지 않는 부동산시장 전망에 시간을 허비할 필요가 없습니다. 아니 허비해서는 안됩니다. 설령 전문가의 예측이 그대로 들어맞았다고 나에게 무슨 의미가 있을까요? 2010년 전국 집값 3% 상승 예측이 맞았다고 나에 무슨 도움이 될까요? 중요한건 나의 투자 실적입니다. 평균 3% 상승했다고 해도 내가 투자한 부동산은 상승률이 0%일 수도 있고 하락할 수도 있습니다. 또 10% 이상 오를 수도 있구요. 

자신만의 부동산전망을 만들어야 합니다. 정확히는 2010년 나의 부동산 투자 행동수칙을 만들어야 합니다. 부동산 가치투자를 위한 원칙을 토대로 만들어보세요.

다시 한번 부동산 가치투자 원칙 4가지를 소개합니다. 첫째 자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라. 둘째 일생 동안 최대 5번만 투자하라. 셋째 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자하라. 넷째 분산투자가 아닌 집중투자를 하라.

잘 아는 부동산이 없다면 2010년에 한 분야를 골라 공부를 한다는 행동수칙을 만들 수도 있겠죠. 또 투자안목을 키우는 공부를 할 수 있구요. 잘 아는 부동산이 이미 있다면 어디에,  얼마를 투자할 것인가에 대한 수칙을 세울 수도 있습니다. 평생 5번만 투자하려면 자주 사고 팔 수 없으니 보유기간을 최대 3년 이상, 4년 이상, 또는 5년 이상 보유한다는 원칙을 세워야 하구요. 평생 보유할 가치가 있는 부동산을 어떤 방식으로 찾을 것인가를 계획을 세우는 것도 좋습니다.

부동산시장 전망에 집착하기보다는 가치투자에 집착하고 자신만의 투자 행동수칙으로 선택과 집중을 하는 2010년이 되길 바랍니다.

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