2007-01-15 13:24

http://blog.drapt.com/oh1155/387801168835051414

자료출처 : 팔구사구부테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/msm00700

전 요즘 아파트 경매 물건들을 중심으로 감정을 하는것이 제 직책인 감정평가사입니다. 보통 부동산 투자의 시작은 경매이고 끝은 경매라 할 정도로 정부의 부동산 대책에 그나마 영향을 받지 않는 부분입니다. 저 또한 경매를 통해서 현재 살고 있는 아파트를 얻을 수 있었구요.

이미 투기로 많은 부를 쌓은 사람이 왜 이런 글을 쓰는가? 하고 물으시면 전 할말이 없습니다. 저 또한 월급쟁이로 시작하여 부모님이 가지고 계시던 소형 아파트와 35년 고생끝에 얻으신 퇴직금 일부 그리고 제가 그동안 한 두푼 모은 돈과 5000만원 정도의 대출을 끼고 제 명의로 같이 사는 집 하나 마련한 것이 전부입니다.

구차한 반박은 여기까지 하구요.. 경매라는 것이 참 웃깁니다. 최초 감정가가 3억에 나오고 현 시세가 4억이면, 사람들의 현장 경쟁의식 때문에 시세와 거의 가깝게 낙찰 되거나 시세보다 높게 낙찰되는 경우가 종종 나오게 됩니다. 부대비용을 포함하면, 시세보다 비싸게 주고 산 경우도 부지기수입니다.

제가 뜬금없이 경매이야기를 꺼낸 것은 경매시장이 정부의 각종 부동산 정책이나 시장의 여파에 가장 늦게 반응하는 곳이기 때문입니다. 보통 입찰장의 법대앞에는 학생에서 주부 그리고 노인분들 까지 연령층이 참으로 다양합니다. 그 중에는 부동산에서 한 가닥 하셨던 분들이나 현업에서 종사하시는 일명 고수분들이 많으시죠.

예전에는 보통 강남권 물건이나 재개발 지역 물건에는 최소 50명 이상의 응찰건이 있었으나, 요즘 경매 시장에는 아무리 인기 있는 물건이라도 응찰인원이 크게 못미치거나 낙찰가가 크게 낮아지고 있는게 현실입니다. 또한 낙찰가와 응찰가격의 평균이 크게 차이나는 것 또한 문제이구요.

여기서 낙찰가와 응찰 평균가격이 많이 차이나는 것은 그만큼 사람들이 물건의 가치가 낮게 보는 것이고, 30-40명의 응찰자중 25명 이상이 쓴 응찰금액이 거의 그 물건의 적정가 응찰가라고 생각하시면 됩니다. 즉, 그만큼 가치가 떨어지고 있다는 말이구요. 응찰 평균 가격과 크게는 30-40% 차이나게 응찰하시는 분들은 경매 초짜이거나 단순히 경매를 노름이라고 생각하시는 분이라 생각하시면 됩니다.

그럼 본론으로 들어가겠습니다. 유명 경매 대행업체에 현업 종사하시는 지인의 말에 따르면, 경매 입찰 의뢰인이 지난 11월말 이후에 80% 이상 줄었다고 합니다. 이는 부동산 정책에 가장 늦게 영향을 받는 다는 경매시장도 얼기 시작한 것을 대변합니다. 예전에는 여러 경매 대행업체 직원들을 경매 현장에서 많이 볼 수 있었는데, 요즘은 일반 주부들이 대부분이고 묻지마 투자 마인드를 가진 일반 초보 투자자들이 대부분이라고 합니다. 이는 주변 법무법인 친구들의 말과도 일치하는 내용입니다.

물론 제가 이 시점에서 부동산이 급락할 것이다. 곧, 거품 풍괴가 올 것이다라는 확언은 하지 않겠습니다. 다만 제가 전해드리는 여러가지 주변 상황과 현 부동산 시장의 동태를 중심으로 현명한 시민 분들이 판단을 하시면 좋겠습니다.

보통 정치에서는 정치 성향에 따라서 보수파와 중도보수파 그리고 중도개혁파와 진보파 이렇게 네 분류로 나뉘게 됩니다. 이와 비슷하게 부동산을 보는 입장에서의 성향과 주택의 유무에 따라 다음과 같이 크게 네 분류로 나눌 수 있습니다.

(1) 집을 구매할 여력이 없는 무주택자
(2) 집을 구매할 여력이 있는 무주택자
(3) 1가구 1주택의 실수요자
(4) 1가구 다주택의 투기 심리자

물론 (4)분류의 경우, 노후를 대비해서 다수의 주택을 구입한 뒤, 월세를 받는 순수 목적의 임대업자가 있을 수도 있습니다. 하지만 이 글에서 이런 분들은 모두 (4)분류에 넣도록 하겠습니다. (죄송합니다.)

이제 이렇게 분리된 분류를 통해서 향후 집값이 폭락할지 폭등할지를 가늠해보겠습니다. 현재 (4)분류의 경우, 여러 부동산 정책에 의해서 수개월 안에 상당수의 물량을 쏟아 낼 예정입니다. 물론 현재에도 업자들을 통해 비밀리에 상당수의 물건들이 거래되고 있는 것이 사실입니다. 여기에서 현재 부동산 중개업을 하는데 그런 거래가 없다는 분들이 있을 수 있습니다. 그런 분들은 제가 감히 작은 동네 복덕방이라고 부르고 싶습니다.

단순히 몇 세대가 시장에 나올 예정이고, 몇 퍼센트 정도 일꺼라는 숫자 놀음은 하지 않겠습니다. 과거에는 (4)분류의 대부분이 상당수의 자금력을 보유하신 분들이 대부분이었지만, 현재는 상당수가 과도한 대출을 안고 있는 묻지마 투자자들이 대부분입니다. 또 다른 문제는 이러한 묻지마 투자자들이 대부분 일반인들이며, 현금 동원력이 이제는 거의 제로가 됐다는 것이 문제입니다.

이제 (4)분류의 대다수가 눈덩이 처럼 불어나는 이자와 세금 그리고 자산 가치의 하락에 대한 큰 손실을 막기 위해서는 보유 중인 부동산을 팔아야 하는 것이 현명한 자의 선택입니다.

물론 최근 집값의 상승 요인은 (3)분류에 있었습니다. 모든 분들이 잘 아시다시피 판교 분양과 은평 뉴타운의 고분양가는 다른 지역의 호가를 올리기에는 최고의 호재였습니다. 은평 뉴타운의 분양가가 1000만원 이상으로 책정되어 주변 지역이 모두 1000만원 이상으로 호가가 뛰었고, 은평 지역보다 자신의 지역이 좋으면 좋았지, 나쁠 것이 없다는 (3)분류의 시민들은 점점 호가를 높여 가기 시작했습니다. 또한 이러한 (3)분류에 속한 분들 중 투기 심리가 있는 아파트 가격이 계속 오르는줄 알고 추격 매수에 나선 것이 더욱더 호가를 높이기 위한 촉매제가 되었습니다.

이런 상황은 일명 큰손이나 부동산 투자 업체에는 대단한 호재가 아닐 수 없었습니다. 매수자들이 벌떼처럼 몰려들 때 공급 물량을 조절하며, 실거래가를 호가에 최대한 근접시킬 수 있는 절호의 찬스 였던 겁니다. 물론 이미 제대로 된 업자들은 크게 한 몫 건진 후 떠난 것이 사실입니다.

흔히들 부동산 불패라는 말을 많이 하십니다. 또 어떤 분들은 새우깡, 소나타, 초코파이의 가격이 오르는데 아파트의 가격 또한 오를 것이라는 분들도 계십니다. 물론 모두 옳은 말씀 이십니다. 단, 현재의 가격은 너무 빨리 올랐다는 것이 문제구요. 부동산은 보통 년간 은행 금리 정도 오르는 것이 정상입니다. 물론 아파트의 경우 감가상각비를 따져야 하므로, 큰 호재가 있지 않는 이상 은행 금리 보다 약간은 적게 오르는 것이 정상입니다.

예를 들어서 1억이면, 1년에 300-400만원오르는 것이 정상입니다. 3억이면 1000만원 가량 오르는 것이 정상이구요. 하지만, 현재 서울시 대다수 지역의 높은 호가는 낮은 공급률도 아니고, 큰 호재도 아니고, 단순히 투기 심리에 의해서 오른 엄청난 거품 이라는 겁니다.

물론 아파트 계속 오릅니다. 하지만, 한차례 부글부글 끓었던 거품이 와해된 후 서서히 오르기 시작합니다. 은행이자와 주변입지 그리고 감가상각비를 따지면, 32평을 기준으로 강남 지역은 4 - 5억, 강남 외 인기지역은 3 - 3.5억, 변두리 지역은 2 - 2.5억, 수도권 인기 지역(용인, 수지, 김포, 동탄, 파주, 검단등)은 1.5 - 1.8억이 현재 우리나라 경제와 각종 상황을 고려할 때 거품 없는 순수 가격입니다.

많은 분들이 거품이 언제 걷히냐고 묻습니다. 몇 년안에 서울 주변 수도권 지역에 공동화 현상이 일어납니다. 이유는 모든 분들이 더 잘 아실거라 믿습니다. 현재 수도권 신도시급의 실수요자들은 대부분 서울 사람입니다. 실거주자는 거의 없구요. 매매가격과 전세가격을 비교해 보시면 쉽게 답은 나옵니다.

이러한 거품은 꺼져야 합니다. 아니 꺼지고 있습니다. 물론 다시 한번 크게 폭등 할 것이다. 아니면 현 시세 그대로 굳혀질 것이다. 등등 많은 이견들이 있습니다.

이제 시시콜콜한 그런 싸움은 그만 하면 좋겠습니다. 저 또한 이글을 마지막으로 더이상 글을 쓸 생각이 없습니다.

아파트 가격의 감정을 하는데 있어서 크게 작용하는 네 가지 요소는 학군, 교통, 편의시설 그리고 개발가능성 이렇게 크게 네가지를 보고 판단합니다. 물론 경매 물건인 경우 최초 가격은 의뢰인의 능력에 따라 다소 변동이 되긴 합니다.

학군, 교통, 편의시설등은 이미 몇 년 전부터 호가에 반영된 지 오래입니다. 그렇다면 개발 가능성에 때문에 지금의 초특급 거품 호가가 형성된 것인데요. 개발 가능성이면, 서울 하늘아래서 손으로 셀수 있을 만큼 적습니다.

휴... 참 글 쓰는 것도 힘들군요. 그냥 한마디만 하겠습니다. (3)분류에 속하면서 크게 대출 받아서 (4)분류가 되신분은 곰곰히 생각해 보세요. 그리고 (2)분류에 속하신분들은 호가에 추격매수 하지 마시고, 어느정도 안정되면 그 때 구입하는게 좋을 듯 합니다.

제가 마지막으로 하고 싶은 말은 한가지 입니다. 수요가 없으면, 공급은 초과하게 되고, 공급이 초과하게 되면, 공급가격은 경쟁하게 되고, 결과적으로 낮은 공급가격이 형성됩니다.

이는 초등학생도 아는 경제 기초이며, 매수세가 전혀 없는 현 부동산 시장를 그대로 대변하게 될 것입니다.

마음 껏 반박하십시오. 전 이제 본업에 충실하겠습니다.

[자료원: 미디어다음 커뮤니티]

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