2007-01-15 12:57

http://blog.drapt.com/oh1155/387801168833425379

자료출처 : 팔구사구부테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/msm00700

부동산으로 돈을 버는 원칙 중 가장 많이 하는 말이 ‘발품을 팔아라’이다. 발품을 팔려면 필수적으로 중개업자를 상대해야한다. 그런데 당연한 이야기지만 중개업자는 내 돈을 벌어주기 위해서 존재하는 사람이 아니기 때문에 중개업자의 말은 도움되는 이야기가 있는가하면, 절대 들어서는 안될 이야기도 있다.

시장 전체가 활황일 경우에는 거의 중개업자의 말이 맞다고 봐도 된다. 이때는 투자를 안하는 사람이 바보이기 때문이다. 이런 때에는 아주 특별한 경우가 아니라면 중개업자는 굳이 ‘거짓말’을 할 필요가 별로 없다. 아니, 심지어는 설령 거짓말을 하더라도 ‘시장’이 중개업자를 살려준다.

예를 들어 중개업자가 흔히 하는 거짓말 중에 가장 악질적인 거짓말이 이런 것이다.

“잔금 치르기 전에 손님 붙여줄테니깐 계약만 하세요. 돈 되는 물건입니다”

미등기전매를 부추기는 것이다. 미등기전매는 그자체로도 엄하게 다스리는 불법이지만 실제로 이렇게 잘될(?) 가능성은 상당히 희박하다.

미등기전매가 불법이라는 차원은 논외로 하고, 그 실현가능성만을 따져보자. 이런 물건을 소개해주려면 싯가보다 현저하게 쌀 경우에 가능한 것인데, 싯가보다 현저하게 싸다면 중개업자가 가만히 냅둘리가 없다. 본인이 직접 사거나 큰손에게 준다. 굳이 손님에게 소개해줄 이유가 없다는 뜻이다. (물론 중개업자가 사는 것도 불법이다. 하지만 현실에서는 일반적으로 일어나고 있는 일이다) 게다가 그런 특별한 물건이 한사람의 중개업자에게만 노출되는 것도 아니다. 중개업소도 경쟁이 치열하기 때문에 그런 물건이라도 일반적이라면 많은 중개업자에게 노출되게 되어있다. 그렇다면 그런 좋은 물건은 이미 줄을 대고 기다리고 있는 큰손들 차지이거나, 중개업자의 몫이다. 투자를 할지도 안할지도 모르는 까다로운 소액투자자의 몫이 될 수 없다는 이야기다.

그렇기 때문에 미등기전매를 부추기는 물건들은 대부분 계약을 치게 하기 위한 악질적인 수법이다. 그런데 이런 악질적인 수법마저도 시장이 활황일때에는 용서가 되는 일이 벌어진다. 왜냐? 당연하다. 싼 물건이 아니라 가장 비싼 물건을 소개해줬어도 시간이 지나면 결국 그 물건이 가장 싼 물건이 되기 때문이다.

결국 시장이 죄를 용서해주는 꼴이 되어버린다. 하지만 이렇게 시장이 활황인 경우는 불과 몇 년밖에 되지 않으며, 부동산은 가장 큰 금액이 움직이는 것인만큼 시장의 힘 하나만 믿고 욕심에 이끌려 투자하는 것은 무모하다고밖에 말할 수 없다.

물론 중개업을 하는 사람들이 모두 이렇다는 것은 아니다. 그 숫자로만 보자면 성실하게 중개하는 사람들이 더 많다. 다만, 투자자를 현혹하는 중개업자의 수도 적지만은 않으며, 그 피해는 상당히 크다.

그렇기 때문에 일반 투자자들은 이런 악질적인 수법에 넘어가질 말아야한다.

또한 잘 나가는 중개업소에는 한둘 이상의 큰손이 꼭 줄을 대고 있다. 중개업소에서는 이들이 아주 중요한 고객이다. 따라서 좋은 물건은 거의 이들의 차지다. 중개업소 측에서는 거래가 잘 이뤄지니 좋고, 큰손들은 싯가보다 싸거나 좋은 물건을 쉽게 차지할 수있어서 좋다. 그야말로 이곳에서도 철저한 빈익빈 부익부의 현상이 일어나고 있는 것이다. 그도 그럴 것이 은행 PB들 역시 최고의 전문가로 구성된 팀을 가지고 돈에 관한 온갖 문제를 다 상담해준다. 그 비용이 비싸냐? 그렇지 않다. 거의 공짜다. 은행에 일정한 금액만 예치하고 있으면 되는 것이다.

그야말로 부자들은 부자라는 이유 하나만으로 거의 돈도 들이지 않고, 최고의 재테크 상담을 받을 뿐만 아니라, 부동산 시장에서도 그다지 힘들이지도 않고 가장 좋은 물건은 다 차지하는 형태가 된다. 이렇게 보면 부자가 아닌 사람은 도대체가 부자가 될 ‘구멍’이 없어 보인다. 부자들은 확실하게 여러가지로 유리한 위치에 있는 것이다.

이것을 뛰어넘을 수 있는 방법은 없을까?

여러가지가 있겠지만 부동산 투자에 있어서 부자를 뛰어넘을 수 있는 방법이 있다. 그건 스스로 투자의 안목을 키우는 것이다. 투자의 안목을 키운다는 것은 참 막연한 말인거 같지만 그다지 막연하지만도, 그다지 힘든 일이지만도 않다.

부동산투자에도 대박은 존재한다. 부동산투자에 있어 대박이라함은 엄청난 투기를 말하거나,불법적인 행위를 생각하는데, 전혀 그렇지 않다. 투자에 있어 대박이라는 것은 언제나 똑 같은 원칙을 견지한다. 대중과 반대로 움직이거나, 대중이 두려워할 때 행동하거나, 대중이 관심을 기울이지 않았을 때 생긴다.

대중과 반대로 움직이는 경우는 시장이 이제 막 살아날 때 취하는 행동이다. 오랫동안 침체기를 지나와서 희망이 보이지 않았을 때, 그래서 대중들이 생각하기에는 절망적인 생각이 짙을 때, 이럴 때 반대로 움직이는 것이다. 과감하게 희망을 가지고 움직이는 것이다. 이럴 때 현장에 나가 부동산투자를 하려고 한다면 중개업자는 뭐라고 말할까? 돈되는 것이니깐 사라고 할 것이다. 하지만 사실 자신이 아는 큰손들에게 연락해서 사라고 하지는 않는다. 왜? 확실하지 않기 때문이다.

둘째, 대중이 두려워할 때 행동하는 것은 상승기를 거치다가 여러가지 악재로 인해 가격이 하락할 때이다. 이때, 이런 악재들이 상승에 근본적인 영향을 미치는 것이라면 매입을 자제해야겠지만 상승에 근본적인 영향을 미친 것이 아니라면 하락은 오히려 기회가 되는 것이다. 말은 쉽지만 이때도 행동을 옮기기는 상당히 힘들다. 언제까지 하락할지 모르기 때문이다. 모두 두려워해서 매입을 꺼려한다. 이때 매입을 하려고 하면 중개업자는 뭐라고 말할까? 역시 ‘잘 사시는 거’라고 말하지만 본인이 사거나 큰손에게 소개하지는 않는다.

셋째, 대중이 관심을 기울이지 않을 때 행동하는 것은 이렇다. 이미 발표된 개발계획이지만 이런 저런 일로 지지부진해졌거나, 입지적으로 뛰어나지만 규제등에 의해 관심 밖에 있는 물건을 매입할 때에 해당된다. 이미 발표된 계획이지만 진행이 지지부진해지면 사람들은 관심에서 멀어진다. 매스컴 등에서도 뭐 변한 사실이 있어야 떠들어대는데, 변한 것도 없으니 발표할 것도 없다. 기다리기 지친 매도자들은 물건은 싸게 내놓게 된다. 그런데 놀랍게도 사업은 다시 진행이 된다. 그렇다면 그야말로 대박이 날수밖에 없다.

위의 경우에서 보면, 영리한 독자들은 이미 눈치챘겠지만, 어떤 것 하나도 현장의 전문가나 큰손들이 눈을 밝히고 달려드는 물건이 아니라는 것을 알 것이다. 부자가 골리앗이라면 그 틈이 별로 없을 것은 확실하지만, 그렇다고 아주 없는 것은 아니다. 위의 경우 모두, 부자들과 현장전문가들도 움직이지 않기 때문이다. 바로 이것이 기회이고, 이것이 적은 돈을 가지고 부자의 대열에 들어설 수 있는 방법이다. 그리고 이것이야말로 투자다.

중개업자들은 확실히 부동산투자자에게 아주 중요한 정보를 제공하는 귀한 존재임에는 틀림없다. 그러나 중개업자의 말이 모두 진실이 아니듯이 중개업자의 부정적인 생각도 반드시 미래를 부정적으로 만드는 것은 아니다.

그렇기 때문에 훌륭한 투자자가 되려면 중개업자를 뛰어넘어야한다. 중개업자마저도 확신하지 못하는 시장상황에서도 과감하게 베팅할 수 있는 용기가 필요하고, 중개업자마저도 시쿤둥한 물건에 깊은 관심을 가질 수 있는 눈이 필요하다. 특히 당신이 자본과 인맥이 모두 갖춰진 부자가 아니라면, 그렇지만 반드시 부자가 되고 싶다면, 이런 투자자로 성장해야만 한다. 그렇지 않다면 당신에게 오는 기회는 극히 적다고 할 수 있다.

전문가인 중개업자가 ‘강력추천’하지도 않는 곳에 투자한다는 것은 겁나는 일이다. 그리고 다른 사람들이 투자하지 않는 때에, 다른 사람들이 투자하지 않는 곳에, 돈을 쏟아붓는다는 것은 무서운 일이다. 하지만 탐욕에 이끌려 더 큰 수렁에 빠지거나, 확실한 것을 한답시고, 투기꾼으로 남아 후대까지 이름을 더럽히고 싶지 않다면, 그리고 인생의 역전을 꿈꾼다면 조금 힘들어도, 조금 무서워도 진정한 투자자의 길을 가려고 노력할 필요가 있다. 누차 강조하지만 그 길의 열매는 매우 달콤하다.

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