2009-10-06 12:53

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자료출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

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일반 주택시장이 수급불균형에 따른 가격 상승 기대감으로 인해 매물을 회수했거나 하고 있는 상황에서 경매 시장 역시 부동산 가격 상승 및 경기 회복에 대한 기대 심리로 인해 악성 채무자가 아닌 이들은 매각기일을 연기, 정기, 또는 채권 변제로 인한 취하, 취소 등을 통해 경매 물건을 속속 걷어들이고 있는 상황이다.

특히, DTI 확대 적용 여파로 올해 말에서 내년 3월 정도까지 거래가 위축될 것이라는 전망이 있는 가운데 경매 투자자의 방향 역시 재건축 아파트에서 소형 아파트나 오피스텔, 연립, 다가구로 이동 중에 있다.

경매 물건이 적다보니 입찰경쟁률이 상승하고 있고, 감정가 대비 낙찰가를 말하는 낙찰가율 역시 상승하고 있는 추세이다. 특히 서울지역의 다가구의 경우 낙찰가율이 100%를 상회하는 등 작년 8월 이후 하락한 낙찰가율을 다시 끌어 올리고 있다.

이런 상황에서 추석 이후 경매 시장을 어떻게 접근하는 것이 바람직할까?

서울 지역의 경우 지난 7개월 동안 부동산 가격이 꾸준히 상승했다. 현재 경매 물건의 경우 감정평가 시점이 일반적으로 5-7개월 전에 평가된 점을 감안할 때 7개월 동안 가격 상승이 두드러졌던 지역의 소형 아파트 중심으로 접근하는 것이 바람직하다.

한 물건을 예로 들어 설명하자면 감정가격이 4억원에서 형성된 아파트의 경우 현 시세가 4억 8천 만원이라고 가정할 때 정보지상의 가격은 4억 2천-3천 정도에 형성되어 있는 경우가 많다. 이는 감정평가사의 감정 시점과 정보지 회사의 시세 파악 시점, 그리고 입찰자의 시세 분석 시점이 각기 다르기 때문에 나타나는 현상이다.

정보지만 믿는 입찰자들은 1회 유찰한 후에 접근하지만 직접 가격 조사를 한 이들은 최초의 매각기일인 신건에서 접근하게 된다. 그 이후에는 누가 수익률을 최소화 할 것인지에 따른 두뇌싸움이 시작된다.

낙찰가율이 100%를 상회해 고가 낙찰처럼 보여지지만 시세 상승이 있었던 만큼 고가 낙찰에 따른 투자 실패가 아니라는 것이다.

한 사례를 소개하고자 한다.

지난 9월 30일 서울 은평구 신사동 미성아파트 물건이 경매로 나왔다. 33평형이며, 15층 중 9층으로 로얄층인 이 아파트의 최저가는 2억 9천 6백이었다.

소유자가 거주하고 있었으며, 등기부상의 권리도 낙찰로 인해 모두 개끗하게 말소되는 아파트였다. 3명이 입찰한 끝에 3억 1천만원에 낙찰 받았다. 현재의 시세가 3억 6천-8천인 점을 감안할 때 적절한 타이밍에 낙찰을 잘 받은 것으로 평가된다.

보이는 정보보다 보이지 않는 정보를 얻는 이들이 수익을 많이 내는 것은 당연한 이치이다. 그런데 보이지 않는 정보를 얻는 것이 매우 어려울 것이라는 선입견을 갖는 분들이 의외로 많다.

자신이 조금만 더 생각하고, 조금만 더 실천한다면 그 조금의 차이가 수익률의 차이로 이어진다는 것을 간과해서는 안될 것이다.

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