2009-02-05 10:45

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자료출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

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2천만원을 투자해서 1년치 연봉을 벌 수 있을까? 더하지도 빼지도 않고, 필자가 경험한 이야기! 그 보따리를 풀어보고자 한다.

다만 이 이야기는 현재 부자이거나 부모님한테 재산을 물려받아 노후 걱정이 필요없는 분들에게는 전혀 도움이 되지 않을 것이다. 자신의 힘으로 재산을 지키고, 경제적 자유를 얻어 노후를 맞이하고 싶은 평범한 사람들에게 들려주고자 하는 이야기이다. 필자가 그랬던 것처럼

필자는 소액 전문 경매 투자자이다. 10여년 전 처음 400만원으로 우연히 시작한 경매가 현재 필자의 삶을 완전히 바꾸는 시발점이 되리라고는 나 자신도 몰랐다.

일반적으로 급매는 시세의 5%~10%, 그리고 경매는 10%~20%정도에 부동산을 살 수 있다. 이론상 3억짜리 아파트를 2억 4천만원에 취득할 수 있다는 의미이다. 물론 부동산 경기의 흐름, 지역적 개발 호재, 물건의 종별 등에 따라 차이는 있다.

다른 사람보다 발품을 더 팔아 20% 정도 싸게 물건을 취득할 수 있다는 것은 큰 매력이 아닐 수 없다.

요즘 경매컨설팅 업체가 가세해 낙찰가가 터무니 없이 형성된 경우도 있지만 그런 물건은 피해가면 된다. 그 방법은? 지면으로 설명하기 어렵지만 경매 컨설팅의 속성을 파악하면 정답은 쉽게 얻을 수 있다.

이론적인 이야기는 이쯤에서 각설하고 성공 사례 하나를 말씀 드리고자 한다.

2007년 충남 천안의 아파트가 경매로 나왔다. 시세가 1억 8천정도 된 아파트를 1억 1천 3백여만원에 낙찰 받았다. 대출이 9천 5백만원까지 나왔으니 실질적인 투자금은 2천만원 정도였다.

낙찰 받고 도배와 장판 등으로 예쁘게 단장도 한 후 7개월 만에 매도했으며, 이자와 세금을 모두 제한 후 순수입만 2천 4백여만원이 되었다. 물론 원금도 모두 회수했다.

경매에 대한 오해와 진실

여기서 짚고 넘어가야 할 것것은 경매라고 하면 경매 당하는 사람의 눈물까지 훔치는 파렴치한 일로 여기는 이들이 있다. 이는 경매에 대해서 정확히 모르고 하는 말이다.

경매는 매매나 급매와 같이 부동산을 취득하는 하나의 수단이다. 단지 매매나 급매가 매도인의 자율적인 의사에 의해서 매도를 하는 것에 반해 경매는 채무자(소유자)의 의사와는 관계없이 채권자의 신청에 의해 경매법원에 물건이 나오는 것일 뿐이다.

매매가 개인적인 사정에 의해 소유자가 자신의 부동산을 넘기는 것이라면 급매는 더욱 사정이 급하여 일반시세의 5%~10%정도까지 저렴하게 부동산을 넘기는 것이다. 매매든 급매든 매도인은 자신의 부동산을 매도하고 채권을 청산할 것이다.

그렇지만 경매는 스스로 감당할 수 없으면서도 무분별하게 돈을 빌리거나 제때에 갚지 못하여 채권자의 신청에 의해 물건이 나오게 된 것이며, 누군가 경매 물건을 낙찰 받지 않으면 선의의 채권자의 채권회수는 어렵게 되고 결국 돈을 빌린 사람보다 돈을 빌려준 사람이 더 큰 고통에 빠지게 된다.

부동산을 발품으로 매매나 급매보다 조금 더 싸게 취득하려는 내집 마련을 원하는 수요자나 투자자에게 문제가 있는 것이 아니라 빌리거나 보증을 맡겨 놓았던 돈을 제때에 주지 않는 채무자, 즉 집 소유자에게 문제가 있는 것이다.

경매 현장을 돌아다니다 보면 오히려 자신의 잘못으로 집이 경매에 나왔음에도 불구하고 아무것도 모르고 입찰한 사람에게 가장 임차인, 가장 유치권 등을 내세워 함정에 빠트린 다음 그들의 돈을 여러 명목상 취하려는 파렴치한 사람들이 비일비재하다.

경매를 하면서 보람도 얻다

필자가 경매를 하면서 보람을 느꼈던 일화가 있다.

그날도 역시 발품을 팔면서 임장(현장조사)를 하고 다녔다. 경매로 나온 집을 방문하였는데 거기서 임차인을 만날 수 있었다.임차인과 이런저런 대화를 하다가 그 임차인과 집주인은 친구 관계이고, 전입해서 계속 살아온 것도 사실인데 임차인이 사업을 하다가 부도를 맞게 되어 실질적으로 주변 임대시세의 3분의 1정도로 계약하고 들어와서 산다는 사실을 알게 되었다.

부도난 친구에게 적은 돈으로 보금자리를 마련해 주었는데 자신도 경매로 물건이 넘어가서 친구도 자신도 모두 나가야 하는 처지였다. 참으로 딱했다.

필자는 고민 끝에 그 물건의 입찰을 포기하기로 결심하고, 대신 임차인이 좀 더 많은 금액을 받을 수 있도록 방법을 알려 드렸으며, 다행이 그 임차인은 자신의 실질적인 임차금액보다 더 많은 금액을 받고 이사를 갈 수 있었다.

그 사건이 인연이 되어 그 임차인은 필자에게 경매를 배우게 되었고, 필자가 운영하는 카페에서도 활동하고 있다. 그분도 필자처럼 현재 경매를 통해 얻은 수익의 1% 정도는 연말에 자식들이 버린 독거 노인 분들을 위해 기부를 실천하고 있다.

경매를 알면 자신의 재산을 지킬 수 있을 뿐만 아니라 곤경에 빠진 다른 사람을 도울 수도 있으며, 더 나아가 가장 든든한 재테크의 수단이 되기도 한다. 경매는 로또가 아니다. 노력과 열정만 있으면 누구나 할 수 있으나 경제적 자유를 얻기까지는 끝없는 자기 개발과 인내가 있어야 한다.

리스크가 많으면 수익은 높지만 리스크를 해결할 수 있는 능력이 없으면 그것은 수익이 아니라 리스크일 뿐이다. 먼저 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 낙찰을 받고 조금씩 수익을 쌓아가다 보면 리스크를 해결할 수 있는 능력과 혜안이 생길 것이다.

*필자가 운영하는 카페*

실전경매 길라잡이~[북극성] ( http://cafe.daum.net/PolarisAuction )

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