2009-01-07 11:13

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자료출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33316

이제 시작이다.

 

2009년도 기축년 새해가 밝았다.

2008년 초, 마지막까지 노도강 지역에 미련을 버리지 못한 분들이 막차를 탈 무렵 필자는 가지고 있던 부동산의 일부를 정리해 자금을 확보했다.

 

그리고 필자가 운영하는 카페 회원들에게도 낙찰가를 보수적으로 접근하고 입찰장 분위기에 치우쳐 입찰하지 말 것을 당부했다. 이는 부동산 시장 전체를 먼저 본 다음 경매 시장에 미칠 영향에 대해서 판단한 결과였다.

 

하지만 올해는 다르다. 1월과 2월은 조금 더 준비 기간을 갖겠지만 3월 이후부터는 컨설팅을 제외한 개인 투자만으로 10건 이상 낙찰 받을 계획이다. 또 실전에서 활동하는 회원들도 최소 1-2건 이상은 낙찰 받을 수 있도록 서포트할 예정이다.

 

부동산 정책의 완화, 저금리 시대, 부동산 시장의 저점 인식 확산, 채권회수를 위한 경매 물건의 대량 공급..... 물론 실물경기 회복 시기에 따라 조금 차이가 있을 수 있겠지만 올해부터 향후 1-2년이 경매 투자 적기라는 것을 경험을 통해 확신하고 있기 때문에 이런 계획을 세운 것이다.

 

정보지 100% 신뢰하지 말자.

 

어떤 물건을 어떻게 접근할지 여부는 경매 경력, 자금 여력, 투자 목적, 이용 방안 등에 따라 달라질 것이다. 그러나 경매 물건을 공략하기 위해서는 누구나 한가지 이상의 정보지를 보게 되며 필자도 국내에서 인지도가 높은 3개 회사의 유료 정보지를 이용하고 있다.

 

어떤 정보지가 좋은지에 대한 물어보시는 분이 계시는데 각 회사마다 장단점이 있기 때문에 무료 쿠폰을 통해 체험해본 후 본인의 취향에 맞는 유료 정보지를 선택해서 이용해 보는 것을 추천한다.

 

중요한 점은 어떤 정보지도 사실 및 권리관계를 100% 반영할 수는 없다는 것이다. 정보지 작업을 하는 직원의 실수도 있을 수 있고, 정보지 프로그램의 버그나 에러도 있을 수 있기 때문이다.

 

혹자는 정보지가 완벽하지 않으면 무엇을 믿지? 하면서 불평을 늘어놓을 수도 있겠지만 필자는 오히려 이런 점 때문에 경매가 더욱 매력 있다고 생각한다.

 

정보지가 완벽하지 않기 때문에 예리한 관찰력 또는 꼼꼼한 임장을 통해 경매 물건의 정보를 독점할 수 있으며, 이러한 정보의 독점이 바로 수익률과 직결될 수 있기 때문이다.

 

경매에 있어서 하수와 고수란, 단지 경험과 경력의 차이가 아니라, 누구나 쉽게 흘려 버릴 수 있는 작은 정보 하나도 여러 각도에서 분석해 보고 본인의 것으로 만들어 수익과 직결시킬 수 있는 힘을 가지고 있는지의 여부라고 생각한다.

 

가장 임차인 허무하게 깨기

 

물건을 검색하던 어느 날 오피스텔이 눈에 들어왔다.

 

권리관계도 말소기준권리 이후에는 모두 말소되어 인수되는 것도 없었으며, 오피스텔의 지리적 위치도 좋아 임대 수요는 꾸준한 지역이었다.

 

정보지 상으로는 대항력 있는 선순위 임차인이 있었는데, 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 않다보니 임차인의 임차보증금을 인수해야 하는 상황이었다.

 

그런데 역발상으로 생각해보니 선순위 임차인이 있기 때문에 인수되는 금액만큼 유찰될 것이고 따라서 투자 금액을 소액으로 접근할 수 있을 뿐만 아니라 재계약이라도 이루어지면 명도도 바로 해결될 수 있기에 관심을 갖기 시작했다.

 

정보지를 자세히 검토하던 중 이상한 점이 발견되었다.

매각물건명세서를 확인해 보니 집달관사무원의 현황조사만 나와 있었으며, 임차인이 별도의 권리신고는 하지 않은 상태였다.

 

그런데 현황조사서에 확정일자가 기재되어 있는데, 이는 흔치 않은 경우이다. 일반적으로 현황조사서에는 전입신고일만 기재하고 확정일자 등은 임차인이 권리신고를 할 때 함께 제출하는 임대차계약서에 나타난 확정일을 참고로 매각물건 명세서를 작성하기 때문이다.

 

여러가지 상황을 추정해 볼 수 있지만 필자는 현황조사서 작성 당시 임차인이 거주하고 있었으며 집달관사무원에게 확정일자가 찍힌 임대차 계약서를 보여주지 않았을까? 라는 가정을 세워보았다. 그런데 그 이후에 배당요구를 하지 않았다? 왜 그랬을까?

 

그 이유에 대해서 궁금해 하면서 정보지를 다시 살펴보던 중 그 물건이 최근에 경매로 낙찰 받은 물건이었다는 사실을 알게 되었다.

 

전에 진행되었던 경매 사건을 검토해 보면서 흥미로운 사실 하나를 발견했는데, 바로 현재 선순위 임차인으로 낙찰자가 인수해야 할 임차인이 전 경매시 소액임차인으로서 전액 보증금을 배당받은 임차인이었던 것이다.

 

다시 말해 실질적으로는 계약이 소멸되어 대항력조차 없는 임차인인데도 불구하고 정보지에서는 선순위 임차인으로서 임차보증금을 인수해야 한다고 기재되어 있었던 것이다.

 

결국 이 물건은 필자가 감정가의 35%선에서 낙찰 받은 후 초기 투자 자본을 임대를 통해 모두 회수하고 3년 후 적정한 선에서 매도해 괜찮은 수익을 남겼던 물건의 하나로 기록되었다.

-필자가 운영하는 카페,
  실전경매 길라잡이~[북극성] ( http://cafe.daum.net/PolarisAuction )

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