토지 매입시 절차 & 주의 할 점

토지투자는 환금성이 떨어지고 전문적인 지식과 경험을 요하는 만큼 반드시 사전점검 및 확인 절차가 매우 중요하다.  일단 계약서에 도장을 찍고 나면 되물리기가 어렵거나 손실이 발생하는 만큼 계약전에 신중한 검토와 종합적인 분석능력이 요구된다.

가치가 높은 토지를 선택하기 위해선 마치 그림을 그리는 듯한 과정이 요구된다.  그림을 그리기 위해선 먼저 스케치를 해야 하고, 큰 부분에서 작은 부분으로 작업이 진행되어야 한다. 내재가치, 미래가치, 희소가치를 제대로 분석하기 위해선 해당지역의 변화 원동력과 특성등을 먼저 살펴보는 게 투자의 정석이다.

그 과정들이 어떻게 진행되는지 순서대로 살펴보자

첫째, 투자하고자 하는 지역의 선정이다.

먼저 투자 희망지역을 정해야 한다. 인구, 산업의 동향, 주변도시나 지역과의 경쟁 및 보완관계, 토지거래통계 등의 개괄적인 자료를 수집, 분석해 봐야 한다. 그 다음에는 국토개발계획, 정부정책, 해당지자체의 도시기본계획등을 차례로 살펴보자. 그래야 국가기간교통망확충계획이나 개발계획, 지자체의 주요국도 확장사업이나 순환도로같은 간선도로 확충사업계획은 어떠한지등의 내용을 미리 알수 있다. 토지의 가치를 가늠하는 요인 중 도로 신설·확장계획은 매우 큰 비중을 차지한다. 만일 도로가 개통되는 곳이라면 투자성공은 보장된 셈이다. 이때 서류상으로만 살펴보기보다는 직접 해당 자치단체와 국토부등에 문의해보는 것을 권한다. 계획은 있으되, 예산부족, 이해관계가 얽혀 예상보다 늦어지거나 제대로 추진되지 못하는 경우도 많기 때문이다.

둘째, 투자희망지역의 매물을 확인하는 과정이 필요하다.

특히 지방 땅은 어느 지역에, 어떤 조건으로, 얼마에 매물이 있는지의 정보를 얻기 어렵다. 전화로 문의해봐야 제대로 알려주지 않는다. 따라서 직접 발품을 팔아가면서 찾아다녀야 한다. 일단은 투자하고자 하는 지역을 먼저 부담 없이 둘러보는 것이 필요하다. 천천히 둘러보며 현지 주민의 이야기를 통해 그 지역 분위기를 파악하는 것도 한가지 요령이다. 이때 현지주민에게 토지매수 의사를 섣불리 밝혀서는 안 된다. 매수희망자가 나타났다는 것이 알려지면 매물의 호가가 뛸 가능성이 높기 때문이다.

그리고 나서 마음에 든다면 해당지역의 오래된 토박이업소나 이장, 반장등을  찾아가는게 좋다. 토박이업소는 마을 사람들에게 묻거나, 해당지역의 협회장등을 맡고 있는 중개업소를 찾으면 된다. 토박이업소 중개업자들은 현지주민들과 친하므로 매물로 나온 땅의 내력을 소상히 알고 있는데다, 오랜 기간 해당지역의 동향등을 소상히 파악하고 있다.

셋째, 인근지역의 거래사례등을 참고로 매물의 적정가격을 산출하여야 한다.

토지투자의 가장 큰 애로점이 바로 적정가격의 산출이다. 매도인과 매수인 모두에게 어려운 작업이다. 땅은 규격화된 대상이 아니어서 동일한 지역인 것 같아도 위치, 도로 인접성 등에 따라 이용개발 가능성이 달라지므로, 적정한 가격산정은 매우 어려우면서 중요한 과정이다. 특히 개발호재에 대한 소문이 돌거나, 발표된 곳의 경우는 ‘매도-매수’ 호가 갭이 크다.  자칫 조급하게 굴면 실제 시장가치 이상으로 고평가된 가격으로 매입하는 낭패를 당할 수 있다.

따라서 공시지가와 최근 거래된 매물들의 평균가격, 인근지역의 거래사례, 수익사례, 과세사례, 분양사례등 여러 자료들을 근거로 따져보고 판단하는 수밖에 없다. 시장가치에 비해 높다고 판단이 되면 가격조정을 시도하거나, 일단 관망및 보류를 하는 전략도 있다.

만일 진입도로가 없거나, 경사도가 심하거나, 성토 흔적이 있거나, 땅모양이 정방형이 아니라면 하자가 있으므로 인근 시세보다 낮은 가격으로 협상할수도 있다. 만일 여러 매물들이 동일호가를 보인다면 공시지가가 높은 토지를 선택하자. 일반적으로 호가가 실제매매가격보다 높은 매물이 많은 지역이 상승 가능성이 높다.

넷째, 관련서류를 꼼꼼하게 검토하라.

토지는 개별적인 이용규제가 많다. 따라서 투자를 목적으로 땅을 사더라도 개발할수 있는지 여부를 확인해야 한다. 매물로 나온 토지가 마음에 들면, 해당 지자체를 찾아가 토지이용계획확인원, 토지대장(임야대장), 지적도(임야도), 등기부등본(토지, 건물), 건축물대장산지이용구분도 등을 발급받아 매입대상 토지현황및 용도에 이상이 없는지를 충분히 검토해야 한다. 이 작업만으로도 이용, 개발가치 내지 미래의 투자가치가 있는지의 대략 윤곽이 나온다.

다섯째, 자금조달이 가능한지 살펴라.

토지는 3년 이상의 넉넉한 시간을 필요로 하는 장기투자처이다. 주택등에 비해 대출한도가 낮은 점도 단점이다. 자신의 자금동원능력이 얼마인지를 감안하여 투자하는 것이 중요하다.

여섯째, 지적공부地籍公簿 만 믿지 말고 현장확인을 해야 한다.

현장조사는 서류만으로는 확인하기 어려운 토지의 이용개발 현황이나 주변환경을 직접 답사해 확인하는 절차이다. 먼저 지적법상 지목과 현황지목이 일치하는지, 주변 토지는 어떻게 이용되고 있는지, 도로가 지적공부와 일치하는지등 을 살펴야 한다. 만약 지적법상 지목은 전답田畓으로 되어 있는데 실제로는 주유소나 공장으로 이용되고 있다면 농지로는 부적합한 땅이라고 할 수 있다.

이외에도 등기부로는 확인할수 없는 분묘기지권, 점유권이 형성된 곳인지, 땅의 모양은 어떠한지, 인접 토지와의 경계선, 인근에 축사, 공장, 소각장, 변전탑과 같은 환경오염시설내지는 기피시설이 있는지의 여부를 꼼꼼히 체크해야 한다. 토지형태는 사각형이 가장 좋다. 특히 4m 이상 도로에 인접하고 전면이 도로에 길게 접할수록 이용가치가 높아 높은 시세를 현성하게 된다. 또 등고선을 확인해 경사도가 심한 땅보다는 낮은 땅을 사두는 것이 유리하다. 

이때 측량을 반드시 수반하여야 한다. 자연환경등의 변화로 지적도와 달라졌을 가능성 때문이다. 보통 녹음이 우거진 계절보다는 겨울철에 봐야 땅의 경사나 암석이 박힌 모양등의 모습을 제대로 볼 수 있다. 이때 놓치기 쉬운 부분이 숨겨진 지세, 풍광, 일조량, 성토를 해야 하는 곳인지, 아니면 성토가 되어 지반이 불안정한 곳인지등의 부분들이다. 장마철에 침수가 되는 지역이나, 용수가 부족하지는 않은지등도 제대로 살펴보기 위해 미리 답사할 내용등을 정해놓고 집중적으로 살펴보면서 현지주민들의 이야기를 듣는 것이 여러모로 좋다.

일곱째, 세금을 감면받을 수 있는지 고려하라.

토지는 개발호재만 잘 만나면 천정부지로 치솟기도 하지만, 현행법상으로는 비사업용토지는 66%에 달하는 양도세와 종속세가 붙으며 장기보유특별공제도 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비사업용 토지를 벗어날 수 있다. 이 같은 제약들로 인해 세후 수익이 낮을 수도 있으므로 사전에 이 같은 세금문제를 감안해야 한다.

세금을 얼마나 부담해야 할까.

농지(전.답,과수원,목장용지)를 기준으로 세금을 알아보자.

우선 농지를 유상취득후 등기하면서 취득세, 등록세등을 부과받는다. 일반적인 매매에서 3.4%(취득세 취득가액의 2.2%, 등록세 1.2%)의 세금과 소정의 인지세를 염두에 두면 된다.
보유단계에선 재산세를 내야 한다. 시가표준액(개별공시지가)의 0.07%가 부과된다.
참고로 현행의 세법하에선 종합부동산세는 종합합산과세대상(나대지, 잡종지등 비사업용 토지)은 세대별로 공시지가 3억원이상, 별도합산과세대상(인.허가 받은 사업용토지)은 공시지가 20억원이상의 토지에 부과한다. 농지는 분리과세대상토지로 종합부동산세는 없다.
개발단계의 세금으로는 농지보전부담금(옛 대체농지 조성비)이 있다. 공시지가(제곱미터당)의 30%를 적용한다. 하지만 공시지가(제곱미터당)가 5만원 이상일때는 공시지가(제곱미터당)당 5만원씩이다. 개발부담금도 있다. 토지개발로 발생하는 개발이익을 환수하여 토지투기를 방지하기 위한 제도로 개발이익의 25%이다. 택지개발, 지목변경 수반되는 개발사업, 도시지역 개발행위 및 산지관리법·농지법·초지법에 의한 전용허가등이 대상으로, 도시지역은 990㎡이상, 비도시지역은 1,650㎡이상일 경우 부과된다. 서울·부산·대구·인천·광주·대전(6대 도시)의 경우는 660㎡ 이상이면 물린다. 그리고 실제 취득한 것이 아니라도 토지지목을 변경하거나 건축물을 증·개축하는 경우등도 취득으로 간주해 과세한다. 이때는 토지지목 변경이나 건물의 증·개축으로 부동산 가격이 증가된 경우, 그 증가분에 대해서도 함께 과세한다. 개발행위시는 세금은 지자체의 조례등에 따라 상이하게 적용될수 있으므로 현지의 건축설계사무소의 도움을 받는 것이 좋다.
마지막으로 양도단계이다. 양도소득세가 있다. 부재지주는 60%중과세를 적용받는다. 하지만 8년이상 농사지은 경우는 자경농으로 인정받아 양도세감면혜택을 받을 수 있다.

여덟째, 토지의 취득 목적 및 개발이용에 부합여부와 연접제한여부등을  따져 보아야 한다.

예컨대 농지를 전용해 전원주택을 지으려면 현지거주 6개월 요건을 채우고 일정 기준의 하수처리시설 등을 갖추어야 건축허가가 가능한 곳도 있다. 특히 양평, 남양주, 광주, 이천등의 상수원 보호구역에서는 신규 건축 허가가 제한된다.

그리고 난개발을 막기 위한 목적의 연접개발제한이 걸린 경우는 건축허가가 나오지 않는다. 토지소재지 관할 시군구청 건축과, 현지 토목측량설계사무실 또는 건축사사무실을 통해 개발허가 가능여부를 사전 점검해야 한다. 하지만 주택이나 20가구 미만의 전원주택은 연접개발제한과 관계없이 건축이 가능하다.

<참고 1> 용어설명

*분묘기지권 -토지소유자의 허락을 얻어 분묘 설치, 승낙 없이 설치하여 20년간 점유, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘이전 특약 없이 토지를 매매한 경우 등에는 분묘기지권이 성립된다.  묘지는 마음대로 이장할 수 없으므로 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 비용이 많이 든다.

* 한계농지 제도 : 관리지역내 평균경사율이 15%이상인 농지, 혹은 집단화된 농지의 규모가 2ha미만인 농지로서 시장·군수가 고시(전국에 약 20만6천ha로 추정)
* 보전산지 : 산림자원의 조성 등 임업생산기능의 증진(임업용 산지) 및 재해방지, 자연생태계 보전 등 공익기능(공익용 산지)을 위해 필요한 산지
* 준보전산지 : 보전산지 이외의 산지
* 연접개발규제 : 토지중 보전목적으로 지정된 용도지역(관리, 농림, 녹지지역)내에서는 사업주체가 다르더라도 개발하는 면적이 기존 개발면적과 합해 3만㎡(녹지는 1만㎡)이상이면 지구단위계획 등 도시계획 절차를 거치도록 규제

<참고 2> 토지매입시 공적장부 확인 요령

공적장부의 확인은 매우 중요한 과정이다. 확인해야 할 서류로는 토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 등기부등본등이 있다.

첫째, 토지이용계획확인서는 용도지역및 행위제한에 관한 내용을 본다.

계획관리지역(舊 준농림지역)이거나 잡종지여야 주택을 신축할수 있다. 다음엔 해당토지에 대한 개발계획수립에 관한 내용도 살펴봐야 한다. 먼저 ‘국토이용’부분이다. 자연환경보전구역에 체크되어 있으면 주택신축등에 많은 제한이 따른다. 그리고 ‘도시계획’에서 개발제한구역으로 체크되어 있으면 그린벨트이므로 주의를 요한다. 외에 ‘군사시설’, ‘농지’란을 살펴봐야 한다. 농지항목에서는 농업진흥구역과 농업보호구역 여부를 확인해볼 수 있으며, ‘산림’란을 통해서는 보전임지 여부를 확인할 수 있다.

둘째, 토지대장에는 고유번호및 토지의 소재지, 지번, 축척등이 기재되어 있다.

토지의 표시사항란에 지목과 면적을, 소유권란에서는 소유권의 변동사항을 알 수 있다. 잦은 소유권의 변동이 나타났다면 숨겨진 이유가 없는지 따져볼 필요가 있다.

셋째, 지적도를 통해서는 토지의 모양과 인접 도로상황등을 파악할 수 있다.

넷째, 임야도는 매입하려는 토지가 임야(산)일 경우 지적도 대신 검토한다.

땅의 소재지, 지번, 지목, 경계, 축척등이 기재돼 있다. 이를 통해 땅의 모양이나 경계표시, 도로형태등을 확인할 수 있다. 일반적으로 땅의 모양은 사각형태가 가장 좋고, 주변에 반드시 도로가 지나야 한다. 또한 등고선을 꼭 확인해 경사도가 심한 지역은 피하는 것이 좋다.

다섯째, 토지등기부등본이다.

등기번호란, 표제부(아파트 등 집합건물의 경우 표제부가 2개임), 갑구, 을구 등 4부분으로 구성된다. 여기에선 근저당, 가압류, 가처분 등 각종 물권사항을 확인할 수 있다. 이때 새로운 등기부등본에는 과거의 권리관계가 기재되어 있지 않으므로, 구(舊)등기부등본을 열람해야 한다. 소유권이 이전되더라도 전(前)소유자란에는 말소등기가 있는 경우를 제외하고는 붉은 선으로 말소되지 않는다.