요즘 소형아파트의 강세가 두드러진다.

그동안 찬밥 신세를 면치 못하던 소형아파트가 인기를 끄는 가장 큰 이유는 무엇보다도 대출규제와 그 부담에서 중대형 보다 상대적으로 자유로워 자금 부담이 적고 세금 부담 역시 적다는 것이다.

 

그렇다면 내년 내후년에도 소형아파트의 인기가 지속될 수 있을까? 소형아파트에 투자해 놓으면 정말 미래가치가 있을까?

오는 9월 부터 시행되는 분양가상한제와 소형평형의무비율제, 임대아파트의무비율등의 정책등은 아파트 시장 특히 소형아파트 시장에 어떤 영향을 미칠것인가?

소형아파트의 미래청사진이 되어버린 리모델링의 경우 과연 그 청사진 만큼이나 밝을 수 있을까? 

 

분양가상한제 부터 짚어 보자

 

분양가상한제는 한마디로 정부가 민간시장에서도 공익을 이유로 가격통제관 역활을 하겠다는 정책이다.

 

전형적인 반시장적정책이지만 국민여론의 70%가 이제도를 찬성한다고 하니 다른 성향의 정권이 들어선다고 해도 현재 현역에서 뛰고 있는 포퓰리즘정치인들의 행태에 비추어 보건대....이 말도 안되는 기묘한 정책이 바뀔 염려(?)는 거의 없다고 볼 수 있겠다..(분양가 상한제의 부작용이 심각해 지는 5년후에는 차차기 정권과 함께 바뀔지도 모르겠다...)

 

아무튼 전용면적 25평이하는 정부가 싼가격에 공급해주고 전용면적 25평 초과의 중대형평형은 정부가 채권입찰제를 통해서 시세차익(?)을 챙기겠다고 하니...이윤이 궁극적인 목표인 민간건설회사들로서는 도무지 답이 안나오는 정책일 수 밖에 없다..

 

분양가상한제실시가 이미 4년째인 천안의 경우 신규공급되는 아파트 단지의 50% 이상이 소형평형이라고 한다.

중대형평형의 경우 전면면적이 커지고 서비스면적인 발코니도 커져 골조비용이 많이 들어가고 중대형평형의 특성상 인테리어마감재를 중급이상의 마감재로 하여야 하는데 그렇게해서는 도무지 수지타산이 맞지 않기 때문에 결국 소형평형만 주구창창 지어댈 수 밖에 없는것이다.

 

이러한 현상은 지난 83~89년에 실시된 1차 분양가 상한제시절에도 이미 경험한바 있다.

그때도 대도시외곽에 지방건설업체들의 소형 아파트 공급이 집중되었고 그영향으로 결국 공급초과된 소형아파트들은 장기간 침제를 면치 못하였다..(당시 지방건설업체들중 지금도 명맥을 유지하고 있는 업체는 없다..청구 우방등)

 

거기에 또하나 소형아파트 시장에 핵폭탄으로 다가오는 정책은 바로 소형평형의무비율(20%)과 임대아파트의무비율(용적률증가분의 25%)제이다.(이젠 임대아파트도 25평,33평으로 공급된다)

 

시세의 본질은 기본적으로 수요과 공급인데....소형아파트의 이러한 공급초과는 불을 보듯 뻔해서 지금 소형아파트에 투자하겠다는 사람들은 정말 도시락 싸들고 다니면서 말리고 싶은 심정이다.

 

물론 이러한 주장에 이런 저런 반론이 있을 수 있다

 

- 인구는 감소하지만 1인가구는 증가하지 않는가? 하고 반론할 수 있다.

하지만 1인가구의 증가가 그 증가폭만큼 소형아파트의 선택으로는 이어지지는 않을것 같다.

왜냐하면 1인가구의 대다수는 전월세 수요자이지 주택매입의 수요자는 아니기 때문이다.

 

-리모델링을 통한 소형아파트의 미래가치는 밝지 않는가?

(사실 이글의 원제목은 리모델링 추진하는 소형아파트 과연 투자가치 있는가로 부터 시작하였다..

하지만 글을 쓰고 보니 분양가상한제로 인한 소형아파트의 피해 역시 만만치 않을것 같아 대폭 제목과 내용을 수정하게 된것이다.)

 

요즘 중소평형이 밀집되어 있는 노원과 부천등지를 가보면 아파트 곳곳에 리모델링추진위원회 결성 축하 플랭카드를 심심치 않게 볼 수 있다.

 

단지 리모델링을 추진한다는 이유만으로 매도호가가 5천이상 올라가 있는 단지도 적지 않다.

 

이렇듯 서울을 비롯 수도권에서 리모델링에 열을 올리는 이유는 딱 하나 바로 가격상승에 대한 기대감 때문이다.

실제로 리모델링 기대감이 반영되면서 매도호가도 강세이다

최근 시공사 선정을 위한 사업설명회를 연 노원구 상계동의 미도아파트의 경우 사업설명회 호재(?)로 2천~3천 정도 매도호가가 올랐다

 

리모델링은 과연 소형아파트의 청사진이고 만병통치약인가?

지금 부터 그 문제점들을 하나 하나 살펴 보자

 

리모델링 추진의 가장 큰 문제점은 바로 공사비이다.

평당 공사금액은 300만원 수준으로 신축아파트 공사비와 거의 비슷한 수준이다.

재건축과 달리 리모델링은 수입 없이 공사비를 주민들이 직접 부담해야 한다.

그러므로 공사비 감당능력이 안되는 서민아파트와 입지가 좋지 않는 곳의 리모델링 수익성은 크게 떨어질 수 밖에 없다.

 

그래도 22평 아파트를 리모델링해 30평대 아파트로 만들면 최소한의 수익은 기대해 볼 수 있지 않을까?

현행법상 리모델링을 통해 30평대로 진입할려면 최소 25평이상은 되어야 한다

현행법상 리모델링로 인한 증가면적은 고작 4~6평에 지나지 않기 때문이다.

 

즉 22평을 리모델링할경우 다시 20평대로 배정받을 수 밖에 없어 실질적인 수혜는 미비하거나 신축건설비나 다름 없는 리모델링비용으로 오히려 마이너스 수익률까지도 예상되는 실정인것이다.

성공적인 리모델링 사례로 드는 방배동 쌍용예가의 경우에도 28평형이 30평대로 증축되는데 약 1억이 넘는 추가부담금이 투입되었다.

그리고 18평에서 23평으로 리모델링한 한 아파트는 사업비용은 커녕 오히려 집값만 떨어졌다.

 

리모델링의 또하나 문제점은 주민들의 합의도출이 힘들다는 것이다.

요즘 아파트 단지들에서 내건 플랭카드의 내용인 추진위원회의 경우 주민들의 동의요건이 없지만 조합설립, 시공사선정에는 주민들의 3분의 2이상의 동의가 필요하며 행위허가시점에서는 주민의 5분의 4이상의 동의를 받아야 가능하다.

 

하지만 리모델링의 특성상 기존의 동호수를 그대로 배정 받는다는 것을 감안해 보면 저층세대의 주민들이 과연 그런 막대한 공사비를 부담해 가면서 까지 별 실속도 없는 리모델링에 동의해 줄지 의문이고,

어차피 30평대 배정이 힘든 소형평대의 주민들이 정작 사업추진단계에 와서 막대한 공사비를 부담해 가면서 까지 마지막 단계까지 혼쾌히 동의해 줄것 같지는 않다.

 

리모델링 추진하는데 기술적인 어려움 또한 적지 않다.

 

현재 아파트가 평지라면 지하주차장을 건설하는데 신축공사비 보다 더 많은 비용이 들어가며 단지구조가 ㄱ,ㄷ,ㅁ 으로 이루어진 경우에도 비용이 많이 든다고 한다.

 

이런 저런 어려움으로 실제로 리모델링 추진하다가 합의도출에 실패하고 조합원들끼리 줄소송 들어가 있는 단지도 적지 않다..

 

결국 리모델링 호재를 미끼로 먼저 팔고 나간 사람들만 이득을 보는것이다. 

 

이런 저런 모든 상황을 고려해 볼때 현시장의 소형아파트 강세는 소형아파트 대량 공급이 본격화 되는 2009년 부터는 다시금 장기침제에 들어갈 확률이 높다.

 

아니, 2~3년 멀리(?) 내다볼 필요도 없이 지금 당장 정부의 대출규제정책이나 세금규제정책이 완화 되어도 소형아파트의 상승세는 바로 직격탄을 맞을 수 있다.

 

부동산은 현재가치를 사는것이 아니라 미래가치를 사는것이라는 단순하고도 명쾌한 명제를 되새겨 볼때 작금의 소형아파트강세에 몸을 싣는것은 리스크가 큰 투자라고 할 수 있겠다..

 

 

부동산 투자 귀신들의 모임(http://cafe.daum.net/topstate)