작가는 '가장 높이 나는 새가 가장 멀리 본다'는 삶의 진리를 일깨우며, 우리 인간들에게 눈앞에 보이는 일에만 매달리지 말고 멀리 앞날을 내다보며 저마다 마음 속에 자신만의 꿈과 이상을 간직하며 살아갈 것을 촉구하고 있습니다.
★“나는 부자로 살 사람이다”
“신념의 마력”이란 평소 자신이 어느지역 아파트에 살고있는 상상을하면 어느 순간에는 자신이 그 아파트에 살고있는 자신을 발견하게된다는 것입니다. 사람의 능력은 원래 무한한 것이라 상상하는대로 가지면되는 것인데 자신의 잠재된 능력이 편리함으로 무디어지고 익숙하지 않은 것에 대한 두려움으로 자신의 능력을 발휘하지 못하는 것이라고합니다.
예를들어 어느사람이 장기를 두는 것을 보고 훈수는 잘합니다. 그러나 자신이 두면 이겨야한다는 강박감이 자신의 능력을 어둡게하여 잘못 두게하는 것입니다. 대상을 제대로 알고 반복과 자신의 그림에의한 “나는 부자로 살 사람이다”는 자기암시와 “자신이 무엇이던 해낼 수 있는 유능한 존재”라는 연습을 통해 삶을 주도적으로 살 수 있을 것입니다.
★“소폭의 조정기에 안개국면”
언론이나 일부 부동산매체의 보도는 쉽게 뜨겁고 쉽게 식는“냄비”와 같습니다. 사후 방향설정이 있는 것이 아니고 있는 사실 그대로를 보도하는 것입니다. 또한 일부 지식인들이 잘못 판단한 글이 게제되면 자신의 확고한 “투자마인드‘가 설정되어 있지 않은 다음에는 불안해집니다. 05~06년사이 당장 집 구입하지 않으면 큰 낭패인 것처럼 떠들던 정보의 홍수에 떠밀려 06년12월에서 07년1월사이 개발호재가 있거나 내재가치가 풍부한지역이면 괜찮지만 다른 지역이 올라야 따라 오르는 비선호지역에 추격 매수한 분들은 지금의 침체기에 걱정이 많습니다. 주택가가 쉼없이 무한정 올라 가지는 않습니다. 일정가치를 회복하면 투기가 빠지고 조정을 받는 것입니다.
1.11대책이후 6개월동안 오르지않는 주택시장 분위기도 07년에 매수해도 좋을 매수세가 06년에 미리 매수한 탓도 있지만 정부의 대출조이기등 유동성압박과 분양가상한제, 공급확대발표등으로 조정을 받는 것입니다. 언론은 버블세븐지역은 소폭 내리고 소형과 강북 연립과 단독주택이 경매시장에서 호황이라고 보도하면서 오랫동안 쌓아온 버블도 쉽게 무너질 수 있다고 오르지 않는 것에 관심을 둘 때라는 견해를 내 놓습니다.
단독주택과 연립이 낙찰율이 높은 것은 뉴타운, 도촉지구 재개발 기대감과 2월부터 인접대지 경계선과 주택간 의무거리를 1ｍ 이상으로 완화하고, 바닥면적의 절반만 필로티로 사용해도 층수에서 제외하는 등 다세대주택 건축 요건을 완화한 건축법 시행령 개정안이 시행된 때문인 것아고 소형평형이 매매가 활발한 것은 총부채상환비율(DTI) 담보대출인정비율(LTV) 등 주택 대출규제가 고가 아파트에 집중되면서 상대적으로 규제가 덜한 다가구 등에 건축 수요가 늘어난 것으로 보입니다.
향후 방향설정이 없는 견해는 왜곡일 수 밖에 없으며 이러한 정보의 혼재 속에 투자자들은 시장의 흐름을 정확히 읽고 흔들림없는 자신만의 “투자 마인드”를 설정하여 자신이 조급해야할 투자자인지, 느끗해도 좋을 투자자인지를 알고 대처해야 올바른 후회없는 부동산 활동을 하는 것입니다.
★수도권의 중장기발전 계획
정책당국과 서울시당국의 개발계획흐름은 강남의 재건축규제를 강화시켜 강남의 발전을 더디게하고 강북의 “뉴 타운” “도촉지구‘로 명명되는 재개발을 지원하는 쪽으로 방향이 잡힌 듯합니다. 말하자면 한강변(용산--뚝섬)을 시작으로 용산-아현동-은평구“ ”뚝섬-청량리-도봉구.미아동“으로 이어지는 유턴 프로젝트라 할 수 있습니다. 소왈 강북에 소형주택공급으로 물량위주의 정책을 지양하고 강북 타워팰리스도 짓고 각종 대형 인프라, 명문특수학교, 문화, 예술 공간확충등으로 강남만큼 개발 시키겠다는 큰 틀의 흐름입니다.
또한 ‘동탄2신도시’발표로 완성된 정책당국의 공급지도는 서울을 중심으로 동북쪽으로 양주신도시를 시작으로 시계 방향으로 송파신도시, 동동탄 분당급 신도시, 김포를 거쳐 파주까지 이어져 반원형으로 신도시 개발이 이어집니다.
이는 2020년까지 수도권인구가 서울외곽 8개축을 중심으로 600만명 늘어나는데 대한 중장기계획인 것입니다.
건교부는 동탄2신도시가 풍부한 녹지공간과 사통팔달의 교통망, 1백만평 이상의 업무중심 비즈니스 용지 조성으로 자급자족 생활이 가능하다는 점을 들어 분당신도시보다 더 나은 곳이 될 수 있다고 주장합니다. 실제 동탄2신도시는 서울 중심에서 반경 40km 이상 떨어져 있으며 강남에서도 30km 가량 차이나 당장 강남 입성을 노리는 수요자를 끌어들이기에는 무리가 있습니다.
동탄신도시 현재가치는 서울 강남과 분당과 비교할 수가 없습니다. 강남이 현재와 같은 명품도시 인프라를 구축하는데 40년, 분당은 20년이 걸렸습니다. 동탄신도시는 최소한 10년 이 걸릴 것이고 동탄1신도시의 도로, 교통, 관공서, 학교, 병원, 백화점등의 인프라가 구축되는 2010년을 전후로 뉴-타운, 재개발로 분산되는 수요를 흡수함은 물론 강남 분당 등에 거주하며 화성 용인 수원 오산 일대 기업에 통근하는 사람들의 유입이 늘어날 것이라고 합니다.
02년12월 노대통령의 선거공약으로 “국토면적의 11.8%에 불과한 수도권에 전체 인구의 48.3%가 거주하고 있어 인구집중도가 높아 국토 불균형의 문제가 발생했다”면서 수도를 충청권으로 옮겨 수도권에 집중된 경제력, 정치력, 교육력 등을 지방으로 분산시키기 위한 정책으로 서울등의 인구 50만명을 옮기기로했던 것이 우여곡절 끝에 건교부는 중앙행정기관이 2012년부터 단계적으로 이전하기로 하고 지난 04년 8월 행정중심복합도시로 연기․공주지역을 지정해 개발 중이고, 그 중심행정타운, 첫마을 등 부지조성공사, 청사건립, 행정도시∼오송간 연결도로 신규 사업도로등 공사발주가 이달 착공 이후 순차적으로 발주되는데
삼성이 동탄인근에 대규모의 땅을 보유한 것과 행복도시 지정당시 충청권에 가까운 경기지역이 거점지역으로 발달될 것이란 예측과 동탄이 분당급 신도시로 지정된 것과 무관하지는 않아 보입니다.
★가치와 가격
옛날 어른들이 창업을 할때 앞에서 당겨주고 뒤에서 밀어주면 그 창업은 성공한다고합니다. 침체기라고해서 창업을 않는 것이 아니고 틈새시장은 항상 있는 것입니다.
개발호재가 있는 지역의 재개발주택의 급매가 나오거나 경매시장에서 재개발지역의 저평가된 연립이나 단독주택이 나오면 매수해야합니다. 필자는 분당 야탑동 S 아파트 37평형에 살고 있었는데, S 아파트는 분당 야탑동에서 야탑역에서 도보 5분이내인 A 급단지가 아니고 도보 10분정도 떨어진 A-급단지입니다. 지금 이 아파트의 시세는 78,000만원정도 호가합니다. 그런데 급매가 70,000만원에 나왔는데 지금은 침체기이고 오르지 않는 것에 관심 둘 때라하여 매수하지 않을 수가 없고 당연히 매수하는데 조급해야합니다.
이 아파트의 향후가치는 정책적으로 억눌려 그 만한 가치를 반영 못하는 기간이 있을 수도 있겠지만 “언제 얼마나 오르느냐”는 그 주택이 정책적으로 억눌린 기간만큼 화페가치의 감소와 원자재 건축비등의 인상과 인구집중, 유동성, 개발이되고 좋아진만큼 내외부요인이 생기는 즉시 그 가치를 반영하게되는 것입니다.
부동산의 가치에는 내재가치, 미래가치, 희소가치 기타 많은 가치가 존재하는데 시장에서 가격은 상황에 따라 쉴 사이 없이 움직이며 오르기도 하고 내리기도 하여 부동산을 살 때 가치가 가격보다 클 때 사면 부동산에 투자를 잘한 것입니다. 부동산 가치를 보고 부동산을 사는 사람들은 시장의 흐름보다 부동산의 가치에 초점을 두어야하고 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾아야하고 가치(Value)가 가격(Price)보다 크다고 느낄 때만 구입을 하는 것입니다.
필자도 젊은시절 지역분석을 잘못하여 가치를 보고 투자해야 하는 점을 소홀히 하였다가 주위사람들에 비해 4년간 3배의 차이가 났던 뼈저린 경험이 있어 가치투자에 대해서는 중요시 하는 부분입니다.
★시장흐름에 맞는 “투자 마인드”
#투자는 외부정보의 부추김에 흔들림이 없이 자신의 형편에 맞게 소신대로 자신만의“투자마인드”로 하여야 후회가 없습니다. “주택정책이 완화되고 대출억제정책이 풀리면 주택가는 다시 폭등할 것이다”라거나 수십년 쌓아온 주택의 버블도 일순간에 무너질 수 있으므로“오르지 않는 것에 관심을 두어야한다”거나 흑백논리로 접근하는 것은 모두 다 주택투자자들에게 도움이되지 않습니다.
#남의 떡이 커 보이고 쉬워보입니다. 부동산매체들의 일방적인 정보들에 주저함이 없이 그 부동산시장의 상황에대해 내 중심을 가지고 이면을 보는 능력을 키워야합니다. 주택정책과 인구변화, 개발호재, 주택시장트렌드, 지역의 내재가치의 변화등에 관심을 두어 오로지 가치변화에 따른 자신의“투자 마인드”는 형편에 따라 조급함과 느끗함을 동시에 가져야합니다.
#보합기에는 심호홉의 기간이 필요합니다.05년~06년사이 왜곡된 폭등기는 단기간에는 오지 않으므로 주택투자에서 단기적으로 일확천금을 벌기만을 바래서는 자신의 삶을 거의 운에 맡기는 것과 같은 무모함입니다. 자신의 위치를 파악하여 지금 내 집 마련을 할 때인지, 집을 넓혀 갈 때인지, 청약통장을 만들어 중장기적으로 내 집마련을 할 때인지를 파악하여 단계적으로 계획성있게 하여야합니다. 내가 진정으로 원하는 것도 있겠지만 소형평형 다주택보다는 거주와 투자를 겸한 똑똑한 집 한채가 현재 주택시장에서 추구해야할 목표입니다.
#청약가점이 낮은 젊은층은 9월이전에 적극 청약하던지 개발호재가 있던지-신도시, 뉴타운주변이나 대중교통망이 개선되는 지역위주로 조사- 내재가치가 풍부한 역세권 급매위주의 물건을 발품을 열심히 팔아 전문가나 지역부동산의 도움을 받아 투자하면 적은돈으로 향후 큰 아파트를 받던지, 가치가 높은 주택을 값싼 가격으로 구입하게됩니다.
청약가점이 높은 나이많은 층은 느끗하게 지역을 선별하여 인기지역, 인기단지위주로 청약하여도 좋고, 어떻게 자신의 “투자 마인드”를 완성 시킬 것인지에 대해 고민한 후 확신을 가지고 자신의 그림을 그려 두어야합니다.
#수도권으로의 인구집중, 구매력 강한 40대인구의 증가, 단독세대주의 증가등으로 수도권의 주택가는 중장기적으로는 완만한 상승세를 유지할 것입니다. 분양가상한제가 시행되면 청약경쟁율이 높아져 분위기에 휩쓸려 엉뚱한 곳에 분양을 받을 수도 있고 인기지역의 주택분양은 청약이 과열되고 비인기지역은 미달이 예상됩니다.
#분양가 상한제가 분양가를 10%~20%인하하는 확실한 효과임에는 이견이 없지만 시간거리개념으로 위치는 좀 멀지만 도로등 인프라의 구축과 쾌적한 환경, 질적으로 고급화된 자율화가격으로 분양된 고급주택에 비교도 안되는 분양주택의 품질하락문제를 해결하지 않으면 주택가격의 양극화를 심화시킬 수 있습니다.
#지리적위치의 고정성이나 지역의 가격흐름에 민감해야할 부분이 투자의 지렛대역활을 해주는“전세가의 인상”과 대출등의 레버리지효과등이 있으나 그 지역을 구성하는 커뮤니티와 향후 새로 구성될 커뮤니티의 수준도 눈여겨봐야할 부분입니다. 또한 지역분석에서 역세권 20평~30평형대는 미래가치가 크나 외곽지는 중대형대가 아니면 좀처럼 빛을 보지 못합니다.
#주택구매수요가 왕성한 베이비부머들의 시대적트렌드 변화에 따른 질적욕구로 현재 주택의 대부분을 차지하고 있는 일반 판상형아파트는 4bay로 전면 배치되는 타워형 아파트의 보급에 점점 밀리게되는 점도 눈여겨 볼 부분입니다.
#투자할 지역이나 투자할 시기를 막연하게 하여서는 실행에 옮기기가 힘듭니다. 자기가 사는 지역이던지, 자신이 살고 싶은 지역이던지 지역을 국한시켜 내 집마련에 필요한 부동산지식을 평소에 익혀 두어야합니다. 또한 지금 내가 살고있는 지역은 소위 말하는 인기지역과 비교하여 향후 발전 가능성이 살기에는 좋지만 투자의 측면에서도 좋은지를 항상 염두에 둡니다.
내집마련은 “언제 어떻게”하는 것이 아니라 외부 냄비성 정보에 흔들림없이 바로 지금 어느 지역에 자신의 형편에 맞게 “자신만의 투자마인드”로 주관을 가지고 하여야 자신의 내면에 잠재된“신념의 마력”이 자신을 성공한 부자로 이끌어 줄 것입니다.
작은 나눔이 큰 相生(상생)의 妙德(묘덕)
(야탑에 사는이의 소고) 박상용
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