2007-07-02 13:00
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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
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정부의 과도한 부동산 규제는 한동안 부동산투자 여력을 꺾어놓을 것이 뻔하다.
오직 풀어놓은 유일한 출구가 상가와 오피스빌딩이다.
빌딩은 큰돈이 들어가 일반인에게는 손에 와 닿지 않는 상품이다.
그럼 살 수 있는 유일한 부동산은 상가다. 덕분에 상가는 수요도 2배 늘었고 공급도 2배 늘었다. 상가를 고르는 것이 어렵기는 예나 지금이나 마찬가지다. 상가는 투자에 실패하는 경우가 많아 어찌 보면 아주 조심해야할 부동산이다.
◆ 뜨는 상가
뜨는 상가의 대표적인 물건은 스트리트형 상가와 지하층 없는 단지 내 상가다.
상가비율이 적은 주상복합건물의 1층 상가도 인기다. 강남 코엑스 스타일로 쭉 상가를 나열해 놓는 상가가 스트리트형 상가다. 이대입구, 동부이촌동, 분당서현동 스타일이다.
다만 중간에 차도가 없고 보행자 도로가 있다. 일산의 '라페스타'나 '웨스턴돔'이 대표적인 형태다. 기본적으로 톱브랜드가 입점한다. 물론 자기 문이 있는 독립점포다.
근래에는 단지 내 상가도 세대수에 비하여 점포수를 작게 만들어 입점 업종이 중복될만한 소지를 아예 없앴다. 지하층도 없앴다. 그러다보니 분양가격 상승이라는 문제점도 발생한다.
희소가치가 과당경쟁에 의한 고분양가를 만들고 비싸게 사다보니 임대료도 올라간다. 높은 임대료를 받기위해 적정한 임차인을 찾을 때까지 공실로 버티다 임대를 놓으니 임대인을 맞추는 시간이 오래 걸리고 수익률도 은행금리밖에 안 나온다. 제대로 기대수익률을 맞추려면 2~3년을 기다려야 한다.
상업지역에 들어서는 주상복합상가는 간판 가시성이 좋고 유동인구 유입효과가 높아서 뜨는 상가중의 하나다.
◆ 지는 상가
대표적인 지는 상가가 ‘쇼핑몰’이라 불리는 테마상가다.
공급과잉으로 경매시장에 쏟아져 나오는 대표상품이다. 공급이 수요를 초과할 경우에는 단지 내 상가나 근린상가에 비해서 안정성이 훨씬 떨어진다. 장기투자 상품으로 쇼핑몰이 위험한 대표적인 이유가 협소한 매장구조와 지분등기방식, 백화점식 오픈형 구조라 중간 중간에 빈 점포가 생기면 쇼핑몰 전체가 슬럼화 된다는 취약점 때문이다. 동대문, 남대문 상권 등은 공급과잉으로 몸살을 앓고 있다.
근린상가도 인기가 예전만 못하다.
‘플라자’라 불리는 근린상가는 도시의 팽창속도를 넘어서는 과다공급이 위험요소이다. 어느 날 갑자기 기존상가 앞에 신생상가가 서고, 그 상가가 기존상가의 경쟁력을 절반으로 떨어뜨리는 일이 허다하기 때문이다. 택지지구의 근린상가는 상권을 이루는데 3년 이상의 시간이 걸리며 공사 중인 상가는 돌발변수에 의해 스케줄이 변경될 수 있고 평면과 컨셉도 달라질 수 있다. 따라서 택지지구의 상업비율, 주거공실율, 입주현황, 시행업체의 자금력이나 도면, 분양상태가 분양받기 전에 따져보아야 하는 필수요소이다.
◆ 안전한 투자는 ‘선임대 상가’
안정적인 투자를 하려면 당연히 뜨는 상가 중에서 이미 임대를 완료한 ‘선임대 상가’가 좋다.
그중에서도 1층상가가 좋고 임대 들어온 업종이 시설투자를 많이 한 유명 브랜드일수록 좋다. 입주 시점에 과다하게 1층 점포에 모여 있는 부동산 사무실들은 1~2년 후 재임차 시 임대 가격을 깎아줘야 하거나 공실로 변화할 가능성이 높은 요주의 업종이다.
또 너무 임대료가 높게 책정된 것처럼 보이는 상가는 당장은 수익률이 높아 보이나 영업 상태에 따라 임대료를 체납할 가능성도 높다. 따라서 안전한 투자는 상권이 형성될 때까지 임대료 부담을 줄여주고 영업활성화 이후에 정상화하는 예측임대프로그램이 가동되는 투자다. 따라서 첫 번째 입점자를 잘 선택해야 한다. 첫입점자가 자리를 잡으면 점포가치가 올라간다.
상가를 분양받아 점포주가 된다는 것은 사업을 시작하는 것과 같다.
임대인도 임차인과 동반자적 인식을 갖고 초기임대료와 중기임대료를 적정히 조절해줄 수 있는 선진적 사고가 필요하다. 알짜배기 상가는 매년 임차인의 매출이 5%~10%씩 오르고 임대료도 5%씩 올라갈 수 있는 미래지향적인 상가다.
◆ 가장 좋은 상가는 Open Space를 확보한 1층 상가
역시 좋은 상가는 1층 상가이고 그중 코너상가이다. 이 가운데 광장이나 대로변에 위치해 노천카페 스타일로 유효공간을 활용할 수 있는 위치를 가진 상가가 최고 인기다.
우리나라가 유럽처럼 노천카페를 공식적으로 허가하고 있지 않지만, 스타일은 그런 쪽으로 간다. 사람이 몰리는 지역에 파라솔과 간이 테이블을 설치하고 그곳에서 음료나 맥주를 마시는 1층 상가의 권리금이 상승추세이다.
점포 앞에 테라스를 설치해서 여유 공간을 확보할 수 있거나 큰 나무그늘, 혹은 강변, 공원 등의 볼거리를 갖춘 곳이 투자가치도 높다. 몇 개의 파라솔을 내놔도 자연스러운 그런 공간을 낀 상가는 추후에 매매도 수월하고 임대료도 올릴 수 있는 가점요소를 가지고 있다. 새로운 컨셉을 가미해 사람들이 모여들 수 있는 상업공간이 근래의 트렌드이며 상가투자의 선순위다.
◆ 적정 임대료는 은행금리 3%
상가투자에서 가장 중요한 점은 안정적인 임대수입을 확보하는 것이다.
근래는 상가과잉공급과 자영업의 내수침체로 임대료 수입이 저조하거나 아예 임대를 못 맞추는 경우가 허다하다.
적정 임대료는 얼마정도일까? 1년짜리 정기예금금리 3%정도가 꾸준히 유지될 수 있는 상가가 좋은 상가다. 일단 적정 임대료를 맞출 수 있는 상가라고 생각이 들면 상가투자의 기본요소는 갖춰진 것으로 볼 수 있다. 그 다음 업종을 잘 선택해야 하고 임차 희망자의 시설투자수준과 지불능력, 영업경험 등을 세심하게 검증할 필요가 있다.
좋은 상가는 임대료를 시중은해 예금금리에 따라 연동할 수 있는 갭이 있는 상가이다.
금리가 오른다고 해서 오히려 찬바람이 부는 상가는 수익형 부동산으로 부적합하다. 결국 중장기적 임대차의 안정성을 확보한 상가가 좋은 상가이다.
◆ 상가 투자 시 종류별 체크 포인트
①쇼핑몰
• 공급과잉을 극복할 만한 상가 성공요소를 가지고 있는가?
• 독립점포로서의 개별성을 어느 정도 확보하고 있는가?
• 운영회사의 관리능력은 어느 정도인가?
②근린상가
• 인근에 새롭게 세워질 경쟁상가가 존재하고 있지는 않은지 살펴볼 것.
• 택지지구는 교통망과 상권이 정착되기까지 걸리는 시간을 감안할 것.
• 전철역, 고정인구, 배후고객의 이동 동선은 확실한가?
③주상복합상가
• 주거면적 대비 상가의 비율이 적당한가?
• 주상복합의 주거부분의 브랜드와 거주민의 소득평가
• 주상복합 전체 세대수와 점포 앞 유동인구, 상권의 연결 상태
④단지 내 상가
• 세대수 X 0.5평 이내가 상가의 전체 연면적이어야 한다.
• 지하층이 없어야 좋으며 상가 총 층은 3층 이하일 것.
• 상가수익률을 역으로 계산해서 분양가는 임차인이 감당할 수 있는 범위인가?
결국 포인트는 임대의 확실성과 추후의 환금성이다. 이 두 가지를 기본으로 상가투자는 시작된다. 다음은 적정 가격에 살 수 있는가하는 점이다. 높은 가격에 상가를 사거나 분양 받으면 수익률은 떨어지기 마련이다.
‘풍요 속에 빈곤’ 상가는 너무 많고 쓸 만한 상가는 너무 적다. 이것이 지금 시장의 현실이며 상가투자에 있어 가장 명심할 점이다.
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