2006-06-21 14:58

http://blog.drapt.com/number6/461511150869521511

자료출처 : 신창식님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/csshin89

노환옥님의 기고에 대하여 댓글로 올릴려고 하였으나 200자 규정이 번거로워 이 글을 씁니다.

 

부부공동명의 등기에 대한 가능성 및 절차에 대하여는 저의 전문분야가 아니어서 논외로 하고, 4단지 40평형 일반분양자가 입주 시까지 공동명의등기 불가능하고, 일단 분양자가 소유권이전 등기 후 부부공동명의로 하여야 한다는 조건(전성현님 기고)에서 부부공동명의의 등기에 따른 세금상의 득실을 취득할 때, 보유 보유하는 동안, 양도할 때 등 3개 시점 별로 현행세법에 비추어 예측하여 보겠습니다.

 

1.     취득할 때의 세금

당첨자가 소유권이전 후 부부공동명의로 하는 것은 소유권지분 2분의1을 증여한 것이 됩니다. 증여의 경우 증여세 문제가 대두되고, 아울러 증여로 취득하기 때문에 등록세 및 지방교육세, 취득세 및 농어촌특별세의 문제가 일어 납니다.

 

증여세는 수증자가 납세의무자가 되며, 증여재산의 평가는 증여일 현재의 시가로 하도록 되어 있습니다. 만약 증여시의 시세가 9억 원이라고 가정할 때 4억5천만 원을 상대방배우자에게 증여한 것이 되고 3억 원을 증여재산공제라 하여 공제하면 증여세의 과세표준이 됩니다.

이 경우 증여세의 계산은 당해 재산 증여일로부터 소급하여 10년 이내에 증여한 것은 모두 합하여 계산하되 3억 원 증여재산공제는 단 한번만 공제하도록 되어 있습니다. 즉, 각 건을 증여할 때마다 3억 원을 공제하는 것이 아니고 10년에 한번 3억 원만 공제한다는 것 입니다. 그러므로 이번의 증여가 10년 동안 처음이라고 가정하면 과세표준은 1억5천만 원이 되는 것이고, 이에 대한 세율(과세표준으로 1억 이하 10%, 5억 이하 20%, 10억 이하 30%, 30억 이하 40%, 30억 초과 50% 초과누진세율)20%(누진공제 1천만 원)을 적용하면 2천만 원의 산출세액이 나오고, 증여일로부터 3월 이내에 자진신고납부 하면 10% 신고세액공제를 해줌으로 인하여 최종 증여세의 부담은 1천8백만 원이 됩니다.

 

취득세는 취득원인이 증여 이기 때문에 2%, 농특세 0.2%, 등록세 1.5%, 지방교육세 0.3% 합계 4%가 되어 4억5천만 원 곱하기 4%하면 1천8백만 원이 됩니다.

그러므로 상대방 배우자에게 4억5천만 원을 증여할 때 3천6백만 원의 세금이 뒤 따르게 됩니다.

 

2.     보유하는 동안의 세금

보유하는 동안은 매년 6월1일을 과세기준일로 하여 지방세인 재산세와 국세인 부동산보유세의 문제가 일어 납니다. 이 두 가지의 세목을 우리는 보유세라고 부르기도 하지요. 부동산보유세는 건교부장관이 오는 4월 28일 공시할 공동주택가격(이를 시가표준액 이라 함)이 6억 원을 초과하면 해당이 됩니다. 재산세는 인별 계산이고 종합부동산세는 세대별 계산입니다. 재산세가 인별 계산이지만 공동소유의 경우 전체재산에 대하여 계산하고 지분별로 고지하기 때문에 합산한 것과 같은 결과입니다. 그러므로 보유세의 경우 공동명의 실익이 전혀 없는 것입니다.

 

3.     양도할 때의 세금

양도세는 인별 계산입니다. 계산과정이 좀 복잡합니다만, 계산 과정 중 두 가지 과정에서 공동명의가 유리합니다. 그 하나가 양도소득기본공제라 하여 1년에 1인당 2,500,000원(세금에서 공제하는 것이 아니고 과세표준을 계산할 때 공제함)을 부부가 각각 공제 하기 때문에 유리하고,

 그 두 번째가 양도세는 초과 누진세율이기 때문에 2분1씩 나누면 낮은 세율로 과세가 될 수도 있어서 유리할 수도 있습니다.

 

그런데 양도세는 양도시와 취득시의 시세차익인 양도차익에 과세하는 세목으로서 양도시 시세가 높아 양도차익이 많으면 양도세가 높고,

양도시 시세가 낮으면 양도차익이 미미하여 큰 부담이 없을 것이며,

 

양도실가 6억원 이상이면 고가주택이라 하여 1세대1주택이라 하더라도 양도세를 내어야 하는데, 양도시에 1세대1주택 3년이상 보유(서울, 과천, 분당 등 5대신도시는 2년 이상거주 까지 요건충족)이면 고가주택이라 하여 양도차익과 장기보유특별공제 등의 계산특례가 적용되며, 만약 1세대 2주택이면, 55%(주민세 포함)가 적용되는 등 사람마다 각각의 개별적인 세법적용요소들이 다르게 적용되기 때문에 부부공동명의로 하는 것이 더 세금측면에서 실익이 있을런지는 사람마다 다 다릅니다.

 

4. 결론

우리가 부동산을 취득할 것인가, 계속 보유할 것인가 아니면 양도할 것인가 등의 의사결정은 비단 세금 때문에 좌우되는 것이 아니고 세금 이외의 각 개인의 처한 사정 들도 감안을 하여 결정되어 진다고 봅니다.

 앞으로 정부의 부동산정책 중 하나가 부동산세금 중과 기조로 나 간다고 보면 세금문제는 부동산 취득, 보유, 양도 과정에서 큰 변화가 있으리라 봅니다. 이 변화를 잘 예측하여 각 개개인의 사정에 맞는 세테크를 하는 것도 재테크의 기본이라 봅니다.

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