서울 강남권 성큼…용인 전철 개통 재료 맛 좀 볼까

길과 부동산⑦분당선 및 신분당선 연장

 

경기도 용인시 수지지역. 2006년 이른바 ‘버블세븐’지역이란 타이틀을 용인시에 안겨주는데 큰 역활을 한 것이다. 버블세븐 지역은 정부가 아파트 가격에 거품이 끼었다며 지목한 서울 강남·서초·송파·양천구와 경기 분당·평촌 신도시, 용인시 등 7곳을 말한다. 용인시의 경우 수지구 동천·신봉·성복·상현동 일대 집값이 판교신도시 후광효과로 급등한 게 시 전체가 버블세븐 타이틀을 얻은 이유다.

용인 수지지역 아파트값은 요즘 시장 침체 영향으로 약세를 면치 못하고 있다. 하지만 집값을 또다시 끌어올릴 만한 재료는 널려 있다. 그 중 빼놓을 수 없는 것이 ‘길’(도로·전철 등) 개통이다.

특히 신분당선 연장 및 분당선 연장 구간 개통은 용인 지역 집값의 상승의 동력을 작용할 것이라는 게 현지 부동산 중개업계의 설명이다. 동천동 한 공인중개사는 "수지 쪽은 그동안 전철의 사각지대였다"며 "신분당선 연장 구간 등이 뚫리면 강남권 접근성이 한결 나아지면서 아파트값도 크게 오를 것 같다"고 내다봤다.

 

▲분당선과 신분당선 연장 구간 개통의 최대 수혜지 중 하나로 꼽히는 경기도 용인   시 수지구 성복ㆍ신봉동에서 랜드마크 역할을 하고 있는 GS자이 아파트 전경.

분당선 연장구간 2011년 개통…더욱 편리해진 교통 여건

분당선(서울 선릉~용인 보정) 연장은 서울과 수도권 구간이 함께 있다. 서울 구간은 선릉~왕십리, 수도권 구간은 분당 오리~죽전~구성~영덕~영통~수원까지다. 각각 2008년과 2011년께 개통될 예정이다.

선릉~왕십리 구간은 분당선의 왕십리~오리구간(31.7km)의 마지막 시공구간(6.6km)으로 삼릉, 강남구청, 청담, 성수역 등 4개역이 신설된다. 2008년 완공한다. 청담과 성수역 사이 한강 통과 구간은 하저터널(연장 865m)로 건설된다.

이 구간이 완공되면 선릉~왕십리 구간이 전철로 12분 정도 소요돼 지하철 2호선(27분 소요)에 비해 15분 가량 단축된다. 왕십리역(2, 5호선 환승), 강남구청역(7호선), 삼릉역(9호선) 등에서 환승도 가능해 진다.

분당 오리~수원 구간은 당초 계획보다 3년 늦어진 2011년 개통 예정이다. 특히 분당선 오리역과 지하철 1호선 수원역을 연결하는 구간은 판교와 광교 등 인근 신도시 개발 후광효과를 톡톡히 볼 수 있을 것 같다. 여기에다 다양한 상업시설과 생활 편리시설 등 역세권 장점을 가질 것으로 예상된다.

분당선 죽전역은 지난해 12월 개통됐다. 기존역인 오리·수원역을 제외하고 10개 역이 공사 중이다. 죽전~신갈~기흥~영덕 사이에 3개역이 추가된다. 이미 계획됐던 역과 동시에 개통할 예정이어서 용인지역의 교통난이 어느 정도 해소될 전망이다.

분당선 연장 수혜지역은 어디

분당선 연장의 수혜지역은 용인 죽전지구와 구성·기흥 일대, 수원 영통·매탄동 등지다. 그 중에서도 용인 죽전지구는 분당선 연장 수혜지역 중 최대로 꼽힌다.

죽전지구의 경우 용인이지만 분당신도시와 붙어 있고 주 생활권이 분당권으로 용인의 다른 지구보다 편의이설 이용이 용이한 장점도 있다. 죽전~신갈 사이에 짓는 전철역은 보정동 포스홈타운 앞에 지어질 것으로 예상된다. 새 역사가 개통될 경우 포스홈타운과 동아솔레시티 3000여 가구 주민들은 새 역을 이용할 수 있게 된다.

이에 앞서 분당선의 죽전사거리 인근에 자리잡고 있는 죽전역이 지난해 12월 24일 개통 운행에 들어갔다. 죽전역은 분당선 오리역에서 용인 쪽으로 1.8㎞가량 떨어져 있다. 분당선 연장사업구간(오리역~수원역) 내에 포함돼 있으나 인근 주민들의 교통편의 등을 위해 우선 개통된 것이다.

죽전역 개통으로 죽전택지지구 아파트 주민들은 물론 최근 캠퍼스를 옮겨온 단국대 죽전캠퍼스 교직원 및 학생들의 등·하교 교통편의도 크게 개선될 것으로 기대된다. 주변 동성1·2차, 길훈1·2차, 죽전현대홈타운4차, 한솔노블빌리지2차 등 죽전동 일대 주민들이 개통에 따른 후광 효과를 얻을 것으로 예상된다.

하지만 죽전역 개통에 따른 ‘죽전역’ 호재가 이미 반영된 데다 죽전역 이용 수요도 제한적일 것이라는 분석으로 개통 효과는 예상보다 약한 분위기다.

죽전동 부동산나라 손병찬 사장은 "지난해 초부터 집값이 계속 조정을 받으면서 매매시장에 급매물도 가끔씩 나온다"며 "죽전역 개통 호재는 2~3년 전부터 이미시세에 다 반영됐다"고 말했다.

현재 이 일대 아파트 매매가격은 2006년 판교신도시 분양을 전후로 크게 올랐지만 지난해에는 조정을 거치며 다소 하락한 상태다. 꽃메마을현대홈타운4차 3단지 109㎡형의 경우 지난해 초 대비 2000만~5000만원 정도 하락한 4억8000만~5억8000만원의 시세를 형성하고 있다. 한솔노블리스2차 152㎡는 6억3000만~7억원 선이다.

죽전역 접근성 또한 제한적이라는 지적도 있다. 현재 이 일대 주민들은 분당선 보정역(임시역사)이나 오리역, 광역버스 등을 이용해 서울이나 분당·수원 등의 진출입이 비교적 수월한 편이다. 뿐만 아니라 죽전역을 도보로 이용할 수 있는 단지들이 역사 주변의 2~3곳에 불과해 대부분의 단지들은 죽전역 개통에 따른 효과가 피부로 와 닿지 않는 분위기이다.

보정동 한 공인중개사는 "죽전역까지 차량을 이용하거나 도보로 10~20분 정도 거리에 위치한 단지들이 많아 주민들 사이에서는 기존 보정역이나 오리역에 대한 선호도가 더 높다"고 말했다.

용인 신갈·수원 영통 등 서울 접근성 향상 기대

오리에서 기흥, 영통, 매탄을 지나 수원까지 이어지는 분당선 연장구간 인근 아파트는 서울로의 접근성이 크게 향상돼 역세권 단지를 선점할 경우 향후 시세차익이 기대된다.

신갈~기흥 사이에 만들어지는 역은 기흥동 관곡초등학교 앞사거리에 들어설 전망이다. 이로 인해 신갈동 새천년그린빌과 신안인스빌이 대표적 수혜단지로 꼽힌다. 기흥~영덕 사이에는 상갈역이 생길 것으로 보인다. 상갈동 금화마을 입구와 태평양기술연구소 사이에 역이 들어서면 지금까지 분당선 오리역을 이용하느라 불편했던 금화마을 상갈주공그린빌 2~5단지가 가장 큰 혜택을 볼 것 같다.

서울 뚝섬 일대도 수혜지

서울에서도 수혜지가 적지 않다. 우선 선릉~왕십리 구간에서는 강남구청역 주변 롯데캐슬프레미어가 눈에 들어온다. 이 아파트는 롯데건설이 강남구 삼성동 11번지 일대 해청아파트 2단지를 재건축한 것으로 총 11개동 713가구 규모다.

현재 3.3㎡당 시세가 4000만원 선으로 분양가(2000만원) 대비 두 배 가량 올랐다. 강남구청역 인근은 저밀도 재건축 단지의 집결지로 교육환경이 우수한 편이며 앞으로 해청1차, AID차관아파트 등과함께 대단지를 이루게 된다.

성수동에 위치한 아파트들도 수혜 단지다. 이 곳은 용산과 함께 강북 개발 호재를 업고 있는 데다 강남과 인접해 중산층이 가장 선호하는 지역이기도 하다. 서울숲과 한강이 지척에 있어 생활 쾌적성과 조망권이 용산 못지않다. 다중 역세권인 데다 강변도로 등으로 사통팔달의 교통기반도 장점으로 꼽힌다.

이미 높은 금액이 형성돼 있어 자금 장벽이 높지만 연장선이 개통되는 2008년에는 추가 상승을 기대할 수 있으로 현재 부동산중개업계는 내다보고 있다. 성수동1가 금호베스트빌 76㎡형은 3억5000만~4억원 선이다. 올 3월 입주한 삼성동 롯데캐슬프레미어 105㎡형은 10억~11억5000만원이다.

성동구 왕십리 일대는 분당선 연장구간으로 초역세권 지역이 된다. 이미 지하철 1·2·5호선과 국철 중앙선이 통과하고 있는데, 분당선 연장구간까지 개통될 경우 명실상부한 서울 동북부의 거점지역으로 부상할 전망이다. 서울시도 2020년 도시기본계획에서 왕십리를 동북생활권의 부도심이자 남북교류 거점으로 지정해 놓은 상태다.

왕십리는 도심 및 강남과의 접근성도 뛰어나고, 인근에 서울숲이 있고 한강르네상스 계획과 맞물려 발전 가능성이 높다. 상권 활성화도 기대된다. 왕십리는 현재 조그만 철공소들이 들어선 준공업지역이 적지 않고 아파트보다는 단독·다세대·다가구 주택이 많은 곳이다. 이미 지하철 4개 노선이 통과하는 주요 환승 역세권임에도 상권이 죽어 있는 상태다.

왕십리역 1,11번 출구 상가 시세는 1층 66㎡(20평) 기준으로 보증금 5000만~1억원, 월세 180만~300만원, 권리금5000만~1억원 수준으로 답보 상태다. 상가정보연구소 박대원 선임연구원은 "왕십리역 상권의 경우 지금은 백화점과 같은 대형 쇼핑시설도 없고 노후된 단독주택이 밀집돼 있다"며 "왕십리뉴타운이 개발되고 기존에 부족한 상업업무시설이 들어서면 직주근접시장이 형성될 수 있다"고 말했다.

올해 선보이는 왕십리민자역사도 이 일대의 랜드마크로 부상할 것으로 보인다. 연면적 4만2000㎡에 10개의 상영관을 갖춘 멀티플렉스, 이마트와 상가, 녹지공원, 88m의 상징탑 등이 들어선다.

상가뉴스레이다 정미현 연구원은 "교통망이 갖춰진 상태에서 민자역사와 그 일대에 대형 복합건물이 들어서면 강남과 강북에서 유동인구를 끌어들일 수 있는 흡인력이 상당할 것"이라며 "학생 중심의 건대 상권을 능가하는 포괄적인 왕십리 상권으로 거듭날 것"으로 내다봤다.

분당선 연장선 개통 안은 유망 분양 단지 눈길

분당선 연장선 개통 호재를 안은 분양 단지들도 적지 않다. 주로 용인과 수원지역에 몰려 있다. 용인 흥덕지구에서는 동원개발과 현대건설이 각각 720가구, 570가구를 연내 내놓을 예정이다. 흥덕지구는 광교신도시와 맞닿아 있어 그 후광효과를 누릴 수 있다. 흥덕지구내에는 분당선 연장구간인 영덕역이 관통하게 된다.

죽전지구에서는 일신건영이 올해 초 112~113㎡ 260가구를 일반분양한다. 월드건설도 175~199㎡ 대형 아파트 47가구를 내놓는다.

수원시 영통동에서는 신일건업이 7월쯤 235가구의 아파트를 선보일 계획이다. 공급면적은 133㎡로 구성된다. 수원시 망포동에선 신청건설이 378가구 아파트를 1월쯤 공급한다. 이 아파트 공급 면적은 133~180㎡ 까지 중대형 위주다. 동탄신도시와도 가까워 후광효과가 기대된다.

뚝섬 일대에서 올해 공급되는 아파트 중 주목해야 할 단지는 서울숲 옆에 있는 상업지구 1구역과 3구역에 건립될 주상복합이다. 이 단지는 서울숲뿐 아니라 분당선 연장 전철노선이 바로 연결되는 등 주거와 교통 여건에서 최고 입지를 자랑한다. 모든 물량이 대형으로 구성되는 것도 장점이다.

대림산업이 시공하는 3구역에는 지상 51층 아파트 2개동과 지상 33층 오피스 1개동, 지상 5층 규모 아트센터 1개동이 각각 들어선다. 아파트 196가구 전체를 국내에서는 처음으로 333㎡의 대형 면적으로만 설계했다. 또 세계 2위 건축설계업체인 미국 NBBJ가 참여한 유선형 디자인을 선보이는 등 독특한 외관도 눈길을 끈다.

한화건설이 맡은 1구역에는 지상 45층 2개동 규모 주상복합이 건립된다. 모두 231~379㎡의 대형 면적으로 232가구가 공급되며 국내 최대 멀티플렉스와 고급 스포츠센터, 공연과 전시장이 단지 안에 자리잡는다. 서울숲 조망은 물론 한강까지 감상할 수 있고 2010년 개통 예정인 분당선 성수역을 걸어서 이용할 수 있다.

두산중공업이 올 초 분양할 성수동 아파트 단지도 분당선 개통 수혜 단지다. 49층 4개동 198~350㎡(59~105평형) 총 549가구다. 이 중 일반분양은 약 220가구다. 한강 조망이 가능하고 10층 이상부터 서울숲 조망권도 확보할 수 있다.

신분당선과 신분당선 연장 개통 혜택 누려볼까

신분당선은 신사역(3호선)에서 정자역(분당선)을 연결하는 구간이다. 논현역~9호선 환승역~강남역~양재역~포이역~청계역~판교역 등이 중간에 설치된다. 2010년 개통되면 판교에서 양재까지 15분 안에 연결된다. 현재 공사가 한창이다.

신분당선 연장(분당 정자~수원 호매실, 신사~용산)은 기본계획만 발표된 상태다. 노선은 최종 확정되지 않았다. 신사(3호선)~서빙고(1호선)~이촌(1,4호선)~용산(1호선, 경의선직결)구간은 2015년 개통될 예정이다.

신분당선 연장선을 정자동~광교신도시~수원시호매실까지 연결하는 23.04km 복선 전철사업은 단계별로 나눠 진행된다. 분당선 환승역인 정자역에서 출발해 용인시 수지읍, 광교신도시, 수원월드컵경기장. 경부선 환승역 화서역을 지나 수원호매실(정자~동천지구~수지1,2지구~신봉··성복지구~상현지구~광교신도시~월드컵경기장~화서~호매실택지지구)에서 멈춘다.

1단계 구간(정자동~광교신도시)은 2014년까지 완공되고 2단계 구간(광교테크노밸리~호매실)은 2014년 착공해 2019년 준공될 예정이다.

1단계 구간(정자∼광교간 11.9㎞)이 개통되면 수원 광교역에서 서울 강남역까지 33분 정도면 도착할 수 있다. 현재의 광역버스(출퇴근시 약 60분)보다 소요시간이 단축되므로 용인 수지 및 수원 지역 교통난 해소에 크게 기여할 전망이다. 정차역은 모두 10개 이며 차량기지는 광교신도시에 들어설 예정이다.

신분당선 연장 수혜지는 용인 수지

신분당선 연장 노선의 최대 수혜지역은 용인 수지구 동천·성복·상현·신봉동 일대다. 또 이곳은 2009년께 개통되는 서울~용인간 고속도로가 성복동 일대를 지나가 강남 진입이 수월해지는 장점도 있다.

동천동은 용인 수지구 일대 중 소위 강남권이라 불릴 수 있다. 판교신도시와도 가깝다. 수지중·수지고 등 학군도 좋다. 인근 한 공인중개사는 “분당은 평준화로 경쟁이 떨어지는데, 수지고로 전학하기 위해 동천동에 둥지를 트는 분당신도시 출신자들도 적지 않다"고 귀뜸했다.

신분당선 연장 혜택을 볼 성복동 일대는 대형아파트가 주를 이루며, 전원 주택이 몰려 있는 곳이다. 산으로 둘러싸여 있어 공기가 쾌적하다.

판교신도시와 용인 성복·신봉지구 분양 물량 눈여겨볼 만

신분당선 개통 호재를 안은 분양 단지도 눈여겨볼 만하다. 판교신도시는 올해 분양 물량 가운데 가장 큰 관심을 받고 있다. 2006년 3월과 8월 분양 때도 ‘판교 로또’라는 말이 나올 정도로 청약 열풍이 불어닥쳤다.

올해 강남대체 신도시인 판교신도시에서 잔여물량이 쏟아진다. 공급 물량은 임대주택 8300가구를 포함해 1만3000여가구로, 이 가운데 민간 중대형 아파트 980가구가 올해 초 분양한다.

주공이 국제현상공모를 통해 설계한 300가구 규모의 중대형 고급 연립주택도 올해 분양하며 중심상업지구 내 들어서는 주상복합아파트는 2009년쯤 청약시장에 나올 예정이다.

민간분양은 대우건설과 신구종합건설이 A20-2블럭에 123~336㎡ 948가구를 상반기에 분양한다. A20-2블록으로 들어설 이 단지는 125∼201㎡(38∼61평형)의 중대형으로 구성돼 있고 신분당선 판교역 및 중심상업시설이 인접해 있다. 분양가 상한제와 채권입찰제가 적용돼 주변 시세의 80%에서 분양할 예정이다. 분양가는 3.3㎡당 1600만원으로 예상된다.

신분당선 판교역을 도보로 이용할 수 있을 정도로 입지도 좋은 만큼 청약을 적극 고려해야 한다는 게 전문가들 조언이다.

태영건설과 대림산업은 각각 809가구, 340가구의 임대아파트를 공급한다. 두 단지 모두 125~228㎡(38~69평)형으로 이뤄져 있다. 분양가는 3.3㎡당 1580만원∼1820만원선이 될 것으로 예상되며 성남지역 거주자에게 전체물량의 30%가 우선 공급된다.

2011년 개통예정인 신분당선 연장선 판교역을 도보로 이용할 수 있고, 상업지구에 인접해 있어 판교 내에서도 주거여건이 상대적으로 좋다.

판교·광교신도시 후광 효과가 예상되는 용인 성복·신봉동 일대에서도 분양 물량이 쏟아진다. 성복동에서는 GS건설(500가구), 현대건설(2157가구) 등이 올해 초 분양 예정이다. 신봉 죽전 풍덕천동에서도 올 상반기 700여 가구가 선보인다.

GS건설과 동부건설, 동일하이빌 등 3개 유명 건설사는 신봉지구에서 올해 초 2999가구를 분양할 예정이다. 회사별 공급 물량은 동일하이빌이 1,462가구로 가장 많고, 동부건설 1,238가구, GS건설 299가구 등이다.

신봉지구는 판교신도시와 광교신도시 사이에 끼인 요지여서, 앞으로 신도시 개발이 진행되면서 눈길을 끌 것으로 기대된다. 이미 지난 8월 인근 용인 상현동에서 분양한현대 힐스테이트는 1순위 평균 8대1 경쟁률을 보일 정도로 주목을 받았다.

신봉지구 아파트는 분양가 상한제가 적용되지 않아 입주 후 등기와 함께 바로 되팔 수 있다.

투자 전략 및 유의점

교통개발 호재의 옥석을 고르기 위해선 그동안 교통이 불편했던 곳을 찾는 것이 가장 좋다. 상대적으로 대중교통 이용이 취약했던 만큼 주변 아파트보다 가격이 낮게 평가되어 있는 경우가 많고 교통환경이 개선되면 그만큼 가격이 회복될 가능성이 크기 때문이다. 교통이 불편했던 만큼 가격 상승에 따른 수익률도 높아진다는 얘기다.

전문가들은 용인을 지나는 지하철 호재 중 신분당선 연장 구간을 주목할 필요가 있다고 조언한다. 와이플래닝 황용천 대표는 "신분당선은 용산, 강남, 판교, 분당, 용인, 광교신도시를 연결하는 최적의 라인을 형성한다"며 "최근 강남권 주거 중심축이 강남에서 분당으로 옮겨져 왔다면 앞으로는 서울에선 용산, 수도권에선 판교와 용인이 그 중심에 설 것"이라고 말했다.

분당생활권을 가진 수원·용인 거주자들의 주 이용수단이 될 것으로 보이는 분당선 연장 구간은 신분당선 구간에 비해 정거장이 많아 신분당선에 비해 다소 경쟁력이 떨어질 것이라는 분석이 많다.

분당선 연장과 신분당선 연장 구간 개통 호재를 안은 용인의 기존 아파트 시장은 시장 침체 영향으로 전반적인 거래 실종 상태에 있다.

그러나 침체기를 지나면 개발 가치를 회복할 것으로 기대되는 만큼 현재의 저가 매물을 미리 매입하는 것도 나쁘지 않다는 게 전문가들의 지적이다. 성복동 자이공인 관계자는 "지금은 거래가 뜸하지만 지하철이 지나가는 주변 아파트는 향후 미래 가치 때문에 가격이 떨어지지는 않을 것"며 "교통 여건이 단계적으로 개선되고 있어 가격 하락 기대심리가 누그러지면 용인 기존 아파트 시장도 회복될 것"이라고 말했다.

하지만 지하철이 뚫리는 것만 보고 덜컥 아파트를 사서는 곤란하다는 지적도 많다.이미 개발 계획이 발표되고 공사가 진행 중인 만큼 주변 시세가 많이 올랐다는 점도 감안해야 한다는 것이다.

또 도로 개통으로 인한 교통 환경 개선을 내세우는 입주 예정 혹은 분양 아파트는 반드시 현장에 가서 입지를 확인한 뒤 투자 여부를 결정하는 게 좋다. 도로와의 거리는 멀지 않더라도 실제 진·출입이 불편해 많은 시간을 허비해야 하는 경우도 있기 때문이다.

지하철·전철 노선 인근에서 분양받을 경우 지상철 구간인지 확인하는 것도 필요하다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 "지상철과 너무 가까운곳에 투자했다가 소음 때문에 예상한 만큼 수익을 못 올릴 수도 있다"고 말했다.