2011-03-08 18:23

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

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월세 안내고 사라진 임차인, 어떻게 해야할까?

수익형부동산의 인기가 높아지면서 오피스텔을 구입해서 월세로 돌리는 분들이 늘어나고 있는데, 임대료를 제때 받지 못하거나 임대료를 내지않고 연락조차 되지 않는 임차인때문에 골치를 썩히는 분들의 상담이 늘어나고 있다. 그래서 오늘은 임대료를 주지 않거나 연락이 되지 않은 임차인에 대하여 어떻게 대응해야 할지 알아보도록 하자.

먼저 건물임대차 계약의 경우에는 임차인이 임대료를 2개월 이상, 주택의 경우에는 3개월이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 여기서 말하는 2개월, 3개월은 연속해서 연체가 되는 것이 아니라 총 연체한 횟수가 건물은 2회, 주택은 3회의 경우 해지가 된다는 의미이다. 많은 인테리어비용이 들어가는 상가의 경우에는 임대료가 연체되지 않도록 특별히 신경써야하는 이유가 여기에 있다.

이유야 어떻게 되었던 연체가 되어 계약해지 사유가 된다하더라도 마음대로 명도를 할 수는 없고 법적인 절차에 의하여 진행을 하여야 한다. 만약 임대인이 임의대로 명도를 하거나 단전, 단수를 할 경우에 민사적으로 손해배상, 형사적으로 주거침입죄, 업무방해죄에 해당되어 민.형사 처분이 될 수 있어서 주의가 필요하다.

임대차계약의 해제통보는 먼저 내용증명을 우편으로 보내고 일정기간까지 명도해 줄것을 요구해야 한다. 이때 명도가 안될 경우 명도소송을 통한 강제 명도집행과 손해배상도 청구할 수 있다는 내용도 내용증명에 명시를 하는 것이 좋다.

만약 임차인이 연락이 두절되어 내용증명을 받을 수 없는 경우에는 민사소송법에 의한 공시송달방법을 이용하면 된다. 내용증명을 통보 한 후 통보한 기일내 명도가 안되었다면 임차인을 상대로 명도소송을 해야하고, 확정되면 강제명도를 이행할 수 있으며 강제집행비용도 청구할 수 있다.

임차인의 물품은 적당한 곳에 적재하여 선량한 관리자의 주의의무로 보관을 해야하며, 향후 임차인이 나타날 경우 보관비용을 청구하거나 임차인소유의 물건을 공탁저러차를 밟아 공탁소에 보관할 수도 있다. 만약 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나 멸실, 훼손이 될 가능성이나 과도한 비용이 들어갈 경우에는 법원의 허가를 얻어 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있다.

최악의 경우 계약해제 통보하고 명도소송을 해야하지만 법이라는 것은 최후의 수단이지 최선의 방법은 아니기때문에 임대인은 월세가 연체되거나 미납될 경우 보증금에서 제하고 처리할 수 있으니 6개월이상 가급적 10개월이상의 월세를 보증금으로 책정해서 계약을 하고, 한번 연체를 하면 연체횟수가 늘어나고 문제의 소지가 있기때문에 월세가 연체가 될때는 무작정 기다리지말고 무슨일이 있는지 빨리 확인연락을 하는 것이 좋다.

 

임차인은 월세연체는 임대인과의 신뢰와 약속의 문제이기때문에 최대한 정해진 날에 맞춰서 월세는 지켜주도록 노력하고 만약 피치못할 사정이 있을 시에는 미리 임대인에게 연락해서 사정설명하고 언제까지 하겠다고 연락을 하는 것이 좋다.그리고 무엇보다 임대인과 임차인은 서로가 최대한 원만한 관계를 유지하면서 대화로 해결하는 것이 가장 좋은 방법임을 잊지 말자.

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