봄 이사철이 막바지를 향해가면서 전세 재계약에 대한 문의도 급증하고 있다. 보통 중개업소를 통하는 매매나 전세 신규 계약과 달리 집주인과 세입자 간에 행해지는 재계약은 더욱 신경 쓰이기 마련이다. 이사비용도 절약하고 보증금도 지키는 전세 재계약 방법을 알아본다.

<계약 내용에 변동이 없는 경우>

한 번 작성한 계약서는 웬만해서는 다시 쓰지 않는 게 좋다. 계약서를 다시 작성하면 기존계약 당시에 없었던 근저당권 등이 새로 설정될 수 있기 때문이다. 따라서 계약기간 만료 후 같은 조건으로 계약을 갱신했거나 묵시적 갱신이 됐다면 계약서를 다시 쓸 필요가 없다.

이때 묵시적 갱신이란 집주인이 임대차기간 만료 6개월~1개월 전까지 세입자에게 계약 만료나 보증금, 계약기간 등 계약 조건의 변경을 통보하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보는 것을 말한다.

이렇게 묵시적으로 계약이 갱신된 경우 임대차 기간은 2년으로 보기 때문에 이 기간 동안 집주인은 계약해지나 전세금 인상을 요구할 수 없다. 반면 임차인은 묵시적 갱신이 된 후에도 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 계약이 해지된 것으로 봐 전세금 반환을 요구할 수 있다.

<계약 조건에 변경이 있는 경우>

전세 보증금 외 다른 계약조건이 변한 경우에는 기존 계약서에 변경된 내용을 적고 임대인과 임차인이 확인도장을 찍으면 된다.

전세 보증금액에 변화가 생겼다면 좀 더 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 이 경우 인상한 보증금에 대해서는 기존 확정일자의 효력이 미치지 않으므로 인상분에 대한 별도의 계약서를 작성하고 이에 대해 다시 확정일자를 받아 두어야 한다.

이때 원래의 임대차계약서를 파기하고 새로 전체 보증금에 대한 임대차계약을 작성하지 않도록 주의해야 한다. 이 경우 이미 취득했던 대항력과 우선변제권을 잃게 될 수 있기 때문이다. 주민등록이 유지되고 있다면 계약이 갱신됐더라도 기존의 확정일자는 그대로 유지되므로 기존 계약서는 반드시 보관하고 새로 체결하는 계약서에 기존 임대차계약은 유효하다는 내용을 분명히 해야 한다.

또 금액을 올려 재계약을 할 때는 반드시 등기부등본을 다시 한 번 떼봐야 한다. 처음 계약 시점과 재계약 시점 사이에 새로운 근저당권이 설정돼 있는 지 확인해야 하기 때문이다. 중간에 근저당권이 설정돼 있을 경우, 해당 주택에 설정된 근저당권과 자신의 보증금액 등을 더한 금액이 해당 주택 시세의 70% 이상이라면 재계약을 포기하고 다른 집으로 옮기는 게 좋다.


부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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