8.31대책의 시행으로 이제 부동산 투자는 단기에 큰 이득을 얻기가 이전보다 어려워 졌다.

그래서 이제는 적어도 5년 내지 10년후를 내다보고 주택마련 및 재산 늘리기 계획을 세워 나가야겠다.

 

이런 관점에서 어떤 지역을 선택하느냐 하는 것이 성공과 실패의 관건이 될 것 같다.

향후 어떤 지역이 가장 선호하는 지역이 될 것인가.또 현재의 가격과 비교해서 가장 가격상승력이 높은 지역이 될 것인가.

 

서울을 기준으로 할때 강남을 정점으로 하는 남부지역,,서북부 지역,북부지역,동북부지역 등으로 나눠보고 전망을 해 보기로 한다.

 

결론부터 먼저 말한다면 남부지역이 대한민국 최고 지역의 위치를 더욱 공고히 할 것이며,가격 상승력(발전성)이 가장 높은 지역은 서북부지역이 될 것으로 예상된다.범강남권이 뉴욕이라면 서북부지역은 캘리포니아인 셈이다.

 

1,남부지역

 

강남대체지 등이 거론되고 있으나 강남은 이미 대체할 수 없는 한국지배세력의 중심이 돼 버렸다.

좋거나 싫거나의 가치판단을 떠나서 부인할 수 없는 현실이다. 큰 돈을 움직이는 사람들의 터전이기 때문에 이를 옮긴다는 것은 왕조시대때 천도하는 것만큼 어렵다.

그래서 강남을 중심으로 하는 남부지역은 외연이 더욱 확대되면서 고급화 되고 당연히 주택가격도 최고의 가격을 유지할 수 밖에 없다.

이미 동탄까지 외연이 확대됐으며 성복 동백에다 판교에 이어  이의신도시 흥덕지구까지 개발되고 천안은 물론 행정신도시까지 모습을 드러내는 10년후에는 이 지역의 아성은 최고도로 높아지게 될 것이다.

전국에 개발계획이 없는 곳이 없지만 나중에 결과적으로 보면 이 지역이 최대의 수혜지역이 될 것임에 틀림없다.

해프닝씩 발언으로 치부되고 말았지만 몇달 전에 정부관계자가 강남에서 30분거리에  300만평규모의 신도시를 개발할 것이라고 말한 사실을 유념해 둘 필요가 있다.

현정부도 현 단계에서는 강남의 재건축 이나 강남에서 가까운 곳에 강남급의 신도시개발을 허용하지는 못하지만 그 가능성을 열어 두고 있는 것이다.어찌 보면 그 것은 시간싸움에 불과한 필연인지도 모른다.

 

그렇기 때문에 남부지역의 중심지로서의 집적도는 더욱 높아지고 일등지로서 가격상승의 선두에 위치할 수 밖에 없다.그래서 남부지역은 현재 가장 높은 가격을 형성하고 있음에도 불구하고 10년후에도 마찬가지 일수 밖에 없다.중심지의 사람이 되고 싶고 주택가격의 안정적인 상승도 기대한다면 침체기를 이용하여 남부지역에서 자신에게 적당한 주택을 찾아볼 일이다.리스크는 거의 없고 기대수익은 상당히 높은 지역이기 때문이다.

 

모 전문가는 이제 강남의 시대는 가고 강남권역과 다른 지역과의 격차가 축소 될 것이라고 전망하고 있지만,앞으로 수년동안 그러한 현상이 지속되더라도 그 이상 장기로 바라본다면 역시 원점으로 되돌아 갈 것이라는 것이 필자의 전망이다.

마치 동경도심이 일시 공동화 되었다가 교외로 나갔던 사람들이 다시 되돌아 와 본 모습을 찾듯이.

 

비유가 적절치 않은 것 같지만 강남 인근에 대규모 고급주거단지가 확충되고 이에따라 범 남부권이 우리나라 최고 주거지로서의 위상을 더욱 확고히 하는 것은 의심할 여지가 없는 미래로 예상된다.다만 여기에서는 대형아파트의 가치가 고급 빌라나 전원주택형 단지에 선호도가 밀리는 등 주택 트렌드의 변화는 논외로 한다. 

 

2,서북부지역

 

행정신도시를 포함하여 남부권개발이 내국인 용이라면 서북부권은 대외로 열린 외국인을 위한 개발지역이다.대북과도 연계된다.그래서 투자규모나 스케일이 더 커야하고 발전가능성도 더 높다.그래야 하는데 실제 정부나 개발주체들이 격에 맞는 관심과 투자를 하는지는 조금 의심의 여지가 있다.그럼에도 불구하고 10년후를 내다본다면 가장 큰 변모가 기대되는 지역이다.

 

김포와 강화,송도,청라 영종도 등을 포함한 인천지역등은 아직 개발이 덜 된 지역이어서 이미 성숙단계에서 비약하고 있는 남부지역보다는 개발기대폭이 훨씬 클 것으로 보이기 때문이다.

 

송도나 영종도 개발에 대한 외자유치의 부진 등을 놓고 이들 지역의 발전 가능성에 대해서 의문을 갖는 이도 적지 않아 보인다.

그러나 우리나라의 지역 또는 산업단지 개발의 전례로 볼때 현재의 진척상황은 그리 나빠 보이진 않는다.

이들 지역의 거창한 개발계획이 정부나 지방자치단체의 전시용 행정에 따른 것이 아니고 국가적 필요에 의한 사업이라면 여러가지 문제들은 시간이 해결해 줄 것으로 예상되기 때문이다.

 

국토제4차 개발계획에 따르더라도 이들 지역은 2020년까지 지속적인 투자가 이루어 질 곳이다.

따라서 시간이 다소 걸리더라도 새로운 신천지를 개척하려는 사람은 서북부지역에서 보금자리를 찾아볼 일이다.

 

3.북부,동북부지역

 

대북관계는 5년안에 큰 변화가 올 수 도 있다.얼마전에 미국에서 5년내 김정일 제거 시나리오가 나온 것을 유심히 본 적이 있다.6자회담과 관련하여 북한을 압박하려는 전술적 발언이기도 한 것 같지만 흘려 들을 만큼 경솔한 의견도 아닌 것 같다.

대북관계가 개선되면 접경지역이 뜨겠지만 파주,일산등 북부지역이나 양주등 동북부지역은 순위상으로 3,4위에 두고 싶다.남북한 교류 협력 기반조성은 정부의 중요한 관심사항이지만 주거지로서의 이 곳의 투자가치는 남부와 서북부지역에 미치지 못한다.

북한과의 교류확대는 개성을 중심으로 이루어 질 것이므로 파주,일산을 포함하여 서쪽으로 무게가 실린다.

 

4.결정을 위하여

 

10년후를 내다보는 것은 지적 재미를 충족 시키기 위함만도 아니요.점쟁이가 되기 위해서는 더욱 아니다.오늘 결정하기 위해서이다.오늘의 결정이 미래를 좌우하기 때문이다.어쩌면 일반서민에게는 주택결정이 자산형성에 가장 중요한 결정이 된다.재산형성에서 급여나 수입 다음으로 중요한 사안이다.지금까지 그랬지만 10년후에도 그럴 가능성이 높다.

 

<묻고 답하기>코너에 가 보면 여전히 답답한 질문을 하는 사람도 많다.미래를 알아 맟주려고 하면 머리가 복잡해 진다.전문가라는 사람들도 올해 판교영향으로 성복과 분당 집값이 그리 오를 것을 상상도 못했는데 지식도 경험도 부족한 보통사람이 미래가격까지 예상하고 집을 선택하려 할까.

어렵다고 생각되면 기본에 따르는 것이 리스크를 피하고 안정적인 수익을 기대할 수 있는 최선의 방법이다.미래에도 왠만큼 확실하다고  생각되는 것은 <기득권층이 더욱 공고화 될 것>, <국가의 발전전략이 집중되는 곳이 내일의 땅>이라는 점이다..