부동산 시장의 흐름을 제대로 읽으면 불황기에도 부동산 투자로 괜찮은 수익이 가능하다는 게 전문가들의 조언이다. 값을 낮춰 팔려는 매물을 전·월세로 돌리거나 경매로 나오는 급매물을 낚아채 임대 수익을 올리는 것이 한 방법이 될 수 있다.

그럼 대표적인 임대 종목인 아파트, 오피스텔, 상가 등을 통해 얼마나 수익률을 올릴 수 있을까. 성공 사례를 통해 살펴보자.

■소형 아파트 세놓은 P씨

서울 강동구 명일동에 사는 2주택자인 P(46)씨는 소형아파트로 연 5.4%의 순수익을 내고 있다. 은행금리로 따진다면 6.8%에 해당하는 수익률이다. 무엇보다 안정적인 수입을 얻을 수 있다는 점에서 P씨는 만족스럽다. 대부분 다주택자들이 소형 매물을 급매로 팔려고 내놓고 있지만 그는 역발상으로 계속 갖고 있으면서 고정 수익을 얻기로 했다. 보유세가 부담스러웠지만 넉넉한 월세로 여유가 생겼다.

그는 지난해 송파구 풍납동 H아파트 17평형을 1억8000만원에 샀다. 세입자와 협상 끝에 보증금 1000만원에 월 임대료 80만원에 합의를 봤다. 매입가에서 보증금을 빼고 취등록세(486만원)을 더한 초기 자본금은 1억7486만원.

월세로만 연간 960만원(80만×12)이고 여기서 임대소득세(14만원)를 뺀 순수익은 946만원이다. P씨는 1억7000만원을 투자해서 매달 80만원 돈을 손에 쥐게 됐다. 이곳은 세입자들에게 인기가 좋아 P씨는 당분간 세를 놓을 생각이다.

■단지내 상가에 투자한 K씨

아랍권 무역상인 K(45세)씨는 여유자금이 생겨서 2년전 서울 강서구 화곡동 J아파트 단지내 상가를 분양받았다. 지하 1층 120평짜리로 분양가는 5억원이었다. K씨의 예상이 적중해 상가의 장사도 괜찮게 됐다.

명목상으로는 지하 1층이지만 건물 전체가 비탈진 곳에 자리해 실제 동선으로는 지상 1층과 다름없었기 때문이다.

K씨는 슈퍼마켓을 운영하겠다는 세입자와 보증금 5500만원에 월 임대료 350만원을 받기로 계약을 맺었다. 연 7.8%에 해당하는 수익률이다.

취·등록세 등 추가비용으로 대략 분양가의 5.8%정도가 들었다. 분양가에서 임대보증금을 빼고 취·등록세를 더한 초기 자본금은 4억7250만원이었다. 연간 월세수입은 4200만원(350만원×12)이고 여기서 임대소득세(300만원)을 빼면 연간 상가에서만 3900만원을 버는 것이다.

■오피스텔서 재미본 B씨

서울 마포구에 사는 B(50)씨는 요즘 오피스텔 임대 사업하는 재미에 푹 빠져있다. 오피스텔을 분양 받아 분양가도 못 건지고 내다 파는 경우가 허다한데 유독 혼자 연 10%를 넘는 수익률을 올리고 있어 주변의 시셈을 받을 정도다.

김씨는 철저히 소외받고 있는 오피스텔을 최근 경매 통해 시세보다 20% 정도 싸게 매입했다. 그는 감정가 1억1000만원하는 일산 장항동 D오피스텔 28평형을 7040만원에 낙찰 받았다. 최근 신혼부부 등이 몰리면서 전세가가 강세를 보이고 있어 보증금 1000만원에 월세 60만원에 세를 주었다.

취·등록세 등 부대비용을 400만원을 내고 보증금을 회수해 김씨가 부담한 돈은 6440만원. 월세 60만원을 꼬박꼬박 받아 임대소득세(40만원)을 제외한 연 순수입은 680만원에 달했다.

김씨는 얼마전 경매보다 더 싸게 오피스텔을 구입할 수 있다는 솔깃한 얘기를 들었다. 시행사가 자금난으로 공사비를 오피스텔로 시공사에 대납하기도 하는데 이러한 물건(대물)이 매우 저렴하다는 것이다.

시공사에서 신속한 자금회수를 위해 통상 시세의 50∼60%에서 내놓기 때문이다. 이 대물을 여러채 구입해 본격적인 임대사업을 벌일 생각이다. 이 경우 20%대의 수익률도 나올 수 있다는 계산이다. 김씨는 최근 직접 발품을 팔며 건설사 분양팀을 찾아가 대물을 알아보는 중이다.

/ steel@fnnews.com 정영철기자