2009-11-26 16:15

http://blog.drapt.com/newbj7/4065461259219739347

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige/2413571253717901541

★ 부동산 격동기에 투자 수익률 얻는 방법 ★

 

부 제- 부동산 흐름을 알아야 성공 투자가 가능하다.

특강 활용 - 부동산 TV(RTN),  중앙일보 조인스랜드, 청라/영종도 하늘 신도시 공개특강

목차 및 내용

 

1. 향후 부동산 가치를 이끌 요인

 

1) 입지적 요인- 강남/용산 접근성, 서울시 행정구역, 수도권 명품지역, 신도시, 국제도시,
지역별 랜드마크, 시군구 통합, 한강 조망,   단지내 공원, 단지외 명품 공원.

 

2) 미래적 요인- 초고층 주상복합, 재개발/뉴타운/재건축, 대심도, 신분당선, 경의선, 9호선, 전철/경전철, 지상 및 지하도로, 첨단시설.

 

3) 경제적 요인- 초대형 상권, 지역별 국민소득, 해외 부동산과의 비교, 인구 변동, 신정부정책,

    수요와 공급, 분양.

 

2. 부동산 유형별 시세 그래프 모형

 

1) 경기 전망 그래프- U자형, W자형, L자형

 

    그래프 보기)

      U자형                                      W자형                                        L자형

 

 

 

 

 

2) 부동산 심리 그래프                                3) 부자되기 그래프

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4) 주택 유형별 3년간 그래프- 서울 중소형, 서울 중대형, 수도권 중소형, 수도권 중대형, 한강변,

    재개발/뉴타운, 강남 재건축, 1기 신도시, 분양권, 주가, 각종 경제지표

 

○ 서울 중소형(10~30평대)           ○ 서울 중소대형(40평대 이상)      ○ 수도권 중소형(10~30평대)

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○ 수도권 중대형(40평대 이상)          ○ 한강변                                ○ 재개발/뉴타운

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○ 강남 재건축                               ○ 1기 신도시                                   ○ 분양권

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○ 주가                                       ○ 각종 경제지표(물가,유가,환율,금리,소득,수출입)

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3. 향후 5년간 부동산 진단

 

1) 긍정적 요소

 

- 금융 경제 구조 상승 - 주가 최고점 회복 - 경제위기 계기로 튼튼한 경제구조
- 글로벌 경제보완 협력 강화 - 한국 미래지향산업 기술,품질, 인지도 급상승
- 한국 버블 수준 OECD 평균보다 안정적 - 유동자금 300조이상

- 개발 프로젝트로 상승기대 매도급감 - 관광객, 해외투자자 급증 - 역동적 동아시아 경제

- 주택 구입지수 20% 상회, 수도권 무주택자 40% 이상

 

2) 부정적 요소

- 중국발 버블 위기 가능성 - 선진국 부동산 버블지수 높다 - 등락폭 커서 불안한 부동산, 주가지수
- 불안한 글로벌 금융구조 - 국지전, 전쟁 위험 항시 상존 - 외환위기 국가, 글로벌 회사 붕괴 위험
- 신도시 물량 지나치게 많다 - 부자경시, 시장 자율경기 외면하는 부동산 정책
- 주택 보급률 100% 이상, 유주택자에게 집중 - 부동산 규제강화

 

3) 해결 방안

- 보유 부동산 지속적 관찰, 고점 매도 - 해외와의 비교 저평가 지역별 랜드마크 집중
- 다주택 탈피, 단기투자 주효 - 주가 전고점 2100 넘으면 부동산 소극적 투자요망
- 글로벌 경제 상황 주시 - 정부 규제 실효성 수시진단 - 무주택자 선호상품 주목

- 프로, 고수 수준의 실전 능력 배양 - 과학적 사이클, 패턴, 시세 그래프 중시

 

 

4. 부동산 투자 핵심 방향

 

1) 자유로운 사고 2) 지역별 랜드마크 집중 3) 고점매도, 저점매수 4) 사이클, 패턴, 테마 바로알기

5) 저평가 집중 6) 서울, 수도권 전체적 정보 확충 7) 정보 수집, 활용 8) 목표 전략 탄력적 적용

9) 핵심, 보조 부동산 구분 투자 10) 리스크/ 수익률 관계 알기 11) 자본금/대출 최대활용

12) 부동산 선도세력 따라잡기

 

 

5. 부동산 실전 이론

 

1) 역발상 투자이론

 

2) 저지선 투자이론

 

3) 육각형 투자이론

 

4) 다이아몬드 투자이론

 

5) 고무줄 투자이론

 

7) 쌍끌이 투자이론

 

8) 대출활용 투자이론

 

9) 계곡선 투자이론

 

 

6. 주택 유형별 대처방안

 

1) 주택 구조- 핵심/보조/잉여 부동산,

 

 

 

                    단기/중기/단기

 

 

2) 주택 보유수-

 

무주택,

 

1주택,

 

2주택,

 

3주택,

 

4주택이상

 

 

 

3) 주택 일반 유형- 

 

아파트-

 

연립/다가구-

 

상가/오피스텔-

 

토지-

 

주상복합-

 

전원주택, 타운하우스, 팬션-

 

 

 

4) 주택 테마 유형-

 

일반 주택-

 

재건축/재개발/뉴타운-

 

경매-

 

수익형 사업-

 

분양/분양권/미분양-

 

 

 

7. 2009년~2011년 매수/매도 타이밍

 

1) 매도 타이밍

 

- 2009년 10월~2010년 6월 매도 타이밍 부동산

서울 강북권 30평대 미만 중소형, 강남 재건축, 강남권 20평대 미만 아파트

서울 신고점 모든 부동산

 

- 2010년 1월~2010년 12월 매도 타이밍 부동산

서울 수도권 신고점 모든 부동산, 수도권 최고가 80% 회복한 중대형,

분양권 크게 오른 곳, 소외지역 탈피 크게 오른 곳

 

2) 매수 타이밍

 

- 2009년 10월~2010년 6월 매수 타이밍 부동산

서울 수도권 저평가 모든 지역, 서울 수도권 40평대 이상 대형, 수도권 명품 분양, 분양권, 미분양

서울 강남권 재건축 기대 연립/다가구, 서울 강북권 재개발/건축 기대되는 저평가 연립/다가구

인천권 재개발 크게 하락한 연립/아파트, 한강변 저평가 한강 남부권

 

- 2010년 1월~2010년 12월 매수 타이밍 부동산

서울 수도권 상대적 저평가 모든 부동산

 

- 2011년 이후매수 타이밍 부동산

사이클 순환상 서울 강북권 중소형 아파트 급매, 지역별 랜드마크 저평가, 강남권 재건축 조정한 급매

 

 

 

8. 부동산 가치 올바로 평가하기

 

1) 시세 활용하여 그래프 만들기

- 국민은행 시세, 국토해양부 실거래가 활용

- 용어 설명: 기간, 금액, 최고점, 최저점, 신고점, 신저점, 이동 평균선, 음봉, 양봉, 쌍봉, 머리들기

머리내리기, 하향, 상향, 보합, 강보합, 약보합, 폭등, 폭락, 거래량, 정체, 침체, 활황

성수기, 비수기, 사이클, 패턴, 테마, 월간/주간/년간 그래프

 

- 그래프 설명 보기)

 

 

 

 

 

2) 적정 시세 파악하는 요령

 

- 매매하려는 부동산 시세 그래프 분석

- 부동산 중개소 매수/매도 번갈아 가며 전화

- 현장 부동산 중개소 3곳 이상 방문

- 매도/ 매수에 알맞게 받쳐 놓고 대기하기

- 협상 전략 세우기

 

 3) 부동산 시세에 영향을 주는 11가지 요소

 

 

9. 부동산 유망지역 투자

 

1) 미래 10년간 유망지역 서울/수도권 20곳

 

- 강남구 전체(강남 재건축 장기적으로 매우 유망)
- 서초구 전체
- 송파구 잠실주변 송파 신도시 일대
- 강동구 고덕, 명일, 길동, 둔촌동 재건축 일대
- 여의도 전체
- 용산구 전체
- 한강변 일대
- 목동 재건축 일대
- 마포 상암, 공덕, 신공덕, 아현일대
- 서울 뉴타운 랜드마크.
- 판교,분당 전체
- 일산 호수공원, 킨텍스 주변
- 용인 죽전권,신봉권, 흥덕권 일대
- 과천 전체
- 인천 송도 신도시 일대
- 광명, 안양뉴타운 일대
- 평촌, 의왕 일부
- 광교 신도시 전체
- 성남 신흥동 재개발, 하남 일부
- 청라 신도시, 동탄 신도시, 파주신도시  랜드마크

2) 2009년 10월 현 시점에서 유망지역 서울/수도권 20곳 추천

 

- 강동구 고덕, 명일동, 둔촌동, 길동 재건축 급매
- 강남구 대치동 은마, 쌍용, 우성, 미도 재건축 급매
- 영등포구 양평, 당산, 신길동 한강라인 재건축 급매
- 관악구 신림, 봉천 아파트 급매.
- 동작구 사당, 상도, 노량진 재건축 급매
- 금천구 시흥, 독산 일대 뉴타운/일반  급매
- 마포구 상암 초고층기대 주택 저평가 급매
- 은평, 미아, 길음, 장위, 전농 뉴타운 저평가 40평대 이상 대형 아파트 급매
- 서울 강남 서초 송파권 단독주택, 다가구, 연립 저평가 급매
- 서울 전지역 40평대 이상 아파트 대형 저평가 급매

- 서울 전지역 재개발/뉴타운/재건축 장기적으로 기대가 되는 저평가 저렴한 급매
- 용인 보정,죽전,신봉,성복 40평대 이상 아파트, 분양권 급매, 용인 전지역 모든 평형 급매
- 성남 태평동, 은행동, 하대원동, 상대원동 재개발 급매
- 분당 야탑, 구미, 정자 20평대 아파트 리모델링 급매, 40평대 이상 대형 아파트, 다가구 급매
- 부천 소사,고강 뉴타운 급매
- 수원 광교 신도시,  인접 매탄, 우만, 영통, 원천동 아파트 급매
- 화성 동탄, 병점, 발안, 봉담, 향남 아파트, 분양권 급매
- 일산 킨텍스 주변 40평대 이상 아파트, 분양권 급매
- 파주 신도시, 교하, 아동동, 금촌 아파트, 분양권 급매
- 인천 급락한 재개발 연립/다가구 급매

3) 2009년 10월이후 유망지역 분양

 

- 서울 고덕 주공 1단지 1천 1백가구 분양(238가구 일반)

- 서울 광장동 현대 화이자 제약부지 4백 53가구

- 서울 공덕 5구역 삼성물산 재개발 794가구(38가구 일반)

- 서울 금호 18구역 재개발 4백 3가구(39가구 일반)

- 판교 신도시 C-1구역 주상복합 1백 76가구

- 광교 신도시 A9, A2블록 삼성 6백29가구, 호반 555가구

- 파주 교하 롯데.대원 A16블록 2190가구

- 남양주 별내지구 A10블록 KCC 679가구, 대원 A6-1블록 486가구

- 고양시 성사동 원당 주공2단지 삼성물산 재건축 1651가구(226가구 일반)

- 인천 영종 하늘도시 신명, 우미, 현대, 반도, 한라, 동보 분양

- 인천 청라 신도시 제일, 반도, 대우, 우미 분양

- 송도 신도시 잔여불량 분양

- 고양 삼송지구 19500가구

- 고양 덕이지구 동문(현대) 잔여 분양

- 의정부 민락2지구 15000가구 분양

- 송파(위례) 신도시 분양

- 용산 국제 업무지구 일대 분양

 

4) 뉴타운/신도시/택지 지구 현황

 

- 신도시: 판교, 광교, 송파, 송도, 영종도, 청라, 검단, 논현, 김포한강, 파주, 양주, 오산세교,
   평택, 동탄, 일산명품

 

- 서울 뉴타운: 미아, 길음, 상계, 장위, 중화, 이문, 전농/답십리, 왕십리, 천호, 거여/마천,
   창신, 흑석, 한남, 신림, 노량진, 북아현, 은평, 교남, 수색, 가좌, 아현, 방화, 영등포, 신정,
   신길, 시흥

 

- 택지지구: 고양 행신2, 고양 풍동2, 고양 덕이, 고양 식사, 군포 부곡, 군포 당동,
  광명 소하, 광명 역세권, 남양주 별내, 남양주 진접, 남양주 마석, 부천 여월, 성남 도촌,
  송파 장지, 수원 호매실, 시흥 능곡, 시흥 군자, 안산 신길, 용인 구성, 용인 흥덕, , 양주 고읍,
  의왕 청계, 하남 풍산, 화성 향남1, 화성향남2

각종 그래프 및 추가 상세 설명은 특강 참석시 가능합니다.

부동산 TV(RTN) 3기 정규특강: 2009년 9월 29일부터 매주 화요일 오후 2시~5시 5회특강
강남 학여울역 1번출구 RTN 문화센터 대강의실

영종 하늘 신도시 신명 공개특강: 2009년 9월 30일 오후 2시~5시 잠실 교통 회관 3층

중앙일보 조인스랜드 공개튻강: 2009년 10월중 시간,장소 미정

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