2007-01-17 07:38
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자료출처 : 작은미소
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관리지역 세분화 A to Z
Ⅰ. 서론
□ 관리지역 세분화란
○ 관리지역 세분화란 난개발 방지를 위해 과거 '준도시․준농림지'로 불렸던 관리지역을 토지적성평가를 거쳐 계획·생산·보전 관리지역으로 세분화해 지정하는 절차를 말함.
○ 근거 법령은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제27조제3항 및 시행령 제21조로 각각의 땅이 가지고 있는 가치를 필지별로 평가해 보전할 토지와 개발가능한 토지로 구분, 국토를 체계적으로 관리할 목적으로 추진 중임.
○ 세분화 방법
- 필지별 분류가 원칙임.
○ 세분화 절차
- 각 지자체별로 세분화 방안을 수립한 다음 공람을 거쳐 지방의회 의견 청취, 지방도시계획위원회 자문 등의 순서로 진행됨. 이 절차를 거쳐 방안이 결정되면 각 지방자치단체장은 경기도에 승인을 요청하게 됨.
- 경기도는 지자체에서 올린 세분화 방안을 도 도시계획위원회 심의에 회부해 문제가 없을 경우 방안을 최종 확정해 결정고시를 하는 것으로 세분화 절차를 끝냄.
○ 세분화 대상
- 전국 2만7239㎢(전국토의 27%)의 관리지역이 대상임.
- 도시지역, 농림지역 등은 대상서 제외됨.
Ⅱ. 본론
□ 관리지역 세분화의 기준
○ 세분화의 기준은 각 지자별로 조사한 각 필지별 토지적성평가 결과로 함.
○ 토지적성평가란
- 각 필지별 토지가 가지고 있는 교통여건, 자연환경 등을 종합적으로 고려해 땅의 가치를 평가하는 절차를 말함.
- 이 절차를 거쳐 관리지역을 필지별로 개발이 가능한 '계획관리지역', 사실상 개발이 불가능한 농업·임업 등 위주의 '생산관리지역', 자연환경·생태계 보전 목적의 '보전관리지역' 등 3가지로 세분화하게 됨.
- 토지적성평가는 필지 단위별로 실시하고 평가후 등급을 1,2,3,4,5등급의 5개 등급으로 구분해 1～2등급은 생산․보전 관리지역, 4～5등급은 계획 관리지역으로 분류함.
- 이 경우 3등급은 주변 토지의 현황 등을 고려해 생산․보전, 계획 관리지역 등으로 편입시킴.
□ 관리지역 세분화 유형
○ 세분화 실제사례1
○ 세분화 실제사례1
- 경기도 파주시 광탄면 마장리에 전원주택을 짓고 있는 한모 씨의 경우
- 얼마전 주민공람중인 관리지역 세분화안을 열람해 보고 깜짝 놀람. 임야였던 자신의 땅(2500여평)에 개발허가(군사동의, 700평)를 받아 공사가 진행중인데도 보전관리지역으로 편입돼 있었기 때문.
- 한씨는 즉시 파주시청에 항의했으나 계획관리지역 최소 지정면적이 3000평이라 어쩔 수 없다며 거부당함.
- 2004년 한씨는 이땅을 평당 30만원에 샀다. 현재 시세는 평당 60∼70만원을 호가하지만 주변 중개업소에서는 땅값이 30만원 이하로 뚝 떨어질 것으로 예상하고 있음.
○ 세분화 실제사례2
- 윤모씨는 김포시 풍무동에 경지정리가 안된 논 800평을 계획관리지역에 편입시켜 달라는 민원을 고양시에 . 도로와 접해 있는 윤씨의 논은 천수답으로 사실상 농사짓기가 어려워 10년째 방치돼 있는 상태.
- 하지만 경지정리가 잘 된 논과 붙어 있다는 이유만으로 생산관리지역으로 예정돼 있었던 것. 이 땅은 즉시 시청 담당자의 현장조사를 통해 계획관리지역으로 재조정됐음.
- 윤씨는 “토지적성평가한 도면만 보고 관리지역을 분류하다 보니 현지 실정은 무시된것 같다”며 “뒤늦게라도 바로 잡을 수 있어 다행”이라고 말했음.
○ 새분화 동향
- 현재 주민공람을 끝내고 경기도에 도시관리계획 변경을 신청한 파주시에만 이런 유사민원이 1200여건에 달함.
- 올해 1월 첫 공람공고 이후 김포시엔 300여건에 달하는 이의신청이 접수됐지만 땅 주인 의견이 받아들여진 경우는 많지 않은 편임.
○ 세분화 경향
- 세분화 작업이 어느 정도 윤곽을 드러낸 가운데 개발이 쉬운 계획관리지역으로 분류될 것으로 기대됐던 땅도 개발이 어려운 생산·보전 관리지역으로 지정돼 몸값이 떨어지는 사례 속출.
- 이는 현행 관리지역 세분화 기준이 필지단위가 아니라 블록단위로 돼 있기 때문임.
- 2004년 개정된 토지적성평가지침에는 주변지역과 연계해 최소 3000여평 이상이 되는 개발가능지를 중심으로 계획관리지역을 지정토록 돼 있음.
- 때문에 함께 묶일 개발 가능지가 주변에 없는 3000평 미만의 소규모 필지(개발 가능지)는 생산·보전관리지역으로 분류될 가능성이 크다.
□ 주요 지자체별 관리지역 세분화 현황
○ 개요
[수도권]
-경기1도청 ; 관할 21개 지자체 중에서 화성시 서남부지역만 주민공람을 완료하고 경기도에 최종 승인을 신청한 상태임. 나머지 20개 지자체는 현재 주민공람을 준비 중이거나 주민공람 중임.
-경기2도청 ; 관할 10개 지자체 중에서 파주, 연천, 의정부, 양주, 동두천, 포천, 남양주, 가평, 구리등 9개 곳은 현재 주민공람 등 의견수렴 절차를 마치고 경기도에 세분화안에 대한 최종 승인을 신청한 상태임. 고양시는 수도권에서는 처음으로 세분화 작업을 완료함.
[기타]
-수도권 이외지역에서는 대전광역시 서구, 경남 울산시만이 관리지역 세분화를 끝낸 상태임.
-나머지 지역은 주민공람 절차를 진행이거나 준비 중임.
○ 고양시
- 수도권 31개 지차제 중에서 세분화 작업을 완료한 곳은 경기도 고양시가 유일.
- 2006년 12월 11일 세분화 작업을 끝낸 고양시는 전체 관리지역 4268만3144㎡(1293만평) 중 1838만5250㎡(557만평)이 계획관리지역으로 지정됨.
- 보전관리지역과 생산관리지역은 각각 1975만2774㎡(598만평), 454만5120㎡(138만평)임.
○ 남양주시
- 수도권에서는 가장 빠른 2005년 3월에 주민공람 절차를 모두 완료했음.
- 경기도에는 2006년 11월 최종 승인을 요청해 둔 상태이며, 올해 하반기 중에 결정고시가 날 것으로 예상하고 있음.
- 남양주시는 주민의견제출 건수가 35여건으로 낮은 편임.
○ 광주시
- 올해 2월부터 1차 주민공람 절차를 시작할 예정임.
- 광주시 관계자는 “건교부의 세분화 지침에 따르면 팔당호 상류지역인 광주시 대부분이 생산․보전 관리지역으로 묶이게 돼 있다”며 “이 점에 대해 건교부와 의견 조율 과정을 거치느라 세분화 작업이 늦어졌다”고 말함.
- 또 그는 “건교부 협의 결과 하수처리구역은 대부분 계획 관리지역으로 분류하는 것으로 의견 조율을 마쳤다”고 말함.
○ 김포시
- 지난해 11월까지 3차에 걸쳐 주민공람을 진행했으나 주민 의견제출 건수가 많아 올해 상반기 중 최종 공람을 거친 후 기본안을 확정한다는 계획임.
- 현재 계획 관리지역 지정 비율은 대략 43%가량으로 다른 지역에 비해 상대적으로 낮은 편임.
- 김포시 관계자는 “개발 압력은 높지만 한강 주변지역 등이 개발이 크게 제한되는 보전관리지역으로 대거 편입돼 계획관리지역 비중이 이처럼 낮아졌다”고 말함.
- 김포시의 주민의견 제출건수는 200여건으로 다른 지자체(통산 30～50여건)보다 많은 편임.
○ 용인시
- 아직 세분화 방안에 대한 기본적인 계획조차 수립되지 않은 상태임.
- 용인시 관계자는 “현재 중앙도시계획위원회 심의 중인 용인시 도시기본계획이 확정되는 올해 중반 이후 세분화 작업을 진행할 계획”이라며 “이때 주민공람을 시작해 2009년 완료하는 것을 목표로 하고 있다”고 말함.
○ 이천시
- 이천시는 지난해말 주민공람 등의 절차를 완료하고 현재 경기도에 최종 승인을 요청해 둔 상황임. 이천시 관계자는 “올해 하반기까지는 세분화안이 확정돼 도시관리계획 변경이 결정 고시될 것”이라고 말함.
- 이천시의 계획관리지역 비중은 76%(4066만평)로 전국에서 가장 높은 것으로 파악됨.
- 이천시 관계자는 '이천시는 대부분이 개발 행위가 어려운 자연보전 권역이라 지역 전체가 낙후돼 있는 실정'이라며 '주민불편 해소를 위해 토지적성 평가결과 3등급지는 가급적 계획관리지역으로 분류했다'고 말함.
○ 여주군
- 2006년 4월 2차 주민공람을 끝낸 상태임.
- 도시계획과 권재현씨는 “당초 지난해말 3차 공람을 끝내고 도에 최종 승인을 요청할 계획이었으나 지적도상 면적과 실제 면적이 일치하지 않는 땅이 많아 이에 대한 지침을 경기도에 요청하는 과정에서 일정이 늦어졌다”며 “지침이 내려오는 대로 3차 공람절차(2～3월 예정)를 진해할 계획”이라고 말함.
- 여주군의 계획관리지역 지정 비율은 49～59%선으로 다른 지자체에 비해 낮은 편임. 이에 대해 권씨는 “상수원보호구역이 대부분 생산․보전 관리지역으로 지정되는 바람에 이처럼 비율이 낮게 나왔다”고 말함.
- 공람과정에서 주민의견 제출건수가 700～800건에 달해 진통이 많았다고 함.
○ 화성시
- 화성시는 동,남,서부로 나눠 세분화 절차를 진행 중임.
- 이중에서 송산면, 서산면, 장안면, 우정읍 등 서․남부지역은 지난해말 주민공람 절차를 모두 완료하고 현재 경기도에 도시관리계획 변경 최종 승인을 요청함 상태임.
- 서부권의 계획관리지역 지정 비율은 전체 관리지역의 약 75%인 2500여평으로 파악됨. 남부권은 69% 수준임.
- 반면 땅값이 비싸고 각종 개발사업이 집중된 동탄, 봉담, 태안 등 동부지역은 현재 주민공람 절차를 진행 중임.
- 화성시 도시계획과 조진규 팀장은 “화성시 대부분이 야트막한 구릉지나 평지로 토지적성평가 결과 계획관리지역으로 편입되는 3~5등급지가 상대적으로 많았다“고 말함.
○ 파주시
- 파주시도 지난해말 3차 주민공람을 끝으로 세분화 기본안을 최종 확정하고 현재 경기도에 최종 승인을 요청해 둔 상태임.
- 파주시의 계획관리지역 지정 비율은 대략 45%선으로 낮은 편임.
- 파주시 관계자는 “군사보호구역, 보전산지등이 많아 이처럼 계획관리지역 비중이 낮게 나왔다”고 말함.
- 파주시 주민공람 과정에서는 주민의견 제출건수가 2000여건으로 수도권 지자체에서 가장 많은 민원이 제기됐음.
□ 계획, 생산․보전 관리지역 구분
○ 건축 가능 시설물
- 계획관리지역 ; 아파트 등 공동주택과 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장 등 건축 가능.
9만평(30만㎡) 이상의 땅을 확보하고 2종 지구단위계획 수립시엔 용적률이 150%까지 허용돼 있어 사실상 아파트 건축도 가능.
- 생산관리지역 ; 아파트를 제외한 공동주택과 단독주택,상가 등을 제외한 근린생활시설 등의 건축만 가능
- 보전관리지역 ; 단독주택, 음식점 등을 제외한 근린생활시설, 창고 등만 들어설 수 있음.
○ 건폐율․용적률 ; 지자체별로 차이는 있지만 보통 계획관리지역의 경우 각각 40%·100%, 생산·보전 관리지역에선 각각 40%·80% 선임.
○ 파주시 사례
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구 분 |
보전관리지역 |
생산관리지역 |
계획관리지역 |
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허용용도 |
ㆍ단독주택 |
ㆍ단독주택 |
ㆍ단독주택 |
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ㆍ제1종 근린생활시설 (휴게음식점 제외) |
ㆍ공동 주택 (아파트 제외) |
ㆍ공동 주택 (아파트 포함) |
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ㆍ제2종 근린생활시설중 일부 (일반음식점 및 단란주점 제외) |
ㆍ제 1종 근린생활시설중 일부 |
ㆍ제1종 근린생활시설 |
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ㆍ문화 및 집회시설 중 종교집회장 |
ㆍ제2종 근린생활시설중 일부 (일반음식점 및 단란주점 제외) |
ㆍ제2종 근린생활시설 |
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ㆍ의료시설 |
ㆍ창고시설 (농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용에 한함) |
ㆍ창고시설 |
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ㆍ창고시설 (농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용에 한함) |
ㆍ공장중 일부 (도정공장ㆍ식품공장과 읍ㆍ면지역에 건축하는 제재업의 공장중 일부) |
ㆍ숙박시설 (면적합계 660㎡이하, 3층 이하에 한함) |
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ㆍ위험물저장 및 처리시설 |
ㆍ위험물저장 및 처리시설 |
ㆍ공장중 일부 (부지면적이 1만㎡ 이상인 것 등) |
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ㆍ동물 및 식물관련시설중 일부 |
ㆍ그 위 다수 |
ㆍ위험물저장 및 처리시설 |
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ㆍ그 위 다수 |
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ㆍ그 위 다수 |
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제2종지구단위계획 |
제안 불가능 |
제안 불가능 |
제안 가능 |
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건폐율/용적률 |
20% / 50% |
20% / 50% |
40% / 80% |
○ 땅값 변동
- 계획관리지역으로 분류된 땅과 그렇지 않은 땅과 값 등락이 불가피해져 투자자들은 주의가 필요함.
- 일선 지자체 관계자들은 “일단 관리지역 세분화가 완료된 후 공시지가 평가가 나와봐야 계획, 생산․보전 관리지역간 땅값 차이가 명확하게 구분될 것”이라면서도 “최소한 2배 정도는 차이가 날 수도 있다”고 말함.
- 측량설계업체인 중앙토목 이봉림 소장은 “자연녹지지역 내 임야가 평당 50만원이라면 보존녹지지역내 임야는 10만원에 불과하다”며 “계획관리지역과 생산·보전관리지역간 땅값도 이처럼 벌어질 것”으로 내다보고 있음.
Ⅲ. 결론
□ 관리지역 세분화 대응요령
○ 땅주인의 경우
- 이미 주민공람 등 관련 절차를 끝낸 김포등 수도권 11개 지자체의 경우 세분화 재조정기간인 5년 후 주민의견서 제출 등을 통해 이의신청을 하는 수 밖에 없음.
- 다만 경기도에서 세분화를 최종적으로 결정하기 전에 마지막으로 한 차례 더 이의신청기간이 주어질 예정이다. 이의신청 기회를 놓친 외지인이라면 이 기회를 적극 활용해볼만 하다.
- 아직 주민공람 중이거나 준비 중인 용인 등 20개 지역에서는 공람 공고 이후 2주 동안 주어지는 이의신청기간을 적극 활용해야 함.
- 이때 보유 토지가 뚜렷한 이유도 없이 생산이나 보전관리지역으로 묶였다고 판단되면 주민의견서를 작성해 해당 지자체에 제출하면 됨.
- 이 경우 지자체는 현장조사를 통해 생산이나 보전관리지역 편입 여부를 다시 평가해 계획관리지역 편입 여부를 최종적으로 검토하게 된다.
- 자자체별로 정도의 차이는 있지만 생산·보전관리지역으로 묶였던 땅이 현장 조사를 통해 계획관리지역으로 재조정되는 경우가 있다. 고양시의 경우 재조정률이 2∼3%에 달했음.
- 토지컨설팅업체인 다산서비스 이종창 대표는 “지역사정에 밝지 못한 부재지주는 속수무책일 수밖에 없다”며 “공람기간을 이용해 도면을 면밀하게 검토해봐야한다”고 조언함.
○ 투자자의 경우
- 입지가 다소 떨어지더라도 계획관리지역으로 분류될 가능성이 큰 곳을 고르는 게 좋음.
- 하지만 일반인은 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화할지 점치기가 어렵기 때문에 주민공람 등을 통해 관리지역 세분화의 윤곽이 어느 정도 드러난 땅을 사는 게 안전함.
- 계획관리지역 지정을 기대하고 매입한 땅이 생산·보전 관리지역으로 묶여 낭패를 볼 수 있기 때문임.
□ 토지 투자, 이렇게
- 지난해 12월 수도권에서 처음으로 세분화를 끝낸 고양시에서는 입지가 좋아 가격이 비싼 땅이 개발이 어려운 생산·보전 관리지역으로 묶이기도 했음.
- 때문에 관리지역 세분화에 따른 새로운 토지 전략의 수립이 필요
○ 피해야 할 땅
- 경관이 뛰어난 하천 등의 보전지역으로 섬처럼 둘러싸인 3000평 미만의 대지, 잡종지 등은 투자를 피하는 것이 좋음.
- 이런 땅은 그동안 모텔·펜션 등의 부지로 인기가 높아 땅값도 비싸던 게 사실. 하지만 수도권 세분화 과정 중에 이런 땅은 대부분 보전관리지역으로 묶이는 경우가 많아 숙박시설 등의 건축이 하기 어려워 값이 내릴 가능성이 큼.
- 상수원보호구역이나 면적 30만㎢ 이상 농업용 저수지, 하천 등에서 가까운 농지나 임야 투자에는 신중을 기해야 함.
- 남양주시 세분화 과정에서 이런 농지는 대부분 생산관리지역, 임야는 보전관리지역으로 분류됐기 때문. 이런 음식점 등 근린생활시설이 들어설 수 없어 땅값 하락이 예상됨.
- 아파트 사업용으로 땅값이 비싼 고속도로나들목 인근 관리지역 임야나 농지도 투자를 하지않은 게 좋음. 세분화 과정에서 고속도로나들목에서 4㎞ 이상 떨어진 곳은 생산·보전관리지역으로 지정되는 경우가 많아 아파트 건축이 어렵기 때문임.
- 기존 개발지에서 3㎞ 이상 떨어진 곳도 마찬가지.
○ 투자를 고려할만 한 땅
- 개발 예정지로 둘러싸인 3000평 미만의 소규모 땅은 관리지역 세분화의 최대 수혜 대상으로 떠오를 전망. 수도권 세분화 과정서 대부분 계획관리지역으로 분류됐기 때문.
- 톱처럼 들쭉날쭉한 모양의 개발 예정지와 붙은 농지·임야도 투자를 고려해볼 만해짐. 계획관리지역 지정은 정방형이나 장방형의 블록화가 원칙이라 이런 땅은 어부지리로 개발 예정지로 편입될 가능성이 크기 때문.
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