토지경매를 시작하려 하시거나, 귀농하시려는 분으로부터 간혹 농지가 좋으냐 임야가 좋으냐라는 질문을 받고 당황한 적이 있다. 땅이란 투자 혹은 보유하려는 목적에 따라 또 실제 활용하는 이에 따라 그 가치가 달라질 수 있기 때문이다.

농지와 임야를 기본법, 규제, 활용도, 투자 및 개발측면에서 서로 비교해 보자.

현행법상 28개 지목 중 농지와 임야가 85%

전 답 과수원의 지목을 가진 땅을 묶어서 농지라고 부르며, 농지는 농지법의 작용을 받는다. 농지에 목장용지를 합하여 농경지라고 부른다. 우리나라 국토에서 농지가 차지하는 비율은 대략 20%이며 임야는 65% 정도다. 농지와 임야의 면적을 합치면 전국토의 85%가 되는 셈이다.

지적법상 규정된 28개 지목 중 농지와 임야를 제외한 24개 지목의 면적합계는 국토의 15%에 불과한 것이다. 그 중에서도 활용이 곤란한 도로, 하천, 구거, 제방, 사적지 등을 제외하고 나면, 땅을 사서 개발하려고 할 때 찾게 되는 것은 기본적으로 농지와 임야일 수 밖에 없는 것이다.

농지와 임야에 관한 기본법과 용도지역

농지에 관하여는 농지법이 기본법이며, 농업기반시설이나 농촌관광 등을 지원하는 농어촌정비법이 있다. 임야에 관하여는 산림자원의 조성 및 경영에 관한 법률과 산지관리법이 있으며, 국유림, 휴양림, 식물원, 산촌진흥 등에 관하여는 별도의 단행법에 세분화되어 있다. 임야는 지상의 입목을 포함하느냐 여부에 따라 통상 산지 혹은 산림 등으로도 불리우며, 약간의 개념상 차이는 있으나, 대체로 같은 의미로 보면 된다. 그러나 목장용지나 초지는 임야와는 전혀 다른 지목으로서 달리 취급된다. 초지에 관하여는 별도의 초지법이 있다.

농지는 농지법 상 농업진흥지역 내 농지와 그 밖의 농지로 구분되며, 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누인다. 산지관리법 상 임야는 보전산지와 준보전산지로 분류되며, 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 구분된다. 이러한 농지와 임야의 구분은 지목에 다른 특수한 용도지역으로 볼 수 있으며, 각 용도지역에 따라 농지나 산지로 보존하려는 강도와 개발이 가능한 행위 및 규모가 다르다.

그리고 대체로 농업진흥지역 내 농지와 보전산지는 국토계획법 상의 농림지역에 포함시키고 있다. 반면에 농업진흥지역 밖 농지와 준보전산지는 관리지역으로 분류하며, 이들 지역은 다시 관리지역 재분류 작업의 결과, 계획 생산 보전관리지역으로 세분화된다.

활용도에 있어서 농지와 임야

농지와 임야는 활용도와 개발대상 측면에서 커다란 차이가 있다. 농지는 통상 마을에 가까이 소재하고 지상에 큰 수목이 없으며, 대체로 경사도가 급하지 않아 개발이 용이하다. 따라서 농지는 농사짓는 목적 이외에도 전원주택을 짓거나, 관광농원이나 주말농장, 유실수 재배 등에 적합하다. 하천을 끼고 있거나 넓은 과수원을 활용하면 관광지의 조성이나 농어촌관광휴양단지로도 활용된다.

이에 비하여 임야는 수목이 울창한 산지로 형성되어 있기 때문에 버섯재배, 약초재배, 관상수 식재, 조림사업 등 임업생산은 물론 수목원과 자연휴양림 등 휴양시설로도 제격이다. 민가와 격리된 곳은 흑염소 꿩이나 양계장등 축사신축과 동물사육에도 적합하고, 그 외에도 공장 창고 연수원 박물관 등을 건립하기 좋다. 콘도나 스키장 골프장 등의 레저타운은 대규모 임야에서만 가능하다. 근래에는 가족산과 수목장림에 대한 관심도가 많아지고 있다.

투자 측면에서 농지와 임야

일반인의 투자가치로서 농지와 임야는 일장일단이 있어서 한마디로 이야기하기는 힘들다. 개인투자자 기준으로 한다면, 농지는 규모가 작고 개발이 용이하여 소액투자에 적합하다. 농지는 일반인이 당장 주말농장으로 쓰거나 농가주택이나 전원주택을 짓기 편이하고, 귀농자에게는 일단 손쉽고 친숙하게 정착할 수 있는 장점이 있다고 볼 수 있다. 실제로 수도권의 작은 농지는 개인의 좋은 투자대상이 되고 있다.

이에 반해 임야는 대체로 농지에 비해 ㎡(평)당 단가는 싸지만, 면적과 규모가 커서 투자금액이 만만치 않으므로 통상 아무나 쉽게 접근할 수 없는 점이 있다. 개발에 관련된 규제도 많아서 개인이 쉽게 접근하기 어려운 점도 있다. 그러나 기업체의 대규모 개발을 위한 투자대상이 되고, 개인의 상속용 투자재산으로 적합하다.

개발규제에 있어서 농지와 임야

농지와 임야를 개발하려는 경우에는 통상 개발행위허가 외에도 각기 농지전용과 산지전용이라는 지목변경의 절차를 거친다. 농지전용과 산지전용은 모두 심사 시에 국토계획법과 농지법, 산지관리법, 기타 개별법 상 용도지역에서의 개발제한 및 건폐율 용적율 등이 우선 검토대상이 될 것이다. 그러나 양자는 그 구체적인 심사기준과 전용비용에서 많은 차이가 있다.

농지전용 시의 심사기준으로는 무엇보다도 해당 농지의 보전필요성 여부와 주변 농지에의 영향을 우선으로 한다. 전용신청 시 사전에 그 지역 농지관리위원회의 검토를 거치는 과정에서 사전심사가 이루어지고 난 후에 전용신청서가 공무원에 접수된다.

임야개발에 있어서는 산지전용 시에 특히 개발대상 임야의 경사도 및 고도제한 입목본수도 등 산지전용심사기준이 까다롭기 때문에 개발이 쉽지 않다. 거기다가 임야에 독특한 산지관리법상의 연접개발제한이 있어서 자칫 인허가 자체를 받을 수 없는 위험한 경우도 생긴다.

또 660㎡(200평) 미만 단독주택을 임야에 지으려면 자기 소유의 임야에 한하는 제한도 있다. 반면 농지의 경우에는, 타인의 농지에도 토지사용승락을 받아 농지전용과 건축허가를 받아 집을 지을 수 있다.

개발에 따르는 비용측변에서 양자를 비교해 보면 농지의 경우 농지전용 시에 부과하는 농지보전부담금은 ㎡당 개별공시지가의 30%로서, ㎡(평)당으로만 보면, 산지전용 시에 부과되는 대체산림자원조성비보다 훨씬 많다. 그러나 임야의 대규모 산지전용에는 그 외에도 산지복구비 예치, 개발부담금 부과와 환경영향평가 시행 등의 부담이 따르므로, 단순히 임야의 경우가 더 싸다고 단언할 수는 없다. 또한 임야의 경우에는 부지를 조성하는 토목공사비나 기반시설설치비용도 만만치 않으며, 공사시행 중 지역주민의 민원과 분쟁도 적지 않다.

취득에 있어서 농지와 임야

농지의 취득 시에는 국가나 지자체의 경우를 제외하고는 반드시 농지취득자격증명을 받아야하며, 거의 예외가 없다. 경매로 농지를 취득하는 경우에도 농취증을 받아야 한다. 농지소작제를 폐지하고, 농지는 농사짓는 이에게 돌아가야 한다는 헌법상 경자유전(耕者有田)의 이념에 따른 것이다. 오래 전에는 임야도 임야매매증명제도가 있었고, 분할최소면적제한규정도 있었으나 지금은 모두 폐지되었다.

농지나 임야 모두 토지거래허가구역 내에 소재하는 토지를 매입할 경우에는 취득 전에 토지거래허가를 받아야 한다. 허가조건으로는 외지인인 경우, 모두 구입자의 전세대가 주민등록을 이전하여 6개월 이상 실제로 거주해야 허가를 받을 수 있는 점은 동일하다. 그리고 농지의 경우에는 농업경영목적, 임야의 경우에는 산림경영목적이라는 실수요자 조건도 동일하다.

그러나 취득할 수 있는 주체로서 농지는 농업인이나 농업경영을 하려는 개인 혹은 농법법인

및 특수한 목적을 가진 법인만이 농지를 보유할 수 있다. 영리를 목적으로 하는 상법상 주식회사 등 일반법인은 농지를 취득할 수 없다. 이에 반하여 임야는 주식회사 등 일반법인도 제한 없이 취득할 수 있다. 농지와 임야 모두 취득할 수 있는 면적의 상한선은 없다.

사후관리의무에 있어서 양자의 차이

농지취득 후에는 엄격한 농업경영의 사후관리의무가 따르며, 이것을 자경의무라고 한다. 농지의 자경의무를 위반한 경우에는 이행강제금과 강제매수절차가 따른다. 임야에도 임업경영의무가 있긴 하나, 농지만큼 까다롭지 않아 대개는 문제가 되지 않는다.

경지정리된 농업진흥구역 내 농지는 2,000㎡ 아래로는 토지분할을 할 수 없다는 제한도 있다.

규제완화에 있어서 기본적인 차이

농지와 임야를 놓고 개발이나 투자대상으로 검토할 때 반드시 유의하여야 할 사항은 공법적규제의 내용과 그 규제의 해제 완화 가능성이다.

수도권의 도시지역에 인접한 자연녹지지역이나 계획관리지역 안에 있는 농지 같은 것은 비교적 개발이 용이하다. 이런 지역은 향후 인구증가와 도시확산에 대비하여 도시지역에의 편입을 예상하고 시가화예정용지로 편입되어 있는 경우가 많기 때문이다. 실제로 이런 땅은 세월이 흐르면서 규제가 완화되어 개발될 가능성이 많으므로 투자가치가 매우 높다고 할 수 있다.

반면 수도권이나 광역시 주변의 그린벨트 내에 있는 임야는 국가의 특별한 정책목적 외에는 개인적인 개발이 제한되어 있다고 할 수 있다. 그린벨트 임야와 상수원보호구역 보안림 사찰림 자연공원 자연생태계보호구역 백두대간보호구역 등은 거의 모두 공익용산지라는 보전산지로 지정되어 있다. 공익용산지는 개인의 활용용도가 거의 없어서 개발은 물론 거래대상으로서도 기피물건으로 인정된다. 임야투자에 있어서 특히 유의하여야 할 점인 것이다.

그러나 공익용산지도 그린벨트 해제나 5년 마다 있는 산지이용규제타당성 검토와 도시관리계획 변경, 도로개설, 주변지역 개발 등으로 전부 또는 일부가 임업용산지나 관리지역 혹은 도시지역 등으로 용도지역이 변경될 수 있으며, 그 용도제한도 완화가 될 수 있어서, 장기적으로는 투자대상이 될 수도 있다.

그러나 실제 임야경매나 투자 시에는 그 지역의 장기개발전망과 규제변경 완화 가능성 등 투자타당성에 대한 세밀한 검토가 절대적으로 필요할 것이다.

농지와 임야 어느 것이 좋은가?

이상으로 농지와 임야의 개괄적인 차이를 보았다. 그러나 활용도나 개발목적과 투자대상으로 농지와 임야 중 어느 것이 좋다는 결론은 내릴 수 없다. 그것은 토지를 구입하는 이의 목적에 따라 달라질 수밖에 없는 것이기 때문이다.

토지경매를 하시는 분이나, 마찬가지로 귀농 혹은 전원생활을 하려는 분들이 농지나 임야 중 어느 것을 선택하여야 하는 것은 실제 토지를 보유 이용 투자하려는 목적에 따라 판단하여야 할 문제라고 본다

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