무주택10년 40세 안되면 청약 서둘러라

무주택10년 40세 안되면 청약 서둘러라 |주택관련자료

2007-03-07 09:51

http://blog.drapt.com/neorich/3356671173228696186

내집마련 전략…청약가점제 변수

올해 주택 분양시장 변수가 많아졌다.

민간택지 분양가상한제 확대와 청약가점제 도입 등으로 분양ㆍ청약제도가 크게 바뀌기 때문이다.

공급물량도 늘 것 같다. 업체들이 수익성이 떨어지는 분양가상한제를 피하기 위해 분양을 서두르고 있어서다.

이에 따라 주택 수요자들은 어느 때보다 신중하고 계획적인 청약 전략을 세워야 한다. 분양 물량과 자신의 청약자격 등을 따져 ‘손익’ 계산을 해봐야 한다.

분양가상한제 확대, 청약가점제가 변수

올해 분양시장의 최대 변수는 분양가상한제 확대다.

분양가상한제는 택지비와 일정한 금액 이하의 건축비로 분양가를 매기는 것이다. 분양가상한제는 공공택지에서 이미 시행 중인데 9월부터 민간택지로 확대된다. 정부는 분양가상한제에 적용할 건축비도 15∼20% 낮춘다는 방침이다.

민간택지에 분양가상한제가 확대되면 집값이 높은 지역일수록 분양가 인하 효과가 클 것으로 예상된다.

이미 분양가상한제가 실시돼 분양가가 상대적으로 낮은 공공택지에서도 분양가가 더 내려간다. 중소형 택지공급가격이 내려가고 중대형에 적용되는 채권입찰제의 주변 시세 반영 기준도 현재 90%에서 80%로 내려간다.

가격이 싼 아파트가 9월 이후 분양되지만 9월 시행 예정인 청약가점제가 문제다.

청약가점제는 이제까지 추첨제로 분양하던 중소형 민간 아파트를 청약자격 점수로 당첨자를 가리는 것을 말한다. 청약저축 가입자를 대상으로 분양되는 공공분양 아파트의 청약자격은 그대로 유지된다.

분양가가 내려간 주택을 기다려야 하나, 그 이전이라도 청약해야 하나. 주택 수요자들은 분양가 규제 강화와 청약가점제 사이에서 저울질해야 한다.

무주택 10년ㆍ40세 이하는 청약 서둘러야

9월부터 민간택지 물량이 모두 가점제로 분양될지, 일부는 현재처럼 추첨제로 분양할지는 아직 정해지지 않았지만 주택 수요자 입장에선 청약가점제를 염두에 둬야한다.

현재 중소형 평형에 청약할 수 있는 수도권 청약부금ㆍ예금 1순위자 부금 35만명, 예금 70만명 등 105만명이다.

청약가점제 실시로 청약자격이 불리해지는 수요자는 서두르고 청약자격이 유리해진다면 기다리는 게 당연히 낫겠지만 판단이 쉽지 않다.

무주택 기간과 나이를 기준으로 ^무주택 15년 이상ㆍ45세 이상 ^10년 이상ㆍ40세 이상 ^5년 이상ㆍ35세 이상으로 나눈다면 10년 이상ㆍ40세 이상이라면 웬만큼 인기있는 단지의 당첨 가능성이 크다고 보인다. 판교ㆍ송파신도시 등 강남권 대체 신도시급이면 15년 이상ㆍ45세 이상은 돼야 마음을 놓을 수 있을 것 같다.

무주택 15년 이상ㆍ45세 이상 1순위자는 서두를 필요 없이 선별 청약하면 된다. 하지만 1순위자의 대부분을 차지하는 무주택 10년 이하ㆍ40세 이상은 올해부터 적극적으로 청약시장의 문을 두드려야할 것 같다.

특히 35세 미만, 무주택 기간 5년 미만은 청약가점제에서 입지여건이 괜찮은 단지를 분양받을 가능성이 작다.

그렇다고 입지여건이나 가격 등을 따지지 않고 무턱대고 청약해서는 안된다. 입지여건 등에 따른 집값 차별화는 더욱 심해질 것이기 때문이다.

내외주건 김신조 사장은 “민간택지에 상한제가 실시되면 업체들의 사업성 악화로 공급은 줄어들 수 있다”며 “청약가점제가 유리한 수요자들도 분양가 인하를 기대하고 무작정 청약을 미루기보다 입지여건ㆍ품질이 좋은 단지에 적극 청약할 필요가 있다”고 말했다.

청약통장 변경으로 당첨확률 높인다

청약저축자의 경우 청약가점제가 실시되더라도 현재처럼 무주택 기간, 청약저축액 등의 순으로 당첨자를 가린다.

청약저축은 같은 순위에선 ^5년 이상 무주택 세대주로 월납입금을 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 사람 ^3년 이상 무주택 세대주로 저축총액이 많은 사람 ^저축총액 ^납입횟수 ^부양가족 수 ^거주기간 등의 순이다. 수도권 청약저축 1순위자는 30만명이다.

청약저축액이 많은 사람은 당첨 확률이 높지만 그렇지 않은 사람은 청약예금으로 통장 변경을 생각해볼 필요가 있다.

수도권에서 웬만한 인기지역에선 저축액이 800만원 이상은 돼야 두드려볼 만하다. 청약저축은 저축액에 따라 중소형이든 중대형이든 원하는 평형을 선택할 수 있다. 600만원 미만의 적은 저축액으론 아예 당첨을 기대하기 힘들지만 추첨제로는 당첨을 기대해볼 수 있다.

청약저축액이 적은 사람은 청약가점제 이후 덕을 본다. 내

집마련을 장기적으로 계획하고 있다면 몰라도 몇 년 내 분양받고 싶지만 청약저축에 가입한 지 얼마 되지 않은 사람은 청약예금으로 바꿔 민간단지에 도전하는 게 당첨확률을 높이는 방법이다. 청약저축에 가입한 지 얼마 되지 않아 저축액은 많지 않지만 무주택기간이 길고 나이 많은 사람은 당첨확률을 크게 높일 수 있다.

청약부금은 갈수록 찬밥 신세다. 중소형 민간단지에만 청약할 수 있어 청약 폭이 좁기 때문이다. 무주택기간이 긴 청약부금가입자는 전용면적 30.8평에 신청할 수 있는 청약예금으로 바꾸는 게 낫다. 전용 25.7평의 중소형 청약자격은 그대로 유지하면서 1년 뒤부터는 30.8평 이하까지 청약할 수 있기 때문이다.

청약예금 가입자 중 유주택자나 무주택기간이 짧은 사람은 청약가점제 도입 전 적극적으로 청약해야 한다. 당첨되지 못하면 중소형은 중대형으로 통장을 바꾸는 게 그나마 당첨 확률을 조금이라도 높일 수 있는 방법이다.

올해 분양시장 이렇게 달라진다
구분	내용	영향	시행시기
공공 택지	-기본형 건축비 인하	중소형 분양가 10％ 가량 인하	9월
	-채권입찰제 시세반영률 90％→80％하향조정	중대형 실제 분양가 10％ 인하
	중대형 전매제한 5년→7년	입주 후 4년반 정도 거래 제한
민간 택지	분양가상한제 시행 중대형엔 채권입찰제）	분양가 20％ 가량 인하
	수도권 분양권 전매제한 강화	입주 후 2년 반∼4년반 거래 못해
	-중소형 7년， 중대형 5년
청약가점제 도 입	공공·민간택지의 민영아파트 대상 가점제 도입	무주택 기간 길고 나이·가족수 많은 청약자 유리

청약통장별 청약전략 어떻게 세울까
구분	자격	가점제 시행 전	시행후
청약저축	저축액 1200만원 이상	신도시 등 알짜 단지 위주로 선별 청약	자격 유지하며 희망 단지 청약
	800만∼1200만원	최상급 아래 인기 택지지구 청약	최상급 공공택지 당첨 자신 없으면 중대형 청약예금으로 전환
	800만원 미만	인기 적은 택지지구 청약이나 청약예금 전환해 민영주택 도전	중소형이나 중대형 청약예금 전환
청약부금		-청약예금 30．8평 이하로 변경해 선택폭 넓혀 -유주택자나 무주택기간 짧으면 적극 청약	무주택기간 길면 중소형 도전，무주택기간 짧으면 중대형 신청
청약예금		-유주택자나 무주택기간 짧으면 적극 청약 -무주택 기간 길고 나이 많으면 선별 청약	-유주택이나 무주택기간 짧은 중소형 통장은 중대형 전환 -무주택기간 긴 중대형은 중소형 전환도 고려할 만

<자료원 : 중앙일보조인스랜드 2007/02/07>

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