2008-05-06 08:56
http://blog.drapt.com/nelia/2413571210031772679 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
경매 유의사례 모음
1.선순위 가등기가 있는 물건을 낙찰 받은 사례
경매초보자 김씨는 경매장에 몇 번 다니지도 않고 지난 연말 개포동의 11평짜리 주공아파트를 시가보다 2,000만원정도 싼 14,000만원에 낙찰 받는 행운을 안았다.
소유권 이전과 명도절차도 무사히 끝나 6천만원에 전세를 놓았다. 그러다 올 1월 중순께 은행에 담보대출을 신청했다가 깊은 좌절을 맛보았다. "등기부상 가등기권자에게 인감을 받아오라"는 것이 은행 측의 요구사항 이었다. 선순위 가등기가 있어 아무도 관심을 두지 않았던 경매 물건에 김씨가 섣불리 뛰어든 결과였다. 소유권이전에 의한 가등기, 가처분, 지상권, 전세권, 예고등기 등이 1순위를 차지하면 경매가 완결되어도 말소되지 않는다는 초보적인 경매 상식을 소홀히 한 것이다.
2.임차인 보증금을 인수하게 되어 보증금을 포기한 사례
경매 초보자 이씨는 지난해 11월 북부지원 경매에서 시가 1억원 짜리 상계동 주공아파트 25평형을 7,920 만원에 낙찰 받았다.
그러나 이씨는 자신이 대항력이 있는 임차인 즉 최초 근저당보다 앞선 일자로 대항력 (주민등록전입 임대차계약 주택의 점유)을 갖춘 임차인의 임대보증금 4,600백만원을 추가로 부담해야 한다는 사실을 알고 입찰보증금 10%를 울며 겨자먹기로 포기할 수 밖에 없었다. 그나마 잔금 90% 납입하기 전에 알아 손해를 792만원으로 줄였다는 것을 위안으로 삼아야 했다. 하마터면 1억원짜리 아파트를 1억 2천5백만원에 살뻔 했던 것이다.
3.확정일자 확인 소홀로 임차인 보증금을 인수하게 되어 보증금을 포기한 사례
이씨는 지난 연말의 실수를 거울 삼아 경매에 대하여 많이 공부하고 다시 경매에 뛰어 들었다.확정일자를 갖춘 세입자가 채권은행의 근저당권 설정일자 보다 앞서 주민등록 전입이 된 상일동 소재 아파트를 낙찰 받았다. 주민등록 전입, 주택의 점유, 확정일자를 모두 갖춘 세입자가 당연히 배당을 받을 것으로 분석을 한 것이다.
그러나 배당결과를 살펴보니 세입자는 배당을 한 푼도 받지 못했다. 세입자는 주민등록 전입 후 일주일 지난 뒤 전세계약서에 확정일자를 받았는데 그 사이에 은행의 근저당권 설정이 이루어 진 것이다. 주민등록전입이 은행의 근저당권설정보다 앞서 이루어졌으나 물권적인 배당순위는 주민등록전입, 주택의 점유, 확정일자 중 제일 나중 일자를 기준으로 결정되기 때문이다. 전세보증금을 배당 받지 못한 세입자가 대항력을 주장하게 되어 이씨는 다시 한번 입찰보증금 만 날리게 된 것이다.
4.토지와 건물의 근저당권 설정일자가 다른 다가구주택의 임차인 분석에 실패한 사례
최씨는 노후를 위해 임대용 부동산을 경락 받기로 했다. 마침 강동구 천호동 소재 3층짜리 다가구 주택이 경매물건으로 나왔다. 대지 60평에 건평 105평으로, 집주인을 포함해 모두 8가구가 거주하는 다가구 주택이었다. 최초감정가 5억원에서 두 차례 유찰 돼 3억2천만원으로 내려와 있었다.
전세 보증금만으로 3억 5천만원이 예상되는 우량 물건이라 입찰하기로 마음먹었다. 임차인 7명은 모두 근저당 설정일보다 전입일자가 늦을 뿐만 아니라 배당요구를 해 인수 대상은 아닌 것으로 판단했다. 향후 전세보증금 수입으로 회수할 수 있는 금액 3억 5천만원에 입찰하여 낙찰 받았다. 그러나 낙찰 허가 후 후순위로 분석된 임차인 중 네 명이 선순위라는 사실을 알게 되었다. 96년 H은행에서 첫 근저당권 설정당시에는 토지와 건물에 공동으로 담보가 설정되었는데 2000년에 건물을 멸실하고 다가구 주택으로 신축하는 과정에서 토지와 건물의 근저당 설정일자가 다르게 된 것이다.
이들 임차인들은 새 건물을 지어 보존등기가 나기 전에 전입하였지만 건물에 대한 근저당설정은 보존 등기 상태에서만 가능해 건물의 근저당 설정일이 임차인의 전입일자보다 늦어지게 된 것이다.
토지와 건물의 선순위 저당권 설정일자가 다를 경우 임차인의 대항력 판단 기준은 건물만을 기준으로 하기 때문에 최씨는 배당에서 순위에 밀려 한푼도 못 받는 네 사람의 전세 보증금 1억 7천만원을 고스란히 부담해야 할 처지가 된 것이다.
낙찰가 3억 5천만원에 대항력 있는 세입자 전세보증금1억 7천만원을 더하면 모두 5억 2천만원으로 세금 및 부대비용을 제외하고도 시세 보다 비싸게 구입하는 셈이다. 결국 1억 7천만원을 추가 부담하기보다는 입찰보증금 3,200백만원을 잃는 것이 낫다고 판단 잔금 내는 것을 포기하고 말았다.
5.구소유자에 대한 가압류가 있는 상태에서 소유권이 이전된 물건을 낙찰 받은 사례
박씨는 두 차례 유찰된 개포동 소재 아파트에 입찰하기 위하여 등기부를 열람해보니 가압류 9천만원이 있었다. 주위에서 경매박사로 통하는 친구에게 '가압류는 매수인에게 대항할 수 있는지' 여부를 묻자 '모두 말소된다'는 것이었다.
'압류의 효력발생 전에 된 가압류등기는 매각대금으로부터 배당을 받으므로 존속시킬 필요가 없으며, 압류의 효력발생 후에 된 가압류는 매수인에게 대항할 수 없어 말소된다.'는 자세한 설명까지 듣고는 자신 있게 입찰하여 시세 보다 5천만원 싼 가격으로 낙찰 받았다.
잔금을 납부하고 소유권이전 등기가 이루어 진 뒤 뿌듯한 마음으로 등기부를 열람하는데 가압류가 그대로 남아있었다. 부랴부랴 확인해보니 '구소유자에 대한 가압류가 있는 상태에서 소유권이 이전되어 그 후의 현소유자에 대한 채권자가 경매를 신청한 경우에는 구 소유자에 대한 가압류채권자는 배당에 참가할 수 없으므로 구 소유자에 대한 가압류는 말소되지 않고 매수인에게 그대로 인수가 된다.'는 것이다.
결국 박씨는 시세 보다 4천만원이나 비싼 가격에 구입하는 실수를 범한 것이다.
(전 소유자 때 설정된 가압류라도 무조건 낙찰자가 떠 안는 것은 아니다. 전 소유자 명의로 등기가 됐을 때 가압류를 설정했던 채권자가 전 소유자를 채무자로 강제 경매를 신청했을 경우에는 낙찰 후 말소된다. 따라서 전소유자의 가압류 등기가 되어있는 물건은 입찰 시 세밀하게 분석하고 신중하게 입찰 여부를 결정 하여야 한다.)
 출처 :민법장성림의 랜드모어(landmore)  원문보기 글쓴이 : 조약돌 |
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