2008-06-07 20:32
http://blog.drapt.com/namsu351/2413571212838332513 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★ 김종갑 7가지 투자 조건에 따른 실전 사례 Big 5 ★
● 천만명 부동산의 꿈 재테크 여러분 반갑습니다.
최근 한 달동안 하루에 30여통의 무료 전화 상담을 해 드리면서 기본 적인 투자 전략에 역행하시는
분들이 많아서 정말로 안타까운 마음을 금할 길이 없습니다.
● 일을 저지르고 상담을 하기 보다는 최소한 투자에 대한 전문가의 조언을 듣고 투자 하셔야 리스크를 줄일 수 있습니다.
● 이런 의미에서 실전에서 많이 겪는 부동산 투자 5가지 상담 사례를 통하여 최고의 수익률을
갈구하는 여러분들께 실전 투자의 비법을 소개하겠습니다.
● 5가지의 상담 사례 중에서 여러분들의 상황과 비슷한 사례가 한가지는 존재할 것입니다.
지금 상황에서 어떤 방법으로 부동산 투자를 해야 할 것인가에 대한 확실한 실전 해법을 소개해
드릴테니까 유용한 자료로 활용하시기 바랍니다.
우선 상담 사례를 나열하기 전에 반드시 짚고 넘어가야 할 투자 조건입니다.
1. 개인 조건- 주택 보유현황. 자신의 총 자산. 투자 가용 자본금. 연봉. 저축 금액.대출. 마인드.
똑같은 투자 조건일지라도 개인조건 8가지에 따라서 투자 방법 및 전략이 달라집니다.
위의 조건과 나머지 조건의 상관 관계를 잘 따져서 본인이 선택할 수 있는 최상의 방법을
찾아야 합니다.
2. 시장 조건- 최근 3년간 과거 시세. 현재 시세. 부동산 시장 분위기. 매수 및 매도지수.
경기상황.
절대불변의 좋은 아파트는 없습니다. 상식선에서 단기 폭등한 아파트는 피하셔야 하며, 1~2년간
조정한 아파트는 유망합니다.
위의 5가지 사항을 모두 참조하여 개인 조건과 시장 조건이 모두 부합이 되는 부동산을
매수해야 합니다.
3. 지역 조건- 현재와 미래 개발호재. 입지와 입지변화 여부. 지역내의 부동산 흐름.
대중선호 요소.
개인조건과 시장조건을 고려한 후에 매매 지역의 4가지 상황을 반드시 체크하셔야 합니다.
특히 현장 방문시 눈 앞에 보여지는 직감이나 지형지물보다는 앞으로 매도시기에 예상이 되는
여러 가능성을 가상으로 그려보면서 투자 여부를 판가름 하셔야 합니다.
4. 상품 조건- 세대수. 분양가. 등락여부. 입주년도. 분양 및 매매 조건. 전세여부. 환금성.
층과 향. 고급화
개인조건과 시장조건 지역 조건을 어느 정도 파악했으면 매매하고자 하는 상품을 철저히 분석해야 합니다.
위의 9가지 항목은 분양 혹은 매매하고자 하는 부동산 상품을 평가하는 핵심 요소로써, 모든 조건을 갖춘 아파트는 드믈기 때문에 부족한 몇가지가 존재하더라도 여타의 조건이 좋으면 투자를
할 수 있는 안목이 필요합니다.
5. 정책 조건- 정부의 정책 방향. 매매 시점의 정책 수혜 여부. 규제 여부. 외국 부동산과의 비교.
개인조건과 시장조건. 지역조건. 상품조건에 대한 분석이 마무리 되었다면 위의 4가지 항목에 대한
검증을 통하여 투자 가능성 등을 고려해야 합니다.
앞으로 부동산 흐름은 외국 선진국 부동산을 닮아 가는 이른바 점진적인 규제완화에 바탕을 둔
친시장 정책이 주류를 이룰 것이 확실하기 때문에 당장의 규제에 연연하여 매매하기 보다는
3년 후의 변화된 정부 정책의 수혜 아파트를 찾아 나서는 일이 긴요합니다.
6. 선호 조건- 신도시(뉴타운.택지개발.도시개발.재개발.촉진지구).교통. 교육. 학군. 환경. 조망.
출퇴근. 미래 트렌드.
상기의 5가지 조건을 점검한 후에 필수적으로 확인해야 할 요소가 바로 대중 선호 요소입니다.
대중 선호 요소는 앞에서 언급한 8가지 사항이 주류를 이루며, 아파트 매매 및 분양시에 반드시
되짚고 넘어가야 할 사항입니다.
여기에서 조심할 점은 당장의 대중 선호 요소만이 아니라 매도 시점에 선호요소를 가상으로 그려보고 실현 가능성까지 염두하여 투자해야 한다는 것입니다.
7. 숨은 조건- 시간. 기회비용. 내재가치. 대중심리. 매매 타이밍. 부동산 중개사 활용.
부동산 투자에 있어서 빼 놓을 수 없는 분야가 드러나지 않는 조건들입니다.
앞에서 언급한 6가지 조건은 왠만한 사람이라면 적용할 수 있는 사안이지만 숨은 조건은
고도의 테크닉이 필요합니다.
즉 갈아타기시에 단순하게 얼마만큼 오른다는 발상보다는 보유 아파트의 폭등시 예상 시세와
갈아탄 아파트의 폭등시 예상 시세에 대한 투자 수익률을 비교함에 있어서. 반드시 시간적인
요소와 다른 것으로 갈아탈 경우의 기회 비용을 따져야 합니다.
또한 매매 당시의 대중심리는 물론이고 매매타이밍과 공인 중개사의 활용을 어떻게 하느냐에 따라서 수익률은 천차만별이라는 점을 잊어서는 안 됩니다.
위에서 언급한 6가지 항목은 부동산 투자 수익률을 결정 짓는 고난도 분야라 할 수 있습니다.
그렇기 때문에 이 부분은 전문가나 실전 투자를 많이 한 부동산 고수의 조언이 절대적입니다.
● 지금까지 실전 매매시에 영향을 주는 7가지 조건을 항목별로 간단하게 되짚어 보았는데
여기에서 주의할 점은 7가지 조건에 대한 세부 사항을 사전에 철저하게 인지하고 있어야 한다는
점과 그러한 요소들을 경직된 사고 방식으로 접근할 것이 아니라 자유롭고 역동적인 사고 역량을 키울 때까지 끝 없는 노력을 통하여 우선 순위 여부를 판가름할 줄 아는 안목을 길러야 한다는
점입니다.
● 부동산에 투자 하시려는 모든 분들은 상기에서 제시한 핵심 조건을 자유자제로 적용하고 활용할 수 있는 경지에 오를 수 있도록 그에 부합되는 이론 학습과 실전 경험을 모두 쌓아야 합니다.
부동산 전문가는 상기 요인에 대한 이론적인 지식뿐만이 아니라 실전 상황에 돌입하였을 경우
응용력과 융통성을 발휘하여 최선의 상황을 이끌어 낸다는 점을 기억하셔야 합니다.
● 단순한 사고 방식으로 부동산에 입문하신 분들은 모르는 것이 너무 많기 때문에 스스로는 물론이고 다른 사람과 부동산 자체에 부정적인 시각이 두드러집니다.
● 앞에서 언급한 부동산의 7가지 조건은 편의상 나누었는데 실전 고수들은 긍정적이고 자율적인
마인드를 바탕으로 끝없는 학습과 투자를 병행하지만, 자본금이 부족한 서민들은 안타깝게도
위의 모든 조건에 대하여 의심이 많고, 틀에 박힌 사고 방식에서 탈피하지 못하기 때문에
부동산 지식은 제자리 걸음에서 맴돌며, 투자 자체를 머뭇 거리거나 소극적인 투자를 하다가
기대치에 못미치는 결과를 가져 오기가 일쑤입니다.
모르면 전문가나 고수분들의 자문을 받고 그대로 실천하시는 것이 최선입니다.
지금부터는 위의 항목을 전제로 실전에서 자주 벌어지는 사례를 알아 보겠습니다.
사례1. 1가구 2주택의 예시
● K씨는 분당 이매동 아파트를 3년 전에 3.3억선 급매에 매수하여 현재 3억 정도의 시세 차익을 거두었습니다.
문제는 3년 전에 단기 투자 목적으로 매수한 용인 상현의 40평대 아파트를 팔지 못하여 2주택이
된 바람에 양도세 50%를 피할 수 없는 상황이 되었지요.
상현동 아파트는 3.2억에 매수하여 현재 5.2억선에 거래가 되고 있어서 2억 정도의 시세 차익을 거둔 상황입니다.
두 곳이 지금 침체기의 끝자락이라서 폭등시에 비해 1억 이상이 하락한 상황입니다.
이 경우는 어떤 방법이 최선일까요?
● K씨는 이매동 대출 1억. 상현동 대출 2억을 각각 끼고 있기 때문에 대출 부담이 매달 180만원이 넘습니다.
연봉 6000만원이라서 안정적인 수입이 보장이 되기 때문에 대출금은 갚을 수 있지만 아파트가 언제 오를지 모르는 상황인데다가 2주택이라 별로 도움이 되지 않기 때문에 매도하려고 생각했는데
최근 아파트 가격이 하락한데다가 다주택에 대한 규제 가능성을 시사하는 신문 기사를 보고
좀 더 끌고 갈 생각도 가지고 있습니다.
● 우선 보기에 수익률은 좋지만 대출이 많고 2주택에 묶여 있는 상황이라서 분양이나 미분양을 잡는 것은 엄두도 못내고 있습니다.
● 이 경우에 최고 해법은 비수기인 지금 대출을 더 일으켜 6개월 이전에 분양한 분양권이나
미분양을 잡고, 향후 2008년 하반기에 예상이 되는 폭등시기에 상현동 아파트를 매도하는 것입니다.
대략 예전 최고가인 6억 2천 이상은 가능하기 때문에 양도세를 감안하더라도 폭등시에는 반드시 매도하는 것이 좋습니다.
분당 30평대는 판교. 정자동 주복 등의 여파로 가격 상승이 더 기대 되는 데다가 수익률이 높기 때문에 상현동을 매도하고 1주택 상황에서 역시 곧바로 매도하거나 다음 폭등시까지 기다리는 전략이
좋습니다.
● 여기에서 포인트는 비수기인 지금 용인. 수원. 일산. 인천 등 수도권의 알짜 미분양을 잡아야 한다는 점이며, 아무리 급해도 바닥 시세를 모르는 지금 상황에서는 두 아파트 중 어느 하나라도 매도해서는 안 된다는 점입니다.
● 특히 2주택 세금 완화를 기다려 폭등시 타이밍을 놓친다면 세금 완화가 되더라도 기회 비용을 감안하면 별로 이익이 없으며, 세금 완화가 이루어지지 않는다면 치명적인 손실을 볼 수 있습니다.
더군다나 과거 통계상 투자 수익률이 가장 높은 미분양이나 분양권을 잡지 못하였기 때문에
예상 되는 손실은 더욱 큽니다.
부동산 실전 투자가는 절대로 2주택을 만들지 않는데 그 까닭은 2주택의 중과세 뿐만이 아니라
2주택의 피곤함 때문에 더욱 투자 수익률이 높은 다른 투자처로의 창의적인 발상 자체를 할 겨를이 없다는 점입니다.
● 정답은 지금 당장 집이 아닌 미분양. 분양권을 잡고, 중과세 완화를 기대하여 끌고 가지 말고 폭등시 수익률이 적은 아파트를 매도하고 수익률이 좋은 아파트는 매도 혹은 다음 폭등시까지 끌고 가는 것입니다.
사례2. 1가구 1주택 갈아타기 전략.
● L씨는 노원구 중계동 30평형을 4년 전에 2.5억에 매수하여 현재 5.5억으로 3억 정도의 시세 차익을 거두었습니다.
강북 지역 아파트의 폭등으로 그동안 철저하게 소외되다가 2007년-2008년 동안 큰 폭으로 오른 것입니다.
문제는 20평대 소형 평형의 상승률이 더욱 높고 앞으로 정부의 인서울 정책 및 재개발.뉴타운 등의
기대 심리로 더욱 오를 것이 라는 전문가들의 전망이 많은데다가 크게 떨어질 것같지 않기 때문에
보유를 하고 싶은데 워낙 단기 폭등하여 매도하고자 하는 마음도 생깁니다.
● 대출 5천만원. 연봉 5천이라서 전혀 부담이 없는 상황이며, 비교적 안정적인 실거주 목적의
성향이 강합니다.
● 자 그럼 보유하는 것이 좋을까요?
정답은 당장 매도하고 비수기 지역인 급매로 갈아타는 것이 최선입니다.
노원구 입지가 나쁘다기 보다는 단기 폭등한 상황이라서 3년 후 폭등시 예상 시세 6억 2천까지
높게 전망을 하여도 7천 상승에 머물 가능성이 크며, 아파트 시세 사이클상 반드시 하락을 할 수밖에 없기 때문에 시간과 기회 비용을 감안하면 별로 도움이 되지 않습니다.
● 즉시 매도 후에 2년동안 조정을 보인 곳 중에서 급매에 해당하는 북부권의 일산 호수공원 급매
40평대 6억이나 파주 교하 40평대 4.3억-5억선 목동 신시가지 27평 급매 5.5억-6억선. 남부권의 용인 40평대 5억-5.5억선. 수원 40평대 5억이내. 분당 30평대 5.5-6억선 중에서 하나를 골라 잡을 필요가 있습니다.
이 아파트들은 폭등시에 최소 2억 이상의 상승률이 예상이 되므로 기회비용을 감안하더라도
노원구 30평대 아파트를 보유하는 것보다 최소 1억에서 최대 1억 5천 높은 시세 차익을 거둘 가능성이 많습니다.
● 급매는 매수후 3년만 지나면 비과세라서 분양 및 미분양보다 시간과 세금면에서 유리하다는
것이 장점입니다.
이 때 자본금이 부족한 분은 실거주가 필요 없는 지역에 저세를 끼고 매수하는 전략을 펼치십시오.
● 역으로 향후 남부권 폭등시에 노원구 등 서울 북부권이 조정을 보인다면 반대의 상황으로 갈아타기를 하시기 바랍니다. 틀림없이 시세 차익이 따를 것입니다.
● 또 한가지 방법은 노원구 아파트를 보유하면서 조건이 좋은 분양.미분양.분양권을 매수하는 길인데 이 경우는 3년 수익률보다는 비과세 6년 후의 수익률이 월등하기 때문에 6년까지 내다 보아야 한다는 점입니다.
● 어떤 경우든지 폭등한 아파트가 비과세 조건이라면 갈아타는 것이 투자 수익률면에서는
좋습니다.
더 좋은 방법은 노원구 아파트를 매도하고 매수 조건이 좋은 미분양.분양권을 매수한다음, 동시에앞에서 언급한 비수기 지역의 30평대 아파트 급매를 잡는 것입니다.
이 방법은 투자 마인드가 바탕이 된 분이라야 유망한 전략이며 생각보다 안전하고 쌍끌이 수익률이 가능해서 수익률은 단연 최고가 됩니다.
● 현재 실거주를 해야 하는 곳은 서울. 일부 신도시 등이며 여타 지역은 실거주가 필요 없습니다.
만일 노원구 아파트가 폭등하였지만 실거주를 하지 못한 분은 세금 혜택을 받을 수 없기 때문에
절대로 매도해서는 안 되며 하루라도 빨리 2년 실거주 조건을 채우도록 해야 합니다.
사례3. 무주택 내집마련 예시.
● 서울 및 수도권의 무주택자는 통계상으로는 40% 정도이지만 명의 도용 매수자와 지방 거주자의
매수. 해외 거주자의 매수등을 감안한다면 55%가 정답입니다.
즉 무주택자가 유주택자보다 많다고 보시면 되며 이 분들은 부동산 사이트 등 온라인은 물론 오프라인에서도 부동산에 대한 관심도와 적극성이 현저하게 떨어진다는 단점이 있습니다.
● 안타깝게도 부동산에 부정적인 성향이 강하고 의심이 많으며, 이것 저것 따지는 습성 때문에 번번히 기회를 날리는 경우가 허다합니다.
또한 아파트를 매수해도 걱정 때문에 잠을 제대로 자지 못할뿐만이 아니라 자기 외에는 그 어떤
부동산 전문가.고수들도 믿으려 하지 않습니다.
청약 통장이 없는 분들도 많고 설령 있는 분들도 로또 근성이 강하여 판교, 광교 등 특급 지역이
아니면 거들떠 보지도 않는다는 치명적인 결함이 있습니다.
● 자 그럼 부동산으로부터 철저히 소외 되어 있으며 부동산에 대한 의심투성이인 우리의 무주택
서민들은 어떤 전략이 긴요할까요?
자본금과 연봉. 마인드에 따라서 전략이 다릅니다.
우선 P씨의 사례입니다.
2억 미만의 자본금과 4천 미만의 연봉을 지닌 분으로 서울과 수도권 30평대의 청약 전략에
적극성을 보여야 하는데 그렇지 않습니다.
● 자본금이 부족하기 때문에 분양가가 높은 청약에 겁을 먹는 경우가 많은데 40% 정도의 자본금만 있으면 30평대에 과감하게 도전하셔야 합니다.
유망 지역 청약만 찾아 다니지 마시고 서울과 수도권의 20-30평대 청약에 릴레이식 청약을 하여 당첨에 최고 우선을 두셔야 합니다.
세대수가 부족하고 여건이 열악하다고 하여 포기해서는 안 되며 최소한의 조건만 갖추어져 있다면
열악한 조건만큼 분양가가 저렴하다는 장점을 살려서 분양으로 올인하십시오.
대신 전문가나 고수들의 조언을 받기 바랍니다.
● 만일 통장이 없다면 일정 부분 프리미엄을 주더라도 분양 즉시 부동산을 끼고 매수하는 방법이 아주 좋습니다.
등기후 과감하게 매도하여 시세 차익을 얻거나 아니면 전세를 주고 대출을 일으켜서 비과세까지
끌고 가는 방법도 좋습니다. 이 경우 서울보다는 실거주가 필요 없는 수도권이 좋으며, 직장에서 가까운 곳에 분양을 받으려는 단순 발상에서 벗어나 수도권 전체로 눈을 돌려야 투자 수익률이
높습니다.
또한 미분양. 분양권은 한꺼번에 납부하는 것이 아니기 때문에 과감하게 대출을 일으켜 기존 주택보다 우선적으로 매수할 것을 강력하게 권합니다.
● 다음으로 기존 주택의 경우 최근 지나치게 오른 서울과 수도권 일부의 재개발 재건축이 기대가 되는 소형 아파트 및 빌라 등을 전세끼고 매수해서는 안 됩니다.
지금은 서울 전역이 모두 오른 상황이라서 잘못하면 단기 꼭지를 잡을 가능성이 큽니다.
오히려 수도권에서 큰 폭의 조정을 보인 곳의 20-30평대 급매를 매수하는 일에 주력하시기 바랍니다.
예를들면 서울은 비교적 오름폭이 적은 관악구. 동작구. 강동구. 송파구. 강서구. 옥동 등을 추천하며, 수도권은 급매가 쏟아지는 남부권의 분당 소형. 용인.수원. 화성. 의왕. 산본. 광명이 모두 좋고, 북부권은 일산,파주, 김포. 인천 일부. 상동. 중동 등이 저평가 되어 있습니다.
● 자본금이 3-4억 정도 되는 C씨의 경우입니다.
C씨처럼 무주택 서민들은 청약의 경우 6~7억분양대의 40평대 릴레이식 청약과 미분양. 분양권 매수를 1순위로 접근하고, 앞에서 언급한 비수기 지역의 30-40평대 급매를 전세끼고 매수할 필요가 있습니다.
또한 3-4억의 장점을 살려서 조건이 좋은 미분양을 두 개 끌고 가는 방법이 수익률 면에서 단연 최고입니다.
● 하나는 등기 후에 매도하고 하나는 전세를 주고 입주해야 하는데 등기 후에 매도한 아파트가
자본금에 엄청난 보템이 될 것입니다.
이 경우 위험성은 적은데 심리적으로 불안해 할 수 있기 때문에 마인드가 필요하며, 반드시 부동산전문가나 사장님과의 밀접한 관계를 유지하여 도움을 받아야 합니다.
미분양 두 개 매수는 쌍끌이 수익률로써 시세 차익이 매우 높습니다.
사례4. 고가 아파트 보유자
● 강남 개포동 재건축을 보유한 J씨는 자본금 17억이며, 연봉은 8천수준이며 부동산 마인드도 높습니다.
하지만 J씨는 최근 고민에 빠졌습니다.
5년 전에 10억이 넘는 아파트를 매수하였는데 2006년까지 장기 폭등한 이후로 최근 도대체 오름폭을 보일 기미가 보이지 않습니다.
● 재건축을 기대하여 꾹 눌러 잡고 있지만 최근 3년 수익률만 본다면 금액대비 꼴찌 수준입니다.
지금 팔자니 너무 아깝고 잡고 가자니 개발 이익 환수제와 분양가 상한제 여파로 금액대비 별로 도움이 되지 않는 것같고. 나름대로 부동산 고수라는 소리를 들을 정도로 지식과 투자면에서 물이 오른 편이라서 부동산으로 고민하는 성격이 아닌데 최근에는 갈등에 빠졌습니다.
● 엎친데 덮친격으로 장기적인 전망을 보고 2년 전에 동생이름으로 잡아 놓은 대치동 은마 아파트는 9억 아래로 곤두박칠쳐서 2년동안 1억 오른데 그치는 등 이자 250만원 갚는 것이 아까울 정도입니다.
● 자 그럼 어떤 방법이 최선일까요?
둘 다 재건축을 기대하고 매수하였는데 정부의 정책 완화가 이어지면 탄력을 받을 가능성이
높를까요?
안타깝지만 매우 부정적입니다.
그 정도 가격의 아파트 두체라면 3년 후의 수익률이 기대가 되어야 하는데 개발이익 환수제가
버티고 있기 때문에 금액대비 3년 수익률은 최하가 될 가능성이 높습니다.
● 이 경우 개포동은 비과세 요건이며 은마는 비과세 요건이 아닙니다.
정답은 정부의 1가구 1주택 세금 완화가 유력시 되는 2008년말-2009년 초 폭등시점에 개포동을
매도하는 것입니다.
폭등시에 억눌렸던 강남 재건축은 가늠할 수 없을 정도로 용수철처럼 튀어 오를 가능성이 높습니다.
하지만 재건축 규제가 살아 있는한 더 이상 오르지 못하고 다시 오름폭의 40% 이상 장기 하락할 가능성이 예견이 되므로 폭등시에 반드시 매도할 것을 권유합니다.
● 마찬가지로 은마 아파트는 비과세 요건이 충족이 되지는 않았지만 잔금을 비과세에 맞출 수만 있다면 매도를 권합니다,
아파트가 나빠서가 아니라 폭등후에 조정은 불보듯 뻔하고 재건축 아파트를 끌고 가는 것보다는
차라리 분양 예정인 용산 한남 뉴타운 단대부지 금호건설. 용산 신계동 대림e편한세상. 강남서초
반포 자이 등 메이저 단지에 청약하거나 즉석에서 미분양. 혹은 프리미엄을 주고 분양권을
매수하는 일이 훨씬 수익률이 높습니다.
● 시간과 기회 비용을 모두 따진다면 앞이 보이지 않는 재건축을 큰 돈 묶어가며 끌고 가기 보다는
폭등시에 과감하게 매도하고 A급 분양권을 매수하려는 자세가 훨씬 현실적이며 투자면에서도
확실합니다.
● 강남 재건축은 자칫 잘못하면 빗 좋은 개살구가 될 가능성이 큽니다.
규제 완화가 현실화 되면 무섭게 오를 것이니까 그 타이밍을 놓치지 마시고 매도하시는 것이 정석 투자이며, 그 이전에 해 둘 일은 든든한 자본금을 바탕으로 어떤 형태로든지 대출을 일으켜서
용산. 서초 등에 분양. 분양권 등을 매수하시는 것이 좋습니다.
● 또는 생각보다 프리미엄이 적게 붙은 판교 40평대 합법적 분양권과 향후에 제시될 광교. 송도 등의 합법적 분양권 매수에 적극적일 필요가 있습니다.
큰 폭의 조정을 보인 분당. 일산. 목동. 송파. 강남 등의 재건축 제외 기존 아파트로 갈아타는
것도 생각할 수 있지만 이 경우는 강남 재건축이 폭등시 매도와의 비교를 해 볼 경우 별로 이익이
없습니다.
● 재건축. 재개발은 정점에 오른 서울보다는 인천. 수원. 용인. 고양. 일대가 훨씬 더 매력적인 투자처가 될 것이며 금액이 적은 소형 평형이 오히려 유리합니다.
사례5. 1주택 보유 후 여유 자금 활용.
● 상동에 사는 Y씨는 4억대의 아파트를 5년간 보유하고 있으며 여유자금 1.5억이 있는데 그 돈을 어떻게 활용할 지 고민입니다.
4억의 아파트는 한 때 4.8억까지 오르다가 8천 정도 하락한 상황이라서 갈아탈 조건은 되지 않습니다.
고민 끝에 같은 아파트 7.2억까지 오른 40평대 아파트가 급매로 5.9억에 나오자 그 아파트로 갈아탈 생각을 하였습니다.
● 옳은 선택일까요?
우선 현실적인 예측을 해 보겠습니다.
폭등을 전제로 상동은 예전 최고가보다 20% 정도 오른다고 가정할 경우 약 1억 정도의 손실이 예상이 됩니다. 아울러 갈아타기 비용(양도세.복비)을 감안하고 갈아탔을 경우 기존 아파트의 비과세 이점을 잃어 버리는 것까지 감안하면 별로 바람직한 전략이 아닙니다.
● 40평대도 예전 최고가 20% 이상 상승을 감안하면 7억 4천 정도 전망이 되는데 수치상으로 1.5억 올랐지만 30평대 손실률 1억과 갈아타기 비용을 감안하면 잘 해야 3천만원-5천만원 3년 수익률에
머뭅니다.
비단 이 경우만이 아니라 비수기라는 이점을 살리는 것으로 착각하여 같은 아파트의 중형 평형에서 대형 평형으로 갈아타시는 분들이 많은데 이 방법은 결코 권할 성질이 못됩니다.
● 물론 대형에서 중형으로 갈아타면 오히려 손실을 볼 것이며 폭등시에 갈아타면 더 큰 손실을 보겠지만 비수기라고 해서 내 아파트를 손해보고 갈아타는 것은 앞에서 언급한 바와 같이 수익률 면에서 매우 좋지 않습니다.
무주택자가 잡는다면 오른만큼 시세 차익이 있기 때문에 급매를 권하지만 기존 주택을 가지고
있는 분은 보유 아파트 손실과 갈아타기 비용 때문에 득이 없다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다.
● 아파트 갈아타기는 반드시 폭등 지역 매도. 침체지역 매수의 조건에서만 해야 합니다.
● 그렇다면 이 분은 1.5억의 여유 자금을 비수기인 지금 투자 하는데 주력해야 합니다.
우선 남의 이름으로 기존 아파트 급매를 전세끼고 매수하는 방법이 있습니다.
하지만 이는 명의도용으로 명백한 불법이며 적발시에 이익금 전액을 토해내야 함은 물론 과징금을 피할 길이 없습니다.
또한 1.5억 여유자금이라서 수익률 면에서도 별로 도움이 되지 않습니다.
● 정답은 역시 분양.분양권.미분양이 해법입니다.
이 때 단순하게 1.5억만 보지 마시고 보유 아파트 폭등시 예상금액 5억을 감안하여 무조건 40평대의
분양. 분양권. 미분양으로 접근하시는 것이 좋습니다.
이 길이 내 아파트를 비싸게 팔고 과거 수익률이 가장 높은 분양. 미분양. 분양권 아파트의 상승이라는 쌍끌이 수익를 거둘 수 있느 기회입니다.
● 이 경우 기존 아파트의 수익률을 제외한 3년 수익률은 같은 아파트로 갈아탔을 경우 얻은 순수 수익률 3천-5천보다 많은 1.5억-2.0억 이상의 순수 수익률이 예상이 되기 때문에 비교가 되지 않습니다.
제가 분양.미분양을 적극적으로 추천하는 이유가 여기에 있습니다.
● 지금까지 실전에서 많이 벌어지는 투자 유형 사례를 제시하였습니다.
여러분들은 어디애 속하십니까?
정도의 차이는 있겠지만 아마 어떤 분이시든지 위의 5가지 요소에 해당하시는 분들이 대부분일 것입니다.
● 참고로 분양. 미분양. 분양권의 장점은 수익률 면에서는 매우 높고 적은 돈으로 투자할 수 있다는 특장점이 있지만 최근 고분양가 논란으로 심리적인 압박을 가질 수 있으며, 양도세 50%를 납부하기 때문에 매도시에 기술이 필요합니다.
외국의 사례를 보면 최고가 시세를 보이는 아파트는 단연 분양한 새아파트입니다.
● 분양가가 오르는 4대 원인은 땅값 폭등. 원자제 폭등. 인건비 폭등. 기부체납입니다.
분양 아파트는 주변 시세와 비교해서는 안 되며 그 지역 혹은 도시의 기존 아파트 최고가 시세와 비교하는 것이 정답입니다.
● 과연 우리나라도 선진국처럼 새아파트와 오래된 아파트가 3배 이상 차이나는 그런 시대가 도래할 지 지켜볼 일이며, 그런 의미에서 고분양가 논란에도 불구하고 기존 아파트보다는 분양 아파트가 더욱 유망하다는 점은 부인할 수 없는 사실이라고 할 수 있습니다,
● 기존 아파트는 3년동안 대부분 50% 이상 폭등한 상황이라서 저지선이 매우 낮기 때문에 언제라도 폭락할 수 있지만 분양 아파트는 분양가에서 먹은 것이 없기 때문에 분양가가 강력한 저지선이라서 왠만해서는 분양가 밑으로 떨어지지 않습니다.
만일 분양한 아파트가 분양가 밑으로 떨어질 것을 염려한다면 기존 아파트가 50% 이상 폭락한다는
사실을 더 걱정하는 것이 빠를 것입니다.
I.M.F 의 강남. 신도시 시세와 분양 아파트 시세를 보시면 알 것입니다.
● 오늘은 우리가 꼭 알아야 할 7가지 조건과 상황별 실전 사례 5가지를 되짚어 보았습니다.
저는 이론만으로 글을 쓰지 않으며 직간접으로 투자한 경험을 바탕으로 글을 씁니다.
저의 평범한 이 글이 여러 분들의 갈등을 해소하는 청량제가 되기를 기원하며 장문의
글을 매듭 짓겟습니다.
우리의 서민들 힘 내시기 바랍니다. 김종갑입니다.
● 감사합니다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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