2006-07-18 17:31
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28646
■ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
요즘 부족한 제 글이 부로그 순위에서 1-2위를 차지 하는 일이 많아지고, 6월 3주 연속 1위를
해서 보람을 느끼면서 붓을 들었습니다.
솔직히 보잘 것 없는 제 글을 자랑하고자 글을 쓴 것은 아니며, 부동산 전문가라고 하기엔
부족함이 많은 저의 글이 왜 자주 순위에 오르 내리는 가에 대한 사색을 곰곰히 한 적이
있는데, 제 나름대로 내린 결론이 바로 전문가처럼 이론적인 논리에서 접근하는 것이 아니라 ,
실제 삶의 애환이 숨쉬는 체험 바탕의 실전적 도움을 주려고 한 점이 애우님들에게 피부에
와 닿는 것으로 결론을 내렸습니다.
■ 닥터 아파트 부로그에 들어 오시는 여러분들에게 감사의 마음을 표현하고자, 가장
실전적이며, 도움이 될 것으로 확신하여 제가 직접 아파트를 구입한 과정을 말씀 드리겠습니다.
분명 이 글은 저와 비슷한 처지를 겪으면서 아파트를 구입한 분들께서 상당한 호응을 하리라
여겨지며, 향후에 저와 같은 루트를 밟아서 아파트를 구입하신 분들이 분명 도움을 받을
것으로 믿어 의심치 않습니다.
■ 우선 간략하게 제 소개를 올리면 저는 27살에 결혼하여 초등학교 5학년과 6학년 연년생
아들을 둔 분당에 사는 40세의 가장입니다.
직업은 학원 언어영역과 논술 강사이고, 고향은 전주이며, 서울 지역 대졸 ROTC 중위
출신입니다.
■ 처음 지하 단칸방에서부터 시작하여 하루 14시간 이상 강의 및 기타 활동을 병행하여 눈물
겹도록 돈을 모았는데, 아이들이 초등학교에 들어 가기 전까지는 매우 가난하였습니다.
제가 처음 부동산에 관심을 갖게 된 것은 결혼한지 3년이 지난 10년전 부터입니다.
그때는 온라인이 활성화 되지 않은 시절이라서 인터넷은 상상도 못했고, 주로 매일 경제
신문에 수록된 아파트 시세에 관심을 보이면서 부동산에 첫걸음을 내디뎠습니다.
한 주도 빠짐없이 아파트 시세를 보면서 아파트의 흐름을 눈 여겨 보았는데 주로 관심 지역이
수원과 성남 분당 일산 등이었고, 돈은 5000만원 정도밖에 되지 않았지만 주로 30평형 이상의
중대형에 관심을 가졌습니다.
■ 3년 내내 출퇴근 버스에 몸을 맡기며 부동산 시세에 관심을 보였는데 수원 일대의 아파트
분양 전시관을 집 드나들듯이 하노라니까 마치 내 집을 구입한 양 착각에 빠질듯이
즐겁기까지 하였습니다.
지하에 사는 저로서는 깨끗하고 단정하게 갖추어진 아파트 분양 전시관이 항상 부러움의
대상이었고, 전시관에서 뛰어 놀며 기뻐하는 어린 아들들의 모습을 보면서 물질적 풍요를 줄
수 없는 안타까움과 함께 새로운 의지를 다져 나가는 계기가 되기도 했습니다.
그래서 이를 악물고 돈을 벌었고, 생활비를 아끼면서 여러 형태로 돈을 모아
나갔습니다.
■ 7천만원 정도 모일 즈음해서 IMF가 전국의 경제 판도를 뒤흔들어 놓았는데, 이때 심리적인
공황과 미래에 대한 불투명 등의 사유로 아파트를 구입할 결정적인 기회를 놓치고, 분당으로
이사를 오게 되었답니다.
1998년부터 2000년까지 부동산보다는 주식에 관심을 가지면서 실물 경제에 눈이 트이게
되었으며, 각종 경제 지표와 분석 능력을 배우게 되었는데, 안타깝게도 주식에 대한 직접
투자로 3천만원 이상 날리고, 다시 원점에서 시작 하는 절박한 상황에 놓이고
말았답니다.
■ 주식시장에 나가면서 많은 사람을 알게 되면서 깨달은 사항이 주식에 대한 직접 투자로 80%
이상의 일반인(속칭 개미)들은 원금의 50% 이상의 손실을 본다는 것을 실감하게 되었으며,
그 이후로 주식이라는 마약에서 완전히 손을 떼고 부동산에 조금씩 관심을 가지게 되었지요.
IMF 당시 분당의 32평 아파트가 1억 4천-1억 8천으로 매우 저평가 되었었는데 2000년이
지나면서도 겨우 2억 수준에서 맴돌며 장기간 침체를 거듭하는 듯 보였습니다.
■ 다시 이를 악물고 돈을 모아서 이때 가진 돈이 대략 7천 정도였는데 좀 무리해서 은행 융자와
부모님으로부터 돈을 빌리면서 급매물을 잡았어야 하는데 그 당시만 해도 시세만 익혔지
부동산 흐름을 정확히 판단하지 못했기 때문에 아파트를 구입할 결정적인 기회를 놓치고
말았습니다.
이후에 분당의 아파트는 순간적인 폭등과 장기간 정체등의 질곡을 거듭하더니, 33평이
2억-3억-4억을 돌파하면서 부동산 버블이라는 말이 귀에 들려 올 정도로 지나친 시세 상승의
릴레이 장세를 펼쳤습니다.
물론 현재는 6억 5천-7억 5천을 호가합니다.
■ 분당만이 아니라 수도권의 아파트 대부분이 부분적인 상승을 거두었는데 모두
화중지병(그림의 떡)처럼 바라만 보다가 다른 사람이 주인이 되는 것을 지켜 보아야만 했지요.
2001년부터 주말이면 어김없이 집사람과 아이들을 데리고 분당에 있는 주택 전시관과
모델하우스를 드나들며 다시 부동산에 대한 열정을 불태웠는데, 2003년부터 2004년 두해에
걸쳐서 부동산이 장기적인 침체에 빠지자 더 떨어지겠지 하는 심정으로 부동산에 대한 관심을
접어 버렸습니다.
일에 몰두한 덕분에 돈이 모이기 시작했으며, 그 재미에 부동산이라는 황금의 젖줄을 망각하고,
지내던 그 어느날 다시 예날의 향수가 되살아나듯이 직감적으로 부동산에 대한 열정이
솟구치더라구요.
■ 2004년 여름에 10억 만들기를 비롯한 부동산 서적들을 정독하며 부동산 이론과 주식투자에서
배운 분석 능력, 군대에서 배운 기획 능력을 총동원하여 집사람을 대동하여 수도권 유망
지역을 직접 뛰어 다니기 시작하였습니다.
솔직히 누가 가르쳐 준 것은 아니지만 여러 종류의 부동산 책자를 접하면서 직감적으로 판교
열풍이 인근 아파트 시세를 끌어 올릴 것이라는 판단을 하면서 주로 판교와 가까운 지역의
새아파트를 물색하였습니다.
■ 2005년 1월부터 왠지 부동산이 오를 것이라는 동물적 직감을 바탕으로 동천동 상현동 죽전동
등 주로 판교 열풍의 가장자리에 선 용인시 일대에 관심을 두고 릴레이식 발품을 팔며
부동산의 문을 두드렸지요.
마음은 입지가 좋은 곳으로 40평대를 설정하였지만 자금력이 부족하여 30평대를 염두해 두고
판교와 가까운 동천동 30평대 상현동 40-50평대 신봉동 엘지 자이 30평대, 죽전동 아파트
30평대 등을 돌아 다녔습니다.
■ 1월부터 3월까지 쉴새없이 릴레이 행군을 하였는 데도 안타깝게 그 지역 일대의 모든 아파트
값들이 초고속 행진을 하는 바람에 괜시리 뛰는 집값을 잡고 싶지 않아서 또다시 아파트
구입을 접어 버리는 우를 범하였습니다.
아파트 구입의 결정적인 2번째 기회를 스스로 날린 것입니다.
■ 그도 그럴듯이 1월에 방문했을 때보다 3월 이후의 방문 결과 무려 3천-5천 이상 오름폭을
형성하였기 때문에 괜히 뛴 만큼 손해 보는 기분이 들어서 다시 원점으로 판교에 청약을
해야겠다고 가장 최악의 결정을 하면서 다시 직장에만 매진하게 된 것이지요.
이때 개인적인 사정으로 2억이 묶여 있는 상황이라서 가동할 수 있는 돈은 불과 1억 3천
정도에 불과한 것도 한 가지 이유라고 할 수 있는데 그 당시 동천동 신봉 및 성복동 죽전동은
30평대가 3억-3억3천이었으며, 상현동 40-50평대는 그나마 낮은 가격인 3억 3천-4억 정도를
맴돌고 있어 오름폭이 거의 없었습니다.
■ 아파트에 대한 열정을 스스로 잠재운 까닭은 판교라는 대형 호재 그것도 35세 이상 무주택
(당시 만 38세) 성남 1순위라는 호조건을 유지한 것이 아까운 것도 크게 한 몫을 했습니다.
2005년 1월부터 상승하기 시작한 판교 주변의 아파트 폭등은 6월까지 이어졌고 무려 30%-60%
에 이르는 광풍의 도가니로 변해버렸습니다.
정말 억울하고 미치겠더군요.
누가 일러 준 것도 아니고 오랫동안 신문과 책을 통하여 부동산에 흐름을 파악했기 때문에
발품을 팔면서까지 사전에 찜해 놓았던 아파트들이 폭등에 폭등을 거듭하자 세상 살 맛이
안 나더라구요.
■ 다행이 8.31대책으로 부동산 상승이 한 풀 꺾기기는 했지만 기대했던 급락은 어림도 없고
지루한 눈치보기 작전의 장세가 한 동안 이어졌습니다.
저는 원래 확률적 현실성을 매우 중시합니다.
그래서 로또처럼 허무맹랑하거나, 모든 호조건에도 불구하고 100대 1이 넘을 것으로 추산되는
판교 청약에 기대를 거는 성격이 아니라서 여러번 고심을 하였지요.
지금까지 판교 청약을 위하여 참아 왔는데 더 참자는 심리로 여름을 보내고 선선한 가을
바람이 고요한 마음에 또다시 파문을 던지기 시작했습니다.
■ 아무리 생각해도 지극히 통계적이고 현실적인 내 성격으로는 당첨 확률이 지극히 낮은
판교라는 계륵아닌 계륵과, 지금의 광풍이 끝이 아니라 새로운 시작이라는 직감과 판교
열풍으로 또다시 폭등할 주변 아파트 상승이 너무나 선명하게 점쳐졌기 때문에 아내를 데리고
돌았던 지역을 또다시 돌면서 아파트를 물색하기로 작심하였습니다.
왠지 이번이 3번째 기회이자 결정적인 기회라는 생각이 들더군요.
■ 이전부터 고민했던 강남,분당,판교와의 거리, 택지개발 지구 , 새아파트, 30-40평대, 전철역
여부, 교육,환경,상권 등을 두루 사전 조사로 파악하여 2005년 1월경에 뽑아 놓은 아파트
시세와 9월 말 현 시세를 비교해가며 머릿속을 강타했던 몇몇 아파트를 돌아 보았습니다.
솔직히 1월 시세와 9월 시세를 비교 선상에 놓고 다시 똑같은 아파트를 매입하려니까 너무
많이 올라서 살 맛이 뚝 떨어지더군요.
■ 3억 안팎의 아파트들이 4억-5억 가까이 치솟은 상황을 보고, 50% 이상 상승한 아파트를
구입할려고 덤비는 자체가 좀 한심스럽기도 했지만 뛴 것 보다 더 뛸 것이라는 확신이 있었기
때문에 두 눈 꼭 감고 다시 이 곳 저 곳을 돌아 다녔습니다.
이 때 최종적으로 선택한 곳이 두 곳입니다.
처음 같을 때 환상적이라는 느낌을 받은 보정동 죽전포스홈타운 39평과 동원 로얄듀크 33평
그리고 아직도 오름폭이 크지 않은 상현동 50평대 아파트 중의 하나를 선택하기로 결정을
내리고 부동산을 몇 차례 돌아다니다가 8.31대책의 영향인지 포스홈 49평이 6억 정도에
급매물로 나온 것입니다.
솔직히 3억-4억 선을 예상하여 구입하고자 하였기 때문에 포스홈은 가격이 너무 비싸서
39평도 좀 버거웠고, 새로 입주 준비가 한창이던 엘지자이2와 동원로얄듀크 중에서 갈피를
못 잡고 있는데, 느닷없이 포스홈타운 49평 로얄층이 급매물로 나온 것입니다.
■ 나는 집사람과 부동산에 들어가서 직감적으로 구입하겠다고 적극적인 자세를 취했지만,
아내는 형편을 이유로 매우 크게 반대를 하였지요. 주변 사람 10명 중에서 8명은 반대한 것
같아요.
이유는 단기간에 2억 정도 올랐다는 점과 정부의 8.31 대책 약발로 앞으로 부동산이 더 떨어질
것이라는 전망, 판교 청약 등이 그 사유였습니다.
그러나 무엇보다도 자금력이 턱 없이 부족한 까닭입니다. 2억이 묶여 있어서 1억 5천도 안되는
돈으로 6억짜리 아파트를 구입한다는 게 상식적으로 말이 되지 않는 상황아닙니까?
■ 하지만 저는 아내의 완강한 반대에도 불구하고, 제가 현재 벌고 있는 수입과 아내의 수입을
내세워 충분히 구입할 수 있다고 버티면서 결국 급매물이 나온 그 날 그 자리에서 계약을
하였습니다.
정말 묘한 기분이 들더군요.
기쁘지도 그렇다고 걱정 되지도 않는 그런 기분이 막 교차 되었지만 그동안 이론과 실전으로
다져온 확신을 믿기로 하였습니다.
■ 보정동 포스홈타운 아파트를 구입하기 위해서 융자를 60% 받고도 처형님으로부터 1부 이자로
1억을 빌린데다가 신용 대출까지 받으니 한 달에 이자만 3백 30만원이더군요 ㅎㅎ
만일 3년 동안 아파트 가격이 상승하지 않으면 이자만 1억이고 잘 못 했다간 빚더미에 깔려
죽을 수도 있는 절박한 운명이었지만 저는 초반 이미지가 너무나도 환상적인 포스홈타운을
구입한 것에 대하여 후회를 한 번도 한 적이 없습니다.
■ 솔직히 아파트 계약 이후에 아내는 3개월동안 이자 값을 일만 걱정 하면서 밤마다 바가지를
긁었고, 본인 스스로 얼마나 고민했는지 5키로 이상 살이 빠지면서 잠도 제대로 못 자고
한숨의 나날을 보냈답니다.
사면초가격으로 돈 많은 아버지 빽 믿고 무리하게 산 부분도 분명 있는데, 한 푼도 줄 수 없다고
단호하게 말씀하셔서 속이 좀 상하긴 했었죠.
■ 제가 그랬지요.
나도 부동산에 대한 기본 지식은 오래 전부터 다져왔다고 자부했는데 그 동안 정부의 말만
믿고 아파트 가격이 하락할 것이라는 기대감으로 허송 세월을 보내왔는데, 2006년이면
상승장이 도래할 것이고, 포스홈타운은 특장점이 많은데다가 아직도 저평가가 심한 아파트라
오름폭이 클 것이라고 노래 부르듯 선전하면서 위로를 해 주었습니다.
그런데 희한하게도 아내와 달리 일을 저지른 저는 정말 걱정 한 번 안했습니다.
평소에 그렇게 대범하지도 안는데 왜 그리 통이 커졌을까요?
바로 확신때문입니다.
■ 제가 포스홈타운을 구입한 이유는 10가지입니다.
1. 1307세대의 최신식 새아파트이다.
2. 39평, 49평, 58평, 59평, 77평, 78평 등 중대형 위주의 대형 평수 중심이다.
3. 지하 보정역이 아파트 정 가운데 설치될 예정이며(현재는 확정 됨), 경부 고속 국도 축이다.
4. 500미터 주변에 평당 2500하는 죽전 엘지자이 59평, 동원 로얄듀크, 죽전 아이파크,
동아 솔레시티 등의 중대형 평수 중심의 용인시 최고가 아파트이다.
5. 현대와 포스코 건설이 합작한 유명 브랜드이다.
6. 동간 거리가 학교 운동장보다 넓고, 주차 공간이 2대 이상이다.
7. 전 평형 남향이며, 조경이 뛰어나다
8. 주변 300m 인근에 유치원, 초, 중, 고, 1Km이내에 단국대학교가 들어서는 등 완벽한
교육 단지이다.
9. 한성 골프장, 해솔 공원, 주변 야산 등의 택지 개발 지구내의 최고의 환경 단지이다.
10. 내부 구조, 발코니 폭 2m이상, 신세계, 월마트, 이마트 등의 상권 등 기타 조건을 갖추었다.
■ 한마디로 포스홈타운은 모든 것을 완벽하게 갖춘 단지로 보였습니다.
솔직히 누가 가르쳐 준 것은 아니었지만 저 스스로 앞으로 40평대 이상의 아파트가 인기를 끌
것이며 중소형 평형과 양극화 현상을 가져 올 것이라고 설정하였는데 아니나 다를까
제 직감이 그대로 맞아 떨어졌습니다.
또한 판교 열풍으로 용인 지역 몇 군데를 점찍었는데 하나같이 그 곳들이 폭발한 것을 보고 제
스스로 놀랐습니다.
정말 발품을 팔면서 사이트를 접하고 책을 보면서 분석한 예측력이 거의 맞아 떨어지자 제
스스로 경이로움을 금할 길 없었습니다.
이것이 바로 장기간에 걸쳐서 관심을 가진 현장 능력이구나.
■ 저는 아이들 성적을 띄우는 분석 기획 능력을 부동산에 접목 시켜서 나름대로 독특한 분석
방법을 고안해 냈는데 그게 거의 일치한다는 생각에 전율마저 느꼈습니다.
물론 당시에 사전 조사를 한 두번 한 것이 아파트를 구입한 결정적인 계기가 되었지만,
어쨌든간에 이러한 호조건을 갖춘 아파트는 많지 않을 것으로 판단하여 매입한 것입니다.
2005년 겨울부터 2006년 6월 불과 아파트를 구입한지 9개월여밖에 지나지 않은 이
시점에서 포스홈타운 49평은 8억3천- 9억 3천까지 치솟아 현재 시점에서 약 2억 3천-
3억 3천의 차익을 남길 수 있었습니다. ♣
■ 앞으로 포스홈타운에서 1-2분 정도밖에 안 걸리는 정 중앙에 죽전역 다음 정거장인 지하
보정역이 들어 서고, 아파트 바로 옆에 평당 2000하는 용인 최고, 최대의 고급 빌라가 대규모로
들어 오는 등 호재가 겹치면서 아파트 시세가 10억-12억까지 돌파할 것이라고 하니,
아내의 말마따나 정말로 교회에 빠지지 않고 다녀서 하나님께서 주신 물질적 은총이라고
여겨집니다.
물론 오를 것으로 확신한 상현동 일부 아파트들도 2억 이상 오름폭을 보였더라구요.
다만 33평형을 구입했다면 이자는 덜 주었겠지만 오름폭은 상대적으로 적었을 것으로 추측이
되며, 아파트 시세 상승으로 대출을 더 받아 1억이나 되는 1부 이자를 갚고, 묶어 놓은
돈 1억으로 빚을 갚으니 이자가 150정도로 가뿐하게 줄었습니다.
■ 요즘 아내는 뜻밖의 횡재에 정신 못차릴 지경입니다.
한 동안 그렇게 날 구박하더니 요즘은 연신 다리를 주물러 준다 어깨를 주물러 준다 호들갑을
떨고 있는데 아무튼 결혼 13년 동안 고생시킨 아내와 아들들에게 큰 선물을 안겨 준 것
같아서 너무나 행복합니다.
불과 7개월 전의 이야기이지만 피가 마르듯 고민하던 아내의 모습이 전설처럼 느껴지는 것은
아파트 구입에 대한 기쁨이 하도 컸던 탓일까요?
■ 마침내 3번의 기회 중에 한 번은 성공 시켰습니다. 좀 더 일찍 잡앗다면 시세차익을 더 누릴
수 있었을텐데 하는 아쉬움이 없는 것은 아니지만 어차피 욕심이란 끝이 없고, 앞으로도 평당
2500까지는 상승할 수도 있다고 주변에서 희망 섞인 말들이 들려오니 믿으면서 기뻐해야죠.
솔직히 아이들 때문에 투자와 주거를 모두 염두해 두고 산 아파트인데 지금도 너무 잘 샀다고
생각하면서 주말만 되면 교회 예배를 마치고 아파트를 둘러 보는 것이 일과가 되었답니다.
현재 전세 기간이 6개월 남았거든요
■ 이상으로 저의 체험을 여과 없이 진솔하게 보여 드렸습니다.
지금 저는 통 큰 아빠로 통합니다.
사람마다 환경이 다르고, 처지가 다르고, 개성도 가지각색이지만 차이점보다는 공통점이
훨씬 많다고 생각합니다.
부동산 지식에 달통한 전문가들이 아파트로 시세 차익을 남기는 것은 절대로 아니며,
꾸준한 관심을 가지고 평소에 발품을 팔면서 눈여겨 왔던 아파트에 대하여 시기적인 상황이
도래하였다고 느껴지거나 직감적 혹은 상황적으로 매입할 시기라고 느껴진다면 주저 없이
매수하라는 말씀을 드리고자 글을 올렸습니다.
■ 자기의 이야기를 쓰는 것은 쉽지 않지만, 이 것이야말로 현장에서 비일비재하거나 유사하게
일어날 수 있는 실전 상황이기 때문에 떳떳하게 여러분들께 글을 올리는 것입니다.
좀 더 시간이 되었다면 글을 잘 정돈하여 더욱 알기 쉽게 문학으로서의 향취를 마음껏
발산하는 그런 글로 치장하고 싶은데 시간도 부족하고 왠지 정서하지 않고 이대로 마무리
짓는 것이 가장 진솔한 마음을 전하는 글이라 사려 되어서 글을 매듭짓겠습니다.
■ 제가 전문가는 아니지만 오랫동안 부동산을 분석적 측면에서 지켜본 사람 중의 한 사람으로
결정적인 정보를 제공하고자 합니다.
현제의 흐름은 2004년, 2005년과 상승하정(상반기 큰 폭상승 하반기 정체)의 양상이 너무나
흡사합니다.
■ 만일 제 분석과 직감이 틀림없다면 11월까지 정체 및 소폭의 상승을 이어가다가 12월 이후부터
내년 상반기까지 올해와 비슷한 폭등 장세가 오지 않을까 확신이 옵니다.
일단 여름철부터 눈여겨 지켜 보셨다가 9월부터 다각도로 검토한 연후에 매수 작업에 들어
간다면 틀림없이 높은 시세 차익을 얻을 수 있을 것으로 기대 되오니 이 점을 참조하셔서
적극적인 관심을 가지기를 부탁드립니다.
특히 무주택 서민 여러분들이나 평수를 넓혀 가려고 생각하시는 분, 돈이 부족하지만
아파트에 관심이 많으신 분, 고가 아파트라고 해도 미래 투자 가치가 높은 아파트를 매입하기
위하여 갈등하시는 분들께서는 부족한 제 졸고를 바탕으로 과감성과 신중함의 두 개의
저울추를 가지고 다니시면서 마음에 꼭 드는 아파트를 매입하시기를 축원합니다.
■ 포스홈타운을 중심으로 글을 올린 것은 제가 구입한 아파트라서 불가피한 상황이오니
여러분들의 이해를 바랍니다.
■ 감사합니다.
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