2006-05-07 17:21

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자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio

강남 하면 가장 땅값이 비싼 곳, 살기 좋은 곳, 부자들만 사는 곳으로 통한다. 10년 후에도 과연 그럴까. 부동산 전문가가 추천하는 ‘강남 신화’를 깨뜨릴 대체 주거지를 소개한다. ‘집값’, 그중에서도 ‘아파트값’은 가진 사람과 못 가진 사람 간의 입장이 극명하게 대비된다. 내 집을 장만하는 게 꿈이던 시절에는 집값이 오르지 않기만을 간절히 기원하다가, 고생 고생해서 집장만을 하고 나면 집값이 얼마나 올랐나에 관심이 집중된다. 이 때문에 집을 사기 전 많은 사람들은 형편에 맞는 집보다 집값이 오를 수 있을지 여부에 더 초점을 맞추고 있다. 집값 상승 가능성을 점치기 위해서는 집값을 결정하는 요인이 무엇인지 이해하는 과정이 선행돼야 한다. 집값을 결정하는 여러 요인 중에 가장 기본이 되는 세 가지 요소는 업무중심지구와의 근접성, 교통 여건, 그리고 환경 요건을 꼽을 수 있다. 환경 요인은 시대 상황에 따라 세부적인 요소가 변화해가고 있다. 휴대폰이나 전자제품을 살 때 기본 기능에 충실한 상품만으로 만족하지 않고 좀 더 다양하고 편리한 기능이 있는 제품을 기대하는 것처럼 주택을 선택하는 눈높이가 점점 높아지고 있는 것. 주택의 기본 기능뿐만 아니라 편의시설이 잘 갖춰진 곳에서 쾌적한 자연환경까지 누릴 수 있는 곳으로 기준이 상향 조정되고 있다. 최근 들어서는 자연친화적 요소에 대한 가치가 크게 부각되고 있다. 한강을 조망할 수 있다거나, 대규모 공원과 인접한 곳에 대한 선호도가 높아지고, 실내에서 이 같은 자연환경을 조망할 수 있는지 여부에 따라 동일한 단지 내에서도 가격 격차가 있다. 한강 조망권, 대규모 공원 조성 예정인 용산 용산은 지금도 선호도가 높은 곳이지만 앞으로 더 높아질 것으로 예상된다. 한강변이라는 최대의 장점과 강북 도심과의 접근성, 강남은 물론 여의도까지, 경부고속철을 이용하면 지방으로까지 그야말로 사통팔달할 수 있는 교통 요충지라는 점은 강남권보다 우위에 있다. 또 용산 미군기지 이전이 본격화되면 그 자리에 80만 평 규모의 초대형 공원이 조성되면서 최고의 주거지역으로 부상할 가능성이 높다. 전통적으로 부유층의 선호도가 높은 것을 반영하듯 용산권 아파트는 강남권에 비해 중대형 규모의 아파트 비중이 높다는 점도 시장에서 강자가 될 가능성을 더 높여주는 요인이 될 것으로 보인다. 교통 여건은 지도상 거리보다 실소요 시간에서 느끼는 거리를 좌우하는 요소이다. 특히 대중교통 수단 중에서는 지하철 이용이 편리한 역세권의 중요성이 부상했고, 도보로 지하철역을 이용할 수 있는 곳과 그렇지 못한 단지 간에 가격 격차가 벌어지는 현상도 생겼다. 지하철 노선에 따라서도 가격 편차가 있는데, 업무중심지구를 경유하는 노선, 특히 강남권과 연계성이 높은 지하철 노선의 역세권이 상대적으로 강세를 보이고 있다. 10년 후 교통 환경 고려, 송도 신도시·파주·구리 중국과의 경제 교류의 전초기지 육성을 목표로 한 영종도~청라지구~송도 신도시로 이어지는 경제특구는 지금까지 수도권에서 상대적으로 열세를 면치 못하던 인천권에 새로운 바람을 일으킬 것이다. 이 지역은 개발 면적이 강남의 2배에 육박하는 규모로 국제공항, 고속철도, 항만이란 3대 인프라 시설을 갖추고 있다. 북쪽에서는 파주-일산-고양 삼송택지개발지구-은평 뉴타운으로 새로운 벨트가 형성되면서 시장에서의 영향력이 커질 것으로 예상된다. 남북 관계가 진전되면서 교통 여건이 끊임없이 개선될 전망이다. 동쪽에서는 교통 환경 취약으로 그동안 약세를 보이던 남양주-구리-하남권 벨트가 경춘선 복선화 등 교통 환경이 개선되면서 자연친화적 환경 요건의 우수성이 부상할 가능성이 높다. 업무중심지구와의 근접성이라 함은 직장이 밀집되어 있는 도심 지역과의 거리라고 할 수 있다. 서울 지역을 예로 들면 4대문 안과 강남 테헤란밸리를 업무중심지구라 할 수 있다. 이곳에는 중앙 행정기관과 대기업 본사 등 수많은 기업들이 모여 있고, 연관된 회사와 그곳에 근무하는 사람들을 대상으로 한 상업 시설들이 발달하면서 서비스업 종사자 또한 많다. 따라서 출퇴근 거리가 짧은 곳이 상대적으로 선호도가 높고, 이 때문에 다른 곳에 비해 주택 가격이 비싸게 평가될 수 있는 것. 90년대까지 서울의 업무중심지구는 종로·중구를 중심으로 한 4대문 안 한 곳에 불과했다. 그러다 90년 후반부터 강남권에 대기업 본사가 이주하고 벤처 붐을 타고 테헤란밸리를 중심으로 IT 기업들이 모여들면서 강남에 또 하나의 업무중심지구가 형성되었다. 이 때문에 강남구, 송파구, 서초구 등은 업무중심지구에 근접성이 좋은 주택지로 부상하게 됐다. 잠재력 낮지만 여전히 관심의 초점, 강남 현재 최고의 인기를 얻고 있는 강남은 10년 후에도 지금처럼 살고 싶은 곳 1위가 될 수 있을까? 강남의 미래는 재건축과 밀접한 연관이 있다. 강남은 지난 70년대 이후 개발이 시작돼 벌써 개발 연령이 30년을 넘었다. 사람으로 치면 청년기를 지나 장년기에 접어든 셈이다. 따라서 발전 가능성만 보자면 다른 지역보다 오히려 낮을 수도 있다. 특히 지은 지 20년이 넘은 낡은 아파트들이 점점 늘어나고 있다. 집값은 비싸지만 주거의 질이 반드시 높다고 할 수 없다. 이런 이유로 강남 지역은 현재 재건축이 활발하게 추진되고 있지만 안팎의 여건이 재건축 추진에 상당한 걸림돌이 되고 있는 게 사실이다. 정부는 집값 상승을 우려해 초고층 재건축 등에 제동을 걸고 있고, 소형의무비율, 개발이익환수제 등도 발목을 잡고 있다. 하지만 강남은 10년 후에도 선두 자리를 지킬 가능성이 높다. 재건축은 시간이 지나면 자연히 해결될 수밖에 없고 그렇게 되면 주택의 질이 높아지고 더 많은 인구를 수용할 수 있어 지금보다 집값이 비싸질 확률이 높기 때문이다.

기획: 안용호 기자   사진: 이승수 기자   도움말: 김희선(부동산114 전무)   자료출처: 여성중앙

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