2006-10-09 20:08

http://blog.drapt.com/myung237/3164291160392135114

자료출처 : 20대내집마련을향해

원문출처 : http://blog.drapt.com/hsz5323

수원은 2005년 한해 영통지역,동수원월드메르디앙 등을 중심으로 분당선역세권예정지역과 신도시후광효과지역을 중심으로 많은 아파트값상승을 보여왔습니다. 수원도 드디어 시세가 평당 1000만원선아파트가 나오게 되었고 평당 1150만원선에 분양한 아파트가 분양에 성공하기도했습니다.
하지만 영통지구와 망포동지역, 월드메르디앙은 가파른상승세를 탄 반면 같은 후광효과를 누리게 되는데도 주목받지못했기때문에 많이 오르지못한 지역이있습니다.
그러한 저평가지역들을 한번 소개해볼까 합니다.

1.권선3지구
권선3지구는 약 3500여세대의 택지지구로써 영통과의 거리는 차로10분 수원시청과의 거리는 차로 15분정도가 걸립니다. 또한 버스노선으로 서울강남까지 1시간에 진입이 가능하고 다른버스노선으로는 영통,수원시청등 많은지역으로의 연결이 용이합니다.
또한 주변에 권선 1,2지구를 합하면 약 15000여세대의 대규모택지지구로 볼수도있습니다. 또한 지구내에 GS마트가 있고 권선 1,2지구에는 E마트,밀리오레등이 들어서있으며 최근 권선1,2,3차주공아파트들이 모두 재건축에 들어가 다시한번 주목받을거라 예상되는곳입니다.
권선3지구의 학군은 동수원지역에서 가장 선호하는 학교인 권선고,효원고가 도보10분,15분이내에 통학가능하기도합니다. 또한 권선3지구공원(원천천공원)에 지혜샘어린이도서관이 있습니다. 또한 영통지역과는 달리 유흥업소가 상업지구내에 단한개소도 없습니다.
권선3지구는 영통보다 늦게 개발되어 대부분 2000년~2002년사이에 입주를 한 새아파트들로 구성되어있습니다.

*권선3지구의 현재 아파트값시세는 평당 700~850만원선이며 영통지구에 비해 평당 200~300만원정도 저렴하며 망포동대비 평당 150~200만원정도가 저렴합니다. 또한 바로붙어있는 매탄4지구와는 전용면적25.7평초과아파트는 평당 100~150만원정도 저렴하고 25.7평이하아파트의 시세는 평당 100만원정도가 저렴합니다.

*권선3지구는 향후 분당선매탄역역세권(도보로 약 2분~10분)이 될 예정이며 또한 동탄신도시와 직접 도로가 연결될 예정입니다.(도로연결시 동탄신도시까지의 거리는 차로 10분이내)
또한 권선3지구 원천천맞은편 신동일대 10만여평정도가 현재 개발움직임이 일고있습니다.

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권선3지구는 영통 및 매탄지역에서 매우 가깝지만 아파트값은 큰 차이를 보이고있습니다. 권선3지구는 2005년들어 아파트값변동이 거의 크지않게 나타났고 수원지역의 특성상 저평가된지역은 향후 호재가 직접적으로 들어나게 될시 가파른상승이 기대됩니다.




2.매탄동(현대홈타운,매탄주공4단지지역)
매탄동은 현재 매탄역의 역세권이 예정되어있고 신매탄아파트의 재건축으로 신매탄아파트주변의 아파트값은 매우 가파른 상승세를 보여왔습니다. 또한 신매탄재건축으로인해 그 주변이 다시한번 주목받았습니다.
또한 삼성전자의 연구소증설로인해 향후 꾸준한 수요가 예상되며 현재도 많은 수요가 있는곳입니다.
하지만 매탄동에서도 현대홈타운주변지역은 현재 오래된아파트라는점, 직접적인 호재의 혜택을 보지못하는지역으로 인식되어 주목받지못하였고 또한 뚜렷한 호재가 직접적으로 드러나지못하고있습니다.
매탄동 이지역은 향후 직접적인 도보역세권은 되지 못하겠지만 주변의 재건축으로 인해 재정비되면 주목받을것으로 예상됩니다. 또한 도보역세권은 아니더라도 간접역세권의 혜택을 받을것입니다.
현재 이지역의 아파트들은 현대홈타운 약 2500여세대가 현재 재건축이 완료되어 입주중이고 인계주공(래미안으로 재건축 약 1500여세대)은 2006년 분양예정이고 매탄주공 4단지는 현재 재건축이 진행되지는 않았지만 향후 5년정도안에는 재건축움직임이 일것으로 보입니다.

*매탄동 이지역의 시세는 현재 현대홈타운기준으로 평당 700만원~900만원선이고 주변 재건축아파트(인계주공)의 일반분양분의 평당분양가는 현재 평당 1000만원선으로 예정되어있다고 알고있습니다. 현재 같은매탄동인 신매탄두산위브의 분양권 가격이 평당 850~1100만원선인것을 보면 꽤 싼편이라고 볼수있습니다.

*매탄동 이지역은 향후 인계주공 및 매탄주공4단지의 재건축시 이 지역 전체가 재정비되는것으로 볼수있어 향후 신시가지로 탈바꿈할수 있을것입니다. 또한 매탄동 이 지역은 직접역세권은 아니지만 수원시청역(분당선) 개통시 도보로는 15분~20분 버스노선으로는 매탄역까지도 5분~10분이면 이용가능할것입니다. 현재는 뉴코아아울렛, 홈플러스 등을 도보로 5분~ 15분정도면 이용가능하며 효원공원이 남쪽으로 도로하나를 두고 붙어있습니다.


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매탄동 이지역은 현재 매탄동의 신시가지인 매탄4지구쪽(신매탄두산위브하늘채포함)과 가격차가 어느정도 나는편입니다. 매탄4지구 주공아파트단지들보다는 현대홈타운의 분양권값이 비싸나 25.7평을 초과하는 아파트들은 동일평형이 평당 100만원~200만원정도 싸게 시세가 형성되어있습니다. 하지만 매탄동 이지역은 효원공원을 남쪽으로 조망할수 있는 유일한 주거지역이지만 (신매탄두산위브하늘채는 효원공원을 서쪽으로 조망) 조망권에 대한 프리미엄은 거의 붙지않았던 지역입니다. 인계주공이 일반분양을 하면(평당1000만원선으로 예정) 이지역의 시세가 같이 오르면서 다시한번 주목받게 되어 조망권에 대한 프리미엄도 다시한번 책정되지 않을까 싶습니다.






저 두지역의 공통점은 모두 주거지역으로써는 최고의 조건을 가지고있으면서도 주목을 거의 받지못했다는 점입니다. 또한 주목받는지역과 근접했지만 그 그늘에 가려 아파트값 상승이 거의 일어나지 못했다는 점입니다.
저는 권선3지구를 수원의 목동이라 표현하고싶고 매탄동 저 지역을 수원의 반포동이라 표현하고싶습니다.

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