2006-05-17 11:32
http://blog.drapt.com/myrii22/81147833162477 
자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28369
1. 대세는 타워형아파트이다.
강남권과 부촌으로 자리매김한 아파트단지의 기존 판상형아파트는 평당가 2천만원에서
3천만원인데 비해 최근 건축되고 있는 타워형아파트의 평당가는 4천만원까지 치솟고 있으
며 일부는 5천만원대를 초과하고 있는 바, 판상형아파트와 타워형아파트의 확연한 차별화
양상이 눈에 띄게 두드러지고 있다.
이러한 현상은 시간이 지날수록 그 차이가 더욱 커질거라 예상되어지는 바, 최근 건립되는
타워형아파트를 주목하자.
2. 아파트도 대형화되어야 한다.
최근들어 임대아파트의 공급이 늘고있는 반면 아파트가 대형화되고 있고, 대형화하려는
움직임이 두드러지게 나타나고 있다.
단적인 면만을 바라보면 양극화의 더욱 악화시키는 모양새로 비춰질수도 있으나 조금더
가까이 심도있게 들여다보면 오히려 서민에게도 이익이라는 것을 인지할 필요가 있다.
기존구시가지의 임대가 어려운 상황이라는 것과 아파트시장을 수익성측면으로 볼때
대형평에 비해 소형평의 수익성이 떨어진다는 측면에서 접근하면 그 해답을 찾을 수 있다.
3. 전세를 살아라.
40평대 아파트의 가격은 약 10억선인 반면 전세금액은 3억5천만원 내외이다.
10억원을 금융비용과 세금을 발생시키며 주거하는 것은 비경제적이라 할 수 있고,
주거는 '세'를 살고 나머지 가용금액을 성장성 있는 부동산에 투자하는 지혜가 필요하다.
여기서 말하는 성장성 있는 부동산이란 미래의 가치가 상식적으로 드러나있는 입지조건에
개개인의 취향과 부합하는 가용금액별 희망실거주지역을 말한다.
열보 전진을 위해 한걸음 뒤로 물러설 줄 아는 센스를 발휘하자.
4. 성장이 정지된 아파트에 대한 투자는 피하라.
단순주거형아파트는 입주3년을 기준하여 감가상각이 발생하는데 재건축이나 각종이벤트
(재개발, 도로망구축, 환경프리미엄형성 등)에 의해 상승하는 것은 또 다른 2차 성장기로
보아야 한다. 즉, 기본적인 1차성장이 끝난 후 2차성장 기미가 보이지 않거나 입지적으로
제한적인 지역의 투자는 삼가하는 것이 좋다.
말을 바꾸면 리스크와 비교하여 잠재적 수익성이 큰 지역을 1차적으로 선별하여 발품을
팔아 입지 및 교통, 환경프리미엄까지 섬세히 분석하여 2차선별 후 최종투자처를 결정하여
이벤트발생 이전인 기초단계에 투자하라.
5. 대출가용금액을 최대한 활용하라.
가용대출폭을 가능한한 크게 잡아 대출금리와 투자수익성을 면밀히 분석 후 투자하라.
대출에 대한 부담때문에 행하게 되는 '눈높이식 제한적인 투자'보다는 저금리시대의 메리트
를 최대한 이용한 '높이날아 멀리보는 투자'를 하자.
대출은 부담감을 가중시키는 위험요소가 아니라 나의 믿음직한 투자 동반자라는 역발상의
원리를 알아두자.
6. 재개발, 분양가산정방식의 변화가 필요하다.
재개발의 주인공은 주무관청도 아니고 시공사도 아닌 바로 조합원이다.
조합원이라 함은 단순히 입주권을 받기 위한 집단이 아닌 사업의 주체가 되어 모든 과정을
주도하며 결정하는 사업단체라는 것을 명심하자.
이와같은 맥락에서, 조합원 분양가를 높이고 동시에 평가금액도 높여주는 방법이 사업성을 증가시키는 길이다. 또한 일반분양가는 평당 4천만원에서 5천만원으로 유지되어야 하며
일반청약으로 누수되는 금액을 차단하려면 일반분양을 줄이고 초대형화에 포커스를 맞추
어야 한다.
7. 여름철에 보일러를 사고, 겨울철에 에어컨을 장만하자.
어떠한 시장이든 간에 틈새시장은 있는 법이다. 틈새시장이론은 부동산시장에도 대입할
수 있다. 매도붐이 있을때 매수하고 매수붐이 있을때 매도하는 것이 흔히 말하는 '고수'들의 공통된 시각이다.
대다수의 시선이 한지역으로 몰려있는 경우 상대적으로 저평가되는 지역에 눈을 돌려
선점하는 경우, 추후에 제 철을 맞이하여 크나큰 수익률을 발생시킬 수가 있다.
언론보도와 여론반응에 민감하게 반응하되 수집한 자료를 통해 나만의 투자이론을 정립
하여 틈새시장을 두드리는 것 또한 고수들의 공통점이다.
8. 다수의 소형아파트보다 한 채의 대형아파트가 낫다.
과거에는 소형아파트를 매매한 후, 세를 놓는 임대사업이 유행처럼 행하여졌으나
현재는 임대아파트가 공급이 많아지고 대형화됨에 따라 소형아파트를 다수로 가지고 있는
경우보다 초대형아파트 한 채의 프리미엄 자체가 높게 형성되는 바, 추세에 따른 투자의
발상전환이 요구되는 시점이다.
9. 발상 전환의 중심지 - 용산구
서울시의 체계적인 지원을 등에 없고 서울의 정중심에 위치한 용산의 잠재적 가치가
점점 가시화 되고 있다. 강남의 포화속에 강북재개발에 열을 올리는 현 시점에서 특히,
타고난 입지나 서울시청 이전을 들먹이며 강남의 대체지는 용산밖에 없다는 보도가 나오고 있다. 그러나 용산을 바라볼때 단순히 강남의 대체지로서만 판단하는 것은 저평가된 가치
분석이다.
단순한 개념의 '강남대체지'로서의 역할 뿐만아니라 서울의 정중앙에 위치하여 서울의
모든 것을 총괄하는 수도속의 수도로서 오랫동안 발휘하지 못한 내재된 가치를 마음껏
뽐낼 그날이 멀지 않았다.
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