2008-01-21 00:25
http://blog.drapt.com/mymo1/282611200842742951 
자료출처 : 파주운정신도시 이석배 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/sukbae
부동산 時테크가 곧 財테크
양도세 인하등 시행시기 맞춰 타이밍 조절해야
고가주택 양도세 인하후, 대출규제 완화전에 사라
부동산과 세금은 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 부동산은 투자 금액이 크기 때문에 세금이 얼마냐에 따라 수 천 만원에서 수 억원을 더 낼 수도, 덜 낼 수도 있기 때문이다.
세금은 또 정부 정책과 뗄 수 없는 관계다. 부동산 관련 세수(稅收)는 전체 조세(租稅)의 15% 가량을 차지할 정도로 정부에게도 중요한 문제지만 거의 모든 국민에게 직접적인 영향을 미치는 사안이기 때문이다. 부동산 투자 및 매매를 하기 위해서 정부 정책에 관심을 가져야 하는 이유가 여기에 있다.
이명박 당선자가 대통령직 인수위원회를 꾸린지 4주째로 접어들면서 차기 정부의 부동산 정책이 하나, 둘 가시화되고 있다. 이들 정책은 급한 사안, 덜 급한 사안으로 세금 관련 정책이 나뉘면서 순차적으로 시행 될 것이다.
어떤 정책이 언제 시행되는 지는 세금을 언제부터 적게 내느냐의 문제이기 때문에 부동산 시장에서 매우 민감하고 중요한 문제다. 곧 '時테크'가 '財테크'인 셈이다.
차기 정부가 어떤 시각으로 부동산 시장을 바라보느냐에 따라 정책의 집행 순서가 바뀌면서 시장에 미치는 영향도 달라지겠지만 이명박 정부는 부동산 거래를 활성화 시킨다는 입장이기 때문에 대체적으로 시장 참여자들에게 유리한 방향으로 정책이 진행될 가능성이 높다.
이명박 정부의 주요 부동산 정책 로드맵이 시행되기까지는 최소 1년 이상의 시간이 남았지만 막상 그 때가 되면 투자 시기가 지났을 지 모른다. 지금까지 나온 주요 부동산 정책 로드맵으로 최적의 투자 방법을 찾아본다.
양도세인하 내달 국회처리 가능성
거래세 및 양도세 인하, 보유세 인하 등 세금과 관련된 주요 부동산 정책에 대한 이명박 정부의 정책 로드맵이 서서히 구체화되면서 투자자 및 주택 보유자들은 매수, 매도 시기를 잘 조절해야 이윤을 극대화할 수 있을 것으로 보인다.
투자자들과 주택 보유자들이 가장 관심을 갖고 있는 양도세 장기보유 특별공제 확대는 그 자체보다는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제의 동반 완화 여부가 더 큰 영향을 미칠 것으로 전문가들은 예상했다. 양도세 부담이 줄어들고 대출규제까지 풀어질 경우 6억원 초과 고가 아파트들의 강세 현상이 예상되는 반면 대출규제가 크게 완화되지 않을 경우 고가 아파트 물량이 쏟아질 우려가 있어 가격 하락 압력이 높아질 수 있다는 분석이다.
◇대출규제 완화 여부가 고가주택 가격 좌우=박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 “1주택자의 장기보유 특별공제를 최대 80%까지 확대할 경우 6억원 초과 1주택자들이 가장 큰 수혜를 입을 것”이라며 “여기에 종합부동산세 대상을 축소하고 대출규제를 완화할 경우 ‘똘똘한 집 한 채’를 보유하려는 움직임이 다시 나타날 가능성이 있어 가격탄력성이 커질 수 있다”고 말했다.
비싼 집을 갖고 있더라도 종부세에 걸리지 않고 장기간 보유하면 양도차익의 상당 부분을 공제 받을 수 있기 때문에 대출을 받아서라도 ‘똘똘한 집(거주 및 투자목적을 동시에 만족하는 집)’을 보유하려는 수요가 높아질 것이란 설명이다.
반면 대출규제가 크게 완화되지 않을 경우 고가 주택에 대한 매수세는 여전히 위축될 수 밖에 없어 가격하락이 예상된다는 분석도 나왔다.
박상언 유앤알컨설팅 대표는 “고가 주택에 대한 양도세 특례 조치와 함께 비과세 요건이 현행 6억원에서 9억원 가량으로 상향 조정될 경우 장기보유 혜택을 못 받는 사람들 중 대출 비중이 높은 사람들은 대거 물량을 내놓을 가능성이 높아 보인다”며 “대출규제가 완화되면 매수세가 있겠지만 그렇지 않을 경우 수급에 불균형이 생겨 가격하락 압력이 더 커질 수 있다”고 말했다.
양도세 인하는 오는 2월 임시국회에서 처리될 가능성이 높다. 한나라당과 대통합민주신당 모두 양도세 조기 인하를 추진하겠다는 방침을 밝히고 있기 때문이다. 인하 시기 및 내용은 좀 더 다듬어져야 하지만 고가주택 매수를 염두에 두고 있는 투자자라면 ‘양도세 인하 후(後)’, ‘대출규제 완화 전(前)’에 사는 것이 가장 좋은 매수 시기인 것으로 분석된다. DTI 등 대출규제는 시장 상황에 따라 완화 여부를 결정한다는 방침이어서 최소한 내년 이후에나 조정될 전망이다.
2년 실거주 요건 폐지되면 강남 재건축·강북 재개발 수혜
◇2년 거주요건 폐지 시 재개발 지역 수혜=양도세 인하와 함께 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 중동, 산본, 평촌)에만 적용되고 있는 ‘2년 거주’요건도 2월 임시 국회에서 처리될 전망이다.
주택 투기를 막기 위해 지난 2004년 1월 도입된 이 요건은 양도세 비과세를 받기 위해선 3년 보유와 함께 2년은 실제로 거주해야 한다는 내용이다. 2년 거주 요건이 풀릴 경우 강남 재건축 단지나 강북 재개발, 뉴타운 추진 지역이 유망할 것으로 전문가들은 내다봤다. 그 동안 주거 여건이 열악한 단지는 2년 동안 거주해야 한다는 조건 때문에 매수세가 끊겼었지만 그 조건이 없어지면 이들 지역에 집을 사놓고 비인기 지역에 전세로 사는 사람들이 늘어날 수 있기 때문이다.
박원갑 소장은 “거주 요건이 없어지면 강남 등 인기 지역에서 세제완화를 기대하고 호가를 올리거나 매물을 거둬들일 가능성이 높다”며 “매수자들은 추격 매수보다는 급매물 위주로 노리는 게 바람직해 보인다”고 했다.
재개발, 재건축 단지는 2년 거주요건 폐지 외에 기반시설부담금 폐지나 용적률 인상 등의 일정이 잡히지 않은 지금이 매수 기회라는 지적도 나왔다.
고준석 신한은행 PB는 “기반시설 부담금이 없어지고 용적률이 완화되면 조합원 이익이 늘면서 재개발, 재건축이 활성화될 수 있다”며 “그러나 이런 규정이 다 풀린 뒤에는 하루가 다르게 집값이 올라가기 때문에 여유 자금이 있다면 소형평형 의무 비율 등 넘어야 할 산이 있을 때 미리 사두는 것이 좋다”고 했다.
거래세 인하해도 집값 영향 미미…대출규제는 내년이후에나 손댈듯
◇거래세 인하 영향은 미미=취득ㆍ등록세 등 거래세 인하는 일정 부분 거래 활성화에는 기여하겠지만 집값에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 분석이다. 저가주택의 경우엔 거래세 규모 자체가 크지 않은 데다 고가주택 보유자들도 거래세보다는 대출규제가 더 큰 부담으로 작용하고 있기 때문이다.
그러나 거래세 인하 후 단기적으로는 매수세가 늘면서 주택 가격이 강보합을 보일 수도 있을 것으로 보인다. 부동산 정보업체 부동산써브가 조사한 바에 따르면 지난 2006년 1월과 9월 취ㆍ등록세율을 낮춘 후 강남, 서초, 송파 등 ‘강남 3구’의 거래는 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났다. 거래세를 3.5%에서 2.5%로 낮춘 이후(2006년 1월) 2월의 전국 아파트 거래량은 총 6만6,335건으로 전월대비 30% 가량 늘어났고 서울(65%)과 인천(72%)의 증가폭이 가장 컸다. 또 취득ㆍ등록세율은 2.5%에서 2%로 하향 조정한 2006년 9월에도 전국 아파트 거래는 전월에 비해 67% 증가했다.
함영진 부동산써브 실장은 “취득ㆍ등록세 인하는 소급적용이 안되기 때문에 거래세 요율 인하 계획을 발표한 이후 시장이 더욱 더 숨을 죽이고 있다”며 “기존 아파트 뿐 아니라 입주가 개시된 아파트도 등기를 지연하면서 세 부담을 낮출 수 있기 때문에 조속한 법률 개정으로 시장 안정을 추진해야 한다”고 말했다.
길진홍 부동산뱅크 팀장은 “거래세가 인하되면 거래가 활성화되는 측면은 있겠지만 그 동안 과표가 많이 올라 세액 자체에는 큰 변화가 없을 것”이라며 “양도세 인하와 동시에 시행될 경우 효과가 있겠지만 그 자체만으로는 집값을 올릴 만한 호재는 아닌 것으로 보인다”고 말했다. 거래세 인하에 따른 세금 절감을 노린다면 거래세가 낮아진 뒤 매수하는 게 정석이지만 그 동안 집값 상승이 예상된다면 지금 주택을 매수하는 것과 큰 차이가 없을 것이란 설명이다.
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