2007-03-22 08:23
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9월 도입되는 청약가점제 7가지 허점
정부의 청약가점제 실시 방안이 29일 공청회를 통해 발표된다. 하지만 벌써부터 청약가점제의 '제도적 허점'을 지적하는 목소리가 높다.
전문가들은 '725만 청약통장 가입자들의 이해관계를 완벽하게 조정하는 것은 무리'라면서도 '정부가 충분한 준비 과정을 거쳐 합리적인 개선안을 내놨는지에 대해서는 의문'이라고 말한다.
◆ 지역우선공급 이참에 재검토를
서울의 청약통장 가입자 수는 무려 235만명. 그러나 올해 분양물량은 겨우 3만5304가구다.
치열한 경쟁이 불가피하다.
이에 비해 경기도 용인은 청약통장 가입자 수가 15만6700여 명에 불과한 데도 올해 분양물량은 2만7316가구에 이른다. 한결 여유롭다. 그렇다고 서울시민이 용인에 청약하기도 어렵다.
민간택지는 100%, 20만평이 넘는 대규모 공공택지는 30%를 해당 시ㆍ군 거주자에게 우선공급하기 때문에 당첨 가능성이 거의 희박하다.
지역 우선공급 제도는 위장전입을 부추기는 핵심 원인이다.
진명기 JMK플래닝 사장은 '지난해 성남시가 전국에서 전출인구 1위를 기록한 것은 지역우선 공급을 노려 용인으로 위장전입한 인구 때문일 것'이라고 추청했다.
전문가들은 '이번 청약제도 개편은 이런 문제점을 한꺼번에 풀 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다'고 입을 모은다.
◆ 신혼부부ㆍ독신자 절대 불리
지난해 결혼한 윤 모씨(36ㆍ성남시 분당구)는 청약가점제 소리만 들어도 한숨이 나온다.
소형 청약예금 가입자인 윤씨의 당첨 가능성이 매우 희박해지기 때문이다.
무주택 기간이 짧은 데다 부양가족도 없는 탓이다.
윤씨는 '아이를 낳고 부양 가족 수를 늘려 아파트 청약을 할 때면 마흔 살이 넘을 것'이라며 '결혼을 늦게 한 게 후회 막급'이라고 분통을 터뜨렸다. 윤씨처럼 신혼부부이거나 독신자 등은 청약가점제에서 절대 불리하다. 앞으로 소득수준에 따라 가점을 차별화하면 젊은맞벌이 부부는 더욱 불리해진다.
전문가들도 뾰족한 해답을 찾지 못했다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 '청약예ㆍ부금에 가입한 30~35세 연령대에서 청약전략을 물어오면 말문이 막힌다'고 털어놓았다.
박 대표는 '이들에게(가점제 대상이 아닌) 청약저축통장으로 재가입하라고 말하는 것은 잔인하다'며 '청약저축으로 전환할 수 있는 길을 터주어야 할 것'이라고 말했다.
◆ 1주택자 집 넓혀갈 길 터줘야
서울 서대문구에 25평짜리 아파트를 보유중인 서 모씨(34)는 32평형으로 집을 넓히려는 꿈을 접었다. 가점제가 실시되면 당첨 가능성이 없어진다고 봤기 때문이다. 서씨는 '유주택자인 데다 부양가족이라고는 아내와 7세 딸뿐인데 어떻게 당첨되겠느냐'며 '집을 넓혀 분양받고자 하는 유주택 서민들의 희망이 막혔다'고 하소연했다.
그는 '우리 아파트 단지는 32평형 전세금이나 25평형 매매 값이 별 차이가 없다'며 '한쪽은 무주택 서민이고 한쪽은 유주택 자산가라는 말이냐'며 분통을 터뜨렸다.
무주택자로 간주하는 '저가주택' 범위에 대해서도 논란이 끊이지 않고 있다. 기준이 애매하기 때문이다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 '그 동안 거론돼왔던 것처럼 공시가격 5000만원 이하 주택 보유자만 무주택자로 간주할 경우, 20평형대 소형 아파트 보유자들은 청약을 통해 집을 넓힐 방법이 없다'며 '우회로를 마련해 줄 필요가 있다'고 말했다.
◆ 돈많은 무주택자 못걸러내
청약가점제가 실시되면 부양가족 수가 매우 중요한 의미를 지니게 된다. 지난해 7월 발표된 청약가점제 잠정안에 따르면 부양가족 수가 차지하는 가점 비중은 35%에 달한다. 따라서 '위장전입'을 통해 가족 수를 늘리면 훨씬 높은 가점을 받을 수 있다. 문제는 실제 거주 여부를 확인할 방법이 없다는 것. 주민등록등본에 나타난 가족 수를 인정할 수 밖에 없다.
'돈 많은 무주택자'를 걸러낼 수 없다는 점도 문제다. 오는 2010년께 근로소득지원세제(EITC) 데이터베이스가 구축될 때까지는 속수무책이다.
고성수 건국대 부동산학과 교수는 '지금의 전산ㆍ정보체계로는 새 청약제도를 제대로 뒷받침할 수 없다'며 '공적 기관간 정보 공유 방안을 마련해 가면서 새 제도를 추진하는 게 바람직하다'고 말했다.
'당장 정보망을 구축하기 어렵다면 선의의 피해자를 줄일 수 있는 보완장치를 마련해야 한다'는 게 전문가들의 공통된 지적이다.
◆ 중소형 청약예금ㆍ부금은 '왕따'
중소형 주택(전용 25.7평 이하)에 청약할 수 있는 청약부금과 예금(서울 기준 300만원) 가입자들은 상당한 불이익을 받고 있다. 투기 방지를 위해 정부가 확대하기로 한 '공영개발' 방식 때문이다.
공영개발이 이뤄지면 모든 중소형 주택이 공공주택으로 분류돼 청약저축 가입자에게만 공급된다. 예컨대 '공영개발'이 예고된 송파신도시에서도 중소형 청약예ㆍ부금 가입자에게는 청약 기회가 주어지지 않는다.
이 때문에 중소형 청약예ㆍ부금 가입자에게 돌아갈 주택 물량을 늘려야 한다는 지적이 나온다.
청약가점제 기본 골격을 짰던 주택산업연구원도 공영개발 지구에서는 전용 25.7평 이하 물량에 한해 청약저축과 청약예ㆍ부금 가입자가 함께 경쟁할 수 있는 별도 가점제를 도입하는 방안을 제시했던 것으로 알려지고 있다.
◆ 민간 중대형까지 적용은 무리
정부는 민간택지 중대형 주택에 대해서도 9월부터 청약가점제를 전면 적용하는 방안을 검토중인 것으로 알려지고 있다.
중대형 아파트는 1차적으로는 채권입찰제로 순위를 가리고, 경쟁이 있으면 가점제로 순위를 가리는 방안이 유력하다. 하지만 수도권 인기 지역에서는 대부분 채권상한액을 써내기 때문에 당락은 청약가점제에서 결정될 가능성이 높다.
이에 대해 상당수 전문가들은 '무리한 발상'이라고 지적한다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원은 '무주택자가 50~60평형대 대형 아파트를 처음 분양받기도 버거울 뿐더러 정부가 책임져야 할 영역도 아니다'며 '민간택지 중대형 주택은 가점제 적용 대상에서 제외하는 것이 가장 확실한 대안'이라고 말했다.
◆ 가점항목ㆍ비중 현실반영 못해
'가점 항목과 비중이 국민 주거 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다'는 지적도 나온다.
예컨대 지난해 7월 발표된 가점제 시안에 따르면 자녀 수는 3명을 넘어서면 똑같은 만점을 받게 된다.
또 미성년 자녀 수만 부양가족으로 따진다. 자녀 수가 4명 이상인 가정과 20세 이상 대학생 자녀가 있는 가정에서는 불만이 나올 수밖에 없다.
가구주 나이를 △35세 이상 △40세 이상으로 구분하고 거주 기간을 △1년 △5년 △10년 등으로 나눈 것도 기준이 모호하다는 지적이 나온다.
한 부동산 관계자는 '청약가점은 어차피 컴퓨터가 계산하는 것 아니냐'며 '수작업에 의존하던 70~80년대식으로 가점을 매길 필요는 없으며 가점 항목과 비중을 보다 세분해야 한다'고 강조했다.
[이진우 기자 / 김인수 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >
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