2008-10-01 21:17
http://blog.drapt.com/myj2dg/3415821222863462298 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
혼란의 시기, 과거만 고집하지 말자
10년 전매금지 규제는 경매 통하면 피할 수 있어
무주택 20년이 넘는 흥부는 26명이라는 엄청난 부양가족의 이점을 최대한 활용해 송파신도시에 당첨됐다
당첨되자 마자 시세차익 3억이 생긴 것까지는 괜찮았다.
하지만 앞으로 넘어가야 할 산이 많은 것 같아 걱정이 됐다. 가진 것은 자식들 뿐이고 돈은 한푼도 없으니 분양대금 마련이 큰 문제였다.
그러나 흥부가 누군가. 끈질기기로 둘째 가라면 서러워 할 사람이 아닌가. 흥부는 포기하지 않고 부지런히 발품을 팔아 드디어 해결책을 찾아 냈다. 흥부의 내집마련 성공기를 들어보자.
1. 계약금 처리
자기가 분양받은 아파트의 내부인테리어와 단지 배치 등을 보러 모델하우스에 갔던 흥부는 상호저축은행에서 금리 11%로 계약금을 대출해준다는 사실을 알게됐다
금리11% 대출을 받아서 계약금을 치룬 흥부는 송파신도시 34평 계약자가 되었다
2. 중도금 처리
흥부가 아파트 분양 약관을 확인해 보니 중도금 2회차 연체시 시행업체는 분양계약을 해지할 수 있다는 조항이 있었다. 그런데 특별한 소득이 없는 흥부가 대출을 받기는 사실상 어렵다.
결국 흥부는 '배째라' 식으로 중도금 문제를 해결했다.
계약서에 있던 건설회사 계좌로 매달 입금을 하는 방법을 선택한 것이다. 흥부는 월급이나 보너스 탈 때마다 50만∼100만원씩 중도금을 계속 납입을 했다
시행업체 직원이 전화가 와서 돈 없으면 계약 포기하라고 종용했지만 '돈 있는데 왜 해약을 하냐'며 계속 중도금을 납입해갔다.
분양대금 담당 직원이 회계장부 처리어려움을 겪을 만큼 흥부의 입금횟수는 잦았고, 입금 금액은 항상 적었다
기분 내키면 술 한잔 마실거 아껴가며 단돈 10만원도 입금시켰으니, 분양대금 담당자의 고통은 심각할 지경이었고 건설회사 경리팀에서도 흥부는 화제가 되었다
그렇다고 시행업체 직원이 자의적으로 법인계좌를 막을 수도 없는 노릇이었다. 매달 입금하는 흥부를 제지할 방법은 없었으니 당연히 계약해지 처리도 할 수도 없었다
중도금이 연체되더라도 매달 입금하는 계약자와 법적 소송이 붙으면 승소할 가능성이 없는 것도 문제였다.
법적으로 판단할 때 중도금이 입금되면 계약이 실행되는 것으로 간주해 계약을 해지하기 힘들다
특히 흥부가 중도금을 무조건 연체시키는 것이 아니라 꾸준히 납입을 하고 있기 때문에 분양계약 해지 의사가 없는 것이 된다. 이런 상황에서 시행사는 일방적으로 흥부와의 분양계약을 해지할 수는 없다.
아무리 분양계약서 특약에 해지 조항이 있다고 해도 법률 논리의 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 흥부와의 분양계약을 일방적으로 해지했다가는 추후 발생할수 있는 손해배상의 문제가 더 크기 때문이다.
3. 잔금 납부
흥부는 이런 방법으로 3년 동안 송파 신도시 당첨권리를 유지할 수 있었다.
하지만 최종적으로 잔금이 문제였다. 잔금을 납부하지 않으면 건설회사는 소유권 이전 등기를 해주지 않기 때문이다. 사실 건설회사 담당자도 흥부를 잔뜩 벼르고 있었다.
고민하던 흥부에게 제2,3금융권은 DTI규정과 상관없이 LTV을 적용하여 송파신도시의 분양가 만큼 대출을 해주겠다고 나섰다.
흥부가 분양받은 34평의 시세를 주변시세인 평당 2000만원으로 평가한 평가금액은 6억8000만원이었다. 이를 토대로 흥부는 6억8000만원의 60%인 4억800만원을 대출 받을 수 있었다. 분양가인 3억4000만원보다 6800만원을 더 대출 해준 것이다
6800만원으로 흥부는 계약금 대출금을 상환하고 그동안 연체됐던 이자 약 7000만원중 일부를 납입했다
그래도 모자라는 금액은 월세 보증금 3000만원을 받아 처리했더니 분양관련 모든 대출이자를 모두 상환할 수 있었다. 또 대출금 4억800만에 대한 대출 이자 200만원은 월세 150만원과 월급 중 50만원으로 충당할 수 있었다.
이런 방법을 통해 흥부는 드디어 송파신도시에 입성할 수 있었다.
4. 매매
어찌어찌해서 송파신도시 34평 아파트를 손에 넣은 흥부. 하지만 가득이나 없는 살림에 대출이자 50만원을 매달 상환하려니 허리가 휠 지경이었다. 되팔고 싶어도 10년 전매제한이라는 규정 때문에 집을 팔 수 없었다.
소유권 이전등기 1년차가 되자 흥부는 심각한 고민에 빠졌다. 입주 당시 평당 2000만원이었던 아파트 시세는 평당 3000만원으로 올랐다. 아파트 몸값이 10억2000만원까지 치솟았으나 현금화가 문제였다.
장성한 자녀를 둔 흥부는 자녀 결혼자금이 당장 필요했다.
또다시 고민에 빠졌던 흥부는 결국 묘수를 찾아냈다. 바로 경매를 활용한 합법적 매각이었다.
자본주의 시장의 특성상 경매제는 자본주의 최후의 수단이자 최선의 수단이 될수 밖에 없다. 때문에 경매제도 자체를 정부가 법률로 금지할 수 없었던 것을 이용한 것이다.
우선 흥부는 놀부에게 송파신도시 아파트를 담보로 3000만원을 빌린 뒤 아파트에 근저당 설정을 했다. 놀부에게 놀부에게 빌린 돈으로 세입자를 내보낸 흥부는 2년 거주요건을 채우기 위해 송파신도시로 이사를 했다
그리고 놀부에게 빌린 돈의 이자는 갚지 않고, 놀부 와이프의 약을 올릴대로 올린 것이다. 빌린 돈을 갚을 생각이 꿈에도 없으나 알아서 하라며 '배째라' 전술을 구사했다.
화가 잔뜩 난 놀부 와이프는 결국 흥부집을 경매에 붙였다. 그런데 송파신도시가 어딘가. 강남 뺨치는 곳이 아닌가. 2000만명에 달하는 수도권 시민이 흥부 집을 낙찰받으려고 법원으로 죄다 몰려 들었다.
수백대 1의 입찰을 통해서 낙찰된 흥부의 아파트는 그 희소성 때문에 주변시세보다 훨씬 비싼 12억에 낙찰됐다.
5. 흥부의 수익
흥부는 경매 낙찰기일을 조정하여 등기 3년차에 아파트가 낙찰되도록 조정해 양도세를 최소한으로 만들었다.
# 분양가 3억4000만원, 낙찰가 12억원, 시세차익은 8억6000만원
- 고가주택 양도세 계산 방식 : 양도차익=총양도차익*(양도가액-6억원)/양도가액
- 양도차익=8억6000만원×(12억원-6억원)/12억원=4억3000만원
- 장기보유 특별공제(3년이상 5년이하 보유시 10%)=4억3000만원×0.9%=3억8700만원
- 등기비용 공제(등록세,취득세등)1000만 원
- 3억7700만원×36%=1억3572만원
- 세액공제 1170만원===>양도세는 1억2400만원
낙찰가액 12억에서 대출 4800만원과 양도세 1억2400만원, 그리고 분양권 상태에서
중도금 연체이자 7000만원, 입주후 3년간 이자 150만원×24%=3600만원
# 흥부의 순수익은 5억6200만원
결국 제비가 흥부에게 가져다 준 행운의 돈은 5억6200만원인 셈이다. 처음부터 흥부가 투자한 금액이 없는 것으로 계산 되기 때문에 수익률은 무한대로 나온다
자. 이 땅의 흥부들이여!
로또 청약을 절대로 포기 하지 말것을 권유한다. 다리부러진 제비는 26명의 부양가족을 가진 무주택자 흥부를 사랑한다고 한다.
<자료원 : 중앙일보 조인스랜드 2007.10.04>
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