2011-04-27 14:53

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=35306

- 부동산 개발 역사는 반복된다 -

 

우리가 부동산 투자를 할적에는 나무보다는 숲을 봐야 합니다. 숲을 봐야 비로소 나무가 보입니다.

 

부동산 투자에 있어서 개발은 상당히 큰 비중을 차지하고 있습니다.

 

도시계획 이론에 따르면 도시는 상당한 시차를 두고 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 리턴하여 끊임없이 개발되고 있습니다.

 

1980년대 이후 도시 개발의 큰 흐름을 볼 때 1980년대가 개포·목동·상중계동 등 서울 도심개발의 전성시대였다면, 1990년대는 분당 등 수도권1기 신도시의 입주로 본격적인 신도시 시대가 열리게 됩니다.

 

1990년대에 서울 외곽지 신도시가 붐을 이루고 나니 도시는 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발된다는 도시계획이론에 따라 2000년대부터는 외곽지 신도시에서, 다시 도심으로 리턴하여 개발되는 시대가 열리게 됩니다.

 

외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발되는 대표적인 예가 서울 강남구 도곡동 타워팰리스입니다.

 

2000년대 초반, 타워팰리스 입주를 시초로 하여 삼성동 현대아이파크 등 초고층아파트 전성시대가 열리게 됩니다. 이들 초고층 아파트들은 2000년대 서울 도심개발 대세 흐름에 따라 그후 엄청난 프리미엄 아파트가 되었습니다.

 

그러나 이들 초고층 아파트의 인기도 2000년대 후반부쯤엔 기울어지게 됩니다.

 

큰 흐름으로 볼때 2000년대가 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발하는 전성시대였다면 2010년대는 다시 도심에서 외곽지 신도시로 개발하는 전성시대가 될 것으로 확신합니다.

 

그 대표적인 신도시가 광교.동탄신도시, 그리고 최근 인기를 끌고있는 한강신도시 등 수도권2기 신도시입니다.

 

이들 수도권2기 3개 신도시 등은 2010년대 서울및수도권 부동산시장의 주역으로 등장하게 되는군요.

 

1990년대는 1991년 분당신도시 입주를 시발점으로 하여 본격적인 수도권1기 신도시 시대가 열렸으며 수도권1기 신도시 대세 흐름에 따라 이들 아파트들은 그후 엄청난 가격상승을 가져왔습니다.

 

이러한 1990년대 수도권1기 신도시들의 인기가 2010년대에 광교, 동탄, 김포 한강신도시 등 수도권2기 신도시에서 반복되고 있는 것 같습니다.

 

2000년대가 서울 도심 아파트 전성시대였다면 2010년대는 광교, 동탄, 김포 한강신도시 등 수도권2기 신도시 전성시대라고 확신합니다.

 

2010년대 신도시 시대가 열리면 광교, 동탄, 김포 한강신도시 등 수도권2기 신도시뿐만아니라 분당 등 수도권1기 리모델링대상 아파트도 수도권2기 신도시와 함께 재부상할 것으로 예상됩니다.

 

단언하건데 2010년대는 이들 신도시 시대라고 확신합니다.

 

이러한 맥락에서 최근 분양하고 있는 김포 한강신도시의 전망을 상당히 밝게 보고있습니다.

 

그러나 서울및수도권 아파트와 극과 극을 달리고 있는 지방 도심아파트들은 큰 흐름으로 볼때 2010년대가 전성시대가 될 것입니다.

 

요약하자면 2010년대는 서울및수도권에서는 신도시 전성시대, 지방에서는 기존 도심아파트 전성시대가 될 것으로 확신합니다.

 

강남 등 서울 도심권은 신도시 대세가 완전히 끝나는 2010년대 후반부쯤에 다시 부상할 것으로 예견됩니다.

 

2020년대는 다시 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발하는 시대가 열릴 것으로 예상되며 그때쯤엔 서울 옛도심이 부동산시장의 스타로 떠오를 것입니다.

 

부동산투자에 있어서 개발은 상당히 중요한 부분을 차지하고 있으며 개발의 역사, 개발의 흐름을 알아야 비로소 부동산시장이 보입니다.

 

큰 흐름으로 볼때 2010년대 서울및수도권 개발, 부동산은 신도시가 대세입니다.

 

서울및수도권 부동산시장에 있어서 1980년대.2000년대는 도심개발 대세이며 1990년대.2010년대는 외곽지개발 대세가 감지됩니다.

 

부동산시장에 있어서 지역의 인기도는 수시로 바뀝니다.

 

지금은 신도시로 인기가 바뀌는 시점인가 봅니다.

 

부동산 투자도 이러한 개발의 흐름, 주거의 인기도를 따라가야만, 즉 유행을 따라가야만 성공투자할 수가 있습니다.

 

2010년대는 광교, 동탄, 김포 한강신도시 등 수도권2시 신도시와 분당 등 리모델링대상 수도권1기 신도시를 주목하십시요.

 

그러나 서울및수도권과는 달리 2010년대 지방은 기존도심아파트 전성시대가 계속될 것으로 예견됩니다.

 

부동산 개발 역사는 반복되며 2000년대 서울 도심 전성시대에 이어 2010년대에는 서울외곽지 신도시 전성시대가 열리게 되는군요.

 

여러가지를 종합해 볼때 개발의 역사, 부동산의 인기는 10년을 간격으로하여 반복되는 것 같습니다.

 

2010년대는 지방 도심, 광교.동탄.김포 한강신도시 등 수도권2기 신도시, 분당 등 수도권1기 리모델링대상 아파트 전성시대입니다.

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