2007-03-21 08:25

http://blog.drapt.com/mydada77/2894141174433111110

자료출처 : 부동산 투자의 Happy Analyst 김인만 ^^

원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid

◆ 삼성 전성시대, 삼성 임직원 대박시대.

삼성전자 임원 평균연봉 1인당 42억 원. 타워팰리스, 타임브릿지 등 스톡옵션형 분양권으로 3배 이상 재테크. 삼성 임원이 될 가능성이 있으면 힘들고 리스크 많은 자기 사업을 할 필요가 없는 시대가 된 것 같다.

삼성 타임브릿지.
삼성전자가 시행하고 삼성건설이 시공한 삼성전자 임원들을 위한 복지후생형 사원 주거시설이다. 정자역 5분 거리에 들어선 파리의 개선문을 연상시키는 독특한 외관, 최고급 인테리어를 자랑하는 37층 주거형 오피스텔이다.

총 세대수 228세대, 59평, 68평, 79평, 81평, 84평, 86평, 98평으로 구성된 호화 오피스텔 타임브릿지는 로얄층 평당 3,000만원을 기록, 오피스텔로서는 국내 최고가격을 자랑한다.
2006년도 오피스텔 공시가격 발표 시 서울의 타워팰리스 오피스텔을 눌렀고 시세도 평형에 따라 기복은 있지만 타워팰리스 이상 가격으로 인근 부동산에 나와 있다.
원래는 사내규정에 의해서 5년간 팔 수 없는 물건들이다.

“퇴직한 사람 것이야 어찌 못 팔겠어요? 등기된 물건인데......”

부동산 직원의 설명이 그럴듯하다.

타임브릿지의 원래 이름은 ‘분당 타워팰리스’다.
말이 주거형 오피스텔이지 실제로는 주상복합이다.
준공검사와 동시에 일제히 욕조를 설치했고 바닥 난방이 될 뿐 아니라 화장실이 2개씩 있어서 오피스텔로서의 규제는 하나도 적용된 것이 없다.
베란다가 없기는 주상복합아파트도 매한가지이고 종합부동산세도 내라면 내겠다는 식이다.

2004년 10월 기흥, 수원에 근무장을 둔 삼성전자 임원급에게 평당 1050만 원선에 분양한 이 오피스텔은 2006년 9월 입주시점에 3000만원을 돌파함으로 스톡옵션으로서의 기능을 톡톡히 해냈다.

타임브릿지는 이름도 멋지고 외관이 독특하고 오피스텔 자체의 기능성도 뛰어나 최고급 상품이 되는데 별 무리가 없다.
뉴욕의 타임스퀘어와 런던의 타워브릿지를 합성해서 비싸 보이는 이름을 만들어 냈다.
이 오피스텔의 특징은 영화에서 본 듯한 보안시스템이다. 두드러진 것이 리모트컨트롤의 기능이다. 라이터만한 리모트컨트롤을 포켓이나 가방에 넣고 다니면 현관부터 엘리베이터 문까지 자동으로 열리며 헬스클럽, 주차장 어디든지 원하는 데로 갈 수 있다.
리모컨이 없는 외부인은 단 1개의 문도 통과하지 못한다. 리모컨이 없으면 엘리베이터 버튼도 작동하지 않는다.

1층은 전 층이 Lobby인데 특급 Hotel 풍경과 별반 다를 것이 없다.
2층에는 클럽하우스와 4평에서 6평정도 크기의 스튜디오가 40개 있다.
이 스튜디오는 입주자들의 선택사양으로 마련된 이른바 ‘작업실’이다.
집안에서 하기 번거로운 미술이나 피아노, 기타의 예술작업을 하기에 안성맞춤이다.
혼자 뭔가를 할 수 있을 만한 아주 흥미롭고 요긴한 공간이다.
이 스튜디오는 80평대 이상은 대부분 선택했고 68평대도 스튜디오를 가진 세대가 있다.
이외에 노래방, 대형세탁을 할 수 있는 코인세탁기, 게스트 룸, 독서실, 연회실 등이 2층에 들어서 있다.

22층은 공중에 떠 있는 ‘황홀한 헬스클럽’이다. 런닝머신을 타는 동안 정남향으로 따뜻한 채광이 비치고 탄천의 풍경이 아름답게 시야에 들어온다.
23층은 남, 녀 사우나로 헬스클럽에서 고급스러운 카펫계단을 통해서 연결되어진다.
59평은 1면이 개방되어 있고 68평형은 2면이 창으로 개방되어 있다. 79, 80평형은 3면 개방, 81평형은 양쪽 창이 훤히 트여있어 분당도심과 고속도로, 청계산이 내다보인다.
옵션으로 TV와 냉장고, 세탁기 등 삼성전자 주요 제품이 빌트인 되어있고 76%에 달하는 전용면적이 확보되어 있다.

또한 타임브릿지가 괜찮은 것은 1층에 상업시설이 없다는 점이다.
소형단지의 주상복합이나 오피스텔은 대개 사업성을 높이려 지하층이나 1층에 상가를 들여서 분양하는데 이 오피스텔은 그런 것이 없어서 훨씬 더 고급스럽다.
1층 상가가 들어설만한 자리에는 성처럼 높은 벽이 설치되어 있고 오직 현관정문만이 유일한 출입구이다.
단, 타임브릿지에 관심을 가질 때 점검해야 할 것이 몇 개있다.
타임브릿지는 여하튼 오피스텔이다.
따라서 전용율은 떨어진다. 주상복합처럼 2, 3평씩 서너 개에 이르는 테라스 공간, 즉 서비스면적을 만들 수 없기 때문이다.
따라서 같은 68평이라도 주상복합보다는 실면적에서 10평쯤 작다는 것을 이해해야 한다.
공용공간이 넓고 전기료,연료비,상하수도,폐기물처리비용 등이 주택용기준과 상업용 기준이 다르므로 관리비가 더 많이 나올 수 있다는 것을 생각해야 한다. .
욕조를 설치해서 100% 종부세 대상이고 1주택으로 카운트 된다는 점도 알고있어야 한다.
대지 면적이 2,400평으로 적으며 전망을 확보할 수 있는 타임브릿지 앞 체비지에 10층짜리 상가건물이 들어설 예정이라는 것도 타임브릿지에 관심이 있다면 예상해야 할 점이다.



◆ 분당 신도시의 탄생

서울도심에서 25Km, 강남에서 10Km 거리에 594만평, 44만 명의 인구를 가진 분당신도시가 나온다. 신도시 중 주거만족도 1위, 아파트가격1위, 도시면적 1위인 분당은 가장 성공한 신도시다.혐오시설, 공장, 낡은 주택이 없고 교육시설, 자연환경, 교통여건, 생활환경 등에서 대부분 우수평가를 받은 분당은 이제 입주 15년을 넘긴 새 도시다.

88올림픽 이후 풍부한 유동성과 절대 부족한 주택 공급율을 바탕으로 오르기 시작한 집값 폭등은 6공화국의 큰 문제꺼리였다. 6공은 지금의 참여정부와는 달랐다. 조속히 물량투하를 결정하고 주택건설기획단을 구성한지 2개월 만에 5개 신도시 건설을 발표했다.

1989년 4월 27일, 넓은 평야와 야산, 개울가로 이루어져 있던 성남남단 녹지지역 분당에 600만평 거대한 신도시 건설계획이 발표됐다. 그리고 신도시 발표후 단 7개월 만에 분당시범단지 4030가구의 분양이 이루어진다. 그리고 91년 9월, 분당한신, 삼성아파트의 입주를 기점으로 주택가격은 하향곡선을 그린다.

지금의 정부는 어떤가?
2001년 판교신도시 택지지구 지정 이후부터 분양까지 무려 5년이 걸렸다. 그렇다고 판교가 분당보다 도시계획이 탁월해 보이지는 않는다. 이러한 각종 여건과 시간경과는 그대로 집값 상승으로 이어졌다.
분당신도시는 입주초기 각종 루머와 인프라 부족으로 시달렸다.
그 대표적인 것이 불량 레미콘, 바닷모래, 불량철근 파동이다.
한강 백사장모래 부족으로 바닷모래를 사용한 분당 아파트는 염분농도 0.04ppm 이상이면 철근이 부식된다는 이론에 따라 요주의 대상이었다.
더불어 곳곳에서 주택건설사업자들이 부실시공으로 ‘경고’나 ‘재시공’명령을 받았다.
대부분 분당 아파트는 중국산 시멘트를 사용한 내진설계 없는 아파트가 됐다.

1991년 11월.
종로구 계동 H자동차 사무실, C부장이 부서회의를 주재하던 중 브레이크타임을 제안했다.

“Coffee 한잔 마시고 합시다.”

“K과장 언제 분당 이사 가나?”

“지금 입주기간인데 다음 달쯤 옮겨볼까 합니다.”

“당신 거기 가면 이 회사 못 다닌다. 분당이 강남 직장 있는 사람들이나 다니는 곳이지......”

“거기 팔고 불광동이나 혜화동 쪽으로 이사 오세요.” N대리도 거들었다.

“글쎄, 큰 걱정입니다. 상계동 전셋집은 나가기로 통보를 해놨는데......”

K과장은 1991년 12월 분당 시범단지 삼성아파트 32평에 입주했다가 1992년 9월, 1억 4,000만원에 팔고 9개월 만에 서울로 나왔다.

92년 10월 부서회의가 다시 진행 중이다.

“죽는 줄 알았습니다. 너무 멀어서 3일 만에 코피가 나더라고요. 전철도 없고 백화점도 없고 병원 1개에 학교도 제대로 없어요.
그래도 전 돈 벌었어요. 5,000만원에 분양 받은 것을 1억 4,000만원에 팔고 나왔으니까...오늘 칼국수 제가 살께요.”

15년 후 2006년 11월.
K과장은 시범단지 삼성, 한신APT 49평형을 11억 원에 사서 인테리어를 마치고 입주했다.
K과장은 임원이 되어서 회의 중이다.

"분당만한 곳이 없어요. 천당 밑에 분당이라니까요. 살아서 분당, 죽어서 천당......
와서 살아보니까요, 쾌적도가 끝내줍니다. 집이 낡았긴 했지만 우리 집은 내가 최고로 고쳐놨어요.
우리 집 한번 놀러 오세요.”



◆ 분당시범단지

분당선 서현역에 내리면 삼성플라자가 나오고 고개를 들면 30층 고층 시범단지가 나온다.
1991년 9월 입주한 삼성, 한신아파트 1,781세대가 1블럭, 1991년 10월 입주한 우성아파트 1874세대가 2블럭, 1992년 8월 입주한 현대아파트 1,695세대가 3블럭, 1992년 9월 입주한 한양아파트 2,419세대가 4블럭이다. 총 7,769세대의 매머드 아파트단지가 시범단지다.

시범단지는 대개 그렇듯이 유명건설사가 시공하고 좋은 것들이 모두 몰려있다.
10만평 중앙공원과 명문 초•중•고, 각종 상업시설, 백화점, 전철역 등 그 무엇 하나 부족한 것이 없다.
총 층 또한 30층으로 인근 아파트보다 높아 조망권도 우수하고 아파트 평수도 12평형에서 23평, 32평, 49평, 53평, 63평, 73평, 79평형까지 골고루 포진되어 있어 주거가치가 높다.

시범단지에서 가장 높은 가격을 보이는 단지는 현대아파트다.
중앙공원이 가깝고 유명 브랜드 아파트에 평형이 대체로 크고 아파트 평면이 좋다. 18평에서 79평형에 이르기까지 총 12개의 다양한 평형이 있으며 분당의 센트럴파크라 할 만한 중앙공원이 내려다 보여 좋다.
호수와 산책로의 조망권이 시선을 압도한다. 단지 내 진입로를 통하면 중앙공원과 곧바로 연결된다.

한양아파트도 똑같이 중앙공원을 마주보고 있지만 현대아파트와 같은 대우를 받지는 못한다. 조망권이 호수가 보이는 현대아파트와는 달리 산으로 막혀있기 때문이다. 그러나 전철역 가깝고 백화점 이용하기는 한양아파트가 최고다.
그래도 4개의 블럭 중 한양아파트가 못나가는 결정적인 이유는 12평 대와 14평 대의 소형아파트가 많다는 것이다. 12평, 14평 아파트가 단지 내 주차난을 만드는 주원인이기도 하다.
그 외에 한양아파트는 입주시기에 바닷모래 부실시공으로 매스컴을 크게 탔던 기억이 아직도 남아있다.

우성아파트는 조용하고 단지 내 소공원이 섞여있고 율동공원이 내다보여 좋다. 17평부터 73평까지 총 10개 평형이 포진된 대단지다.
삼성, 한신아파트는 시범단지 초입에 위치한 백화점, 전철역이 가깝고 다양한 평수에 산 조망권이 잘 나오는 대표 아파트로 22평형, 32평형, 49평형, 63평형, 70평형이 있다.

분당 시범단지 70평형, 1989년 평당 분양가 180만원.
그리고 입주 후 15년, 시세 2,200만원. 12배 올랐다. 내 집에 살면서 자산도 늘려가는 행복지수 100%, 만족지수 100%. 오늘날 분당의 자화상이다.

분당은 왜 살기 좋을까?
한마디로 한적하기 때문이다. 서울에 들어서면 느끼게 되는 도로가 주차장이고 꽉 찬 빌딩과 아파트, 공해로 숨이 콱 막히는 모습을 찾아볼 수 없다.

시원하게 뚫린 도로, 널찍하고 여유 있는 보행자 거리, 곳곳에 보이는 산, 새 도시의 잔잔한 풍경, 여유 있는 상가, 그 중심에 사람다운 생활을 하는 대표 아파트가 시범단지다.

시범단지 입주 15년.
5개 시공사 중 2개는 부도 후 잊혀진 건설사가 됐으며 1개는 법정관리 후 회생, 1개는 워크아웃 후 회생, 나머지 1개는 랭킹 1위의 시공사가 됐다.

단지 내에는 서현초등학교, 분당초등학교 2개의 초등학교와 서현중학교, 서현고등학교 명문 교육시설이 위치한다.
서현고는 2002년 고교평준화가 되기 전까지 분당 최고의 명문고다.
몇 년 전까지 시범단지에 살면서 서현고에 들어가면 장래가 유망했다. 학교 통학의 절대거리가 짧고 환경이 좋아 본인만 성실하면 명문大 입학이 보장됐다. 초등학교와 중학교도 둘째가라면 서러워할 만한 학교들이다.

분당 시범단지에서 주의 깊게 살펴볼 점은 리모델링과 대형 평수에 대한 투자다.
시범단지 아파트는 15년이 경과해 리모델링 가능단지가 됐다. 30평형대 이하 단지는 대부분 복도식이고 동간 거리가 넉넉해 리모델링이 가능하다. 리모델링을 위한 사전 절차인 주민들 단합이 잘되는 편이다. 결과적으로 리모델링이 가능하다는 것이다.
30평형대 이상 대형평수도 주민들 스스로 현관을 뜯어 고치고 정원 개보수를 계획하는 등 고쳐서 집 가치를 높이는 작업에 대한 성숙도가 높다.
리모델링이 현실화될 경우 시범단지는 낮은 용적율과 생활편의시설 밀집지역으로 정자동 주상복합단지 부럽지 않은 분당 대표아파트가 될 것이다.

분당의 집값은 강남의 40%, 분당의 경제력 또한 아직은 강남의 40%정도이다. 이 이격거리는 시간이 지나면서 점차로 좁혀진다. 따라서 대형평수는 아직도 저평가 되어있다. 또한 강남과는 달리 분당아파트의 평형별 아파트 평당가의 가격 차등은 아주 적은 편이다.
따라서 분당의 강남화가 진행될수록 60평형, 70평형 등 대형 평형대가 한번 박차고 오를 수 있는 시간이 올 것이다. 투자가치를 감안하고 분당에서 이 평형대가 포진해 있는 일반 아파트를 선택해 놓을 만한 적정지역으로는 시범단지가 제일 좋다.
시범단지의 최대 평수는 79평으로 현대아파트는 복층형이고 한양아파트는 단층형이다. 한국인은 복층형 아파트에 대한 선호도가 높지 않다. 그러나 리모델링 바람이 불면서 시범단지의 복층형은 바람을 탔다. 나름대로 손보면 특색 있고 고친 값을 할 만한 구석이 많기 때문이다.



◆ 분당동 샛별마을 우방아파트

분당에 주상복합아파트가 들어오기 전까지 15년간 1위를 지켜온 아파트가 샛별마을 우방아파트 67평이다.
“우방에서 살아요”라는 TV CF가 그 아파트의 가치를 간접적으로 표현한 적이 있었다. 샛별마을 우방아파트는 잘 나갈 당시에 분당 최고의 위치에 지어져 일약 스타아파트가 됐다.
그리고 그 왕좌는 아주 오랫동안 유지됐다.

우방아파트 대형평형이 최고인 이유는 13만평 중앙공원을 내 집 앞마당처럼 내려다보는데 있다. 가장 아름다운 곳에 놓인 중앙공원, 분당천을 가로지르는 돌다리와 호숫가 정자가 한폭의 동양화처럼 아파트 거실에서 쫙 펼쳐서 보인다. 또한 뒤편으로 조금만 걸어 나가면 불곡산 등산로로 이어진다.
총 세대수 811세대로 1994년 입주한 우방은 잘 설계된 평면과 튼튼한 아파트라는 소문을 타고 수요가 몰리는 아파트가 된다. 총 층 19층에 23평형, 27평형, 31평형, 38평형, 48평형, 67평형이 있으며 31평형부터 화장실이 2개다. 다른 아파트보다 넓은 거실면적과 분리된 주방, 넓게 배치된 양면 베란다가 당시에 파격적인 것이었다.
이중 우방 67평은 방 5개, 화장실 2개, 대형 거실 및 파출부 아줌마 방 등 작은 공간 3개를 가진 초대형 아파트다. 베란다를 트면 80평형 아파트가 되고 리모델링을 하면 100평형 아파트가 된다. 가로 쪽이 세로 쪽보다 넓어 좋은 평면으로의 리모델링이 가능하다. 쾌적한 자연, 높은 만족도, 웰빙과 조망권으로, 전철역과 편의시설이 멀어도 우방은 오랜 기간 분당 최고의 아파트였다.

그 잘났던 우방도 이제 늙어간다.
외관이 그 옛날의 당당한 모습이 아니며 1가구당 5대가 배정되었던 대형평수의 파격적인 파킹공간도, 치고 들어오는 소형평수의 늘어난 자동차로 한밤중에는 주차가 쉽지 않다. 젊은이들은 20년 전 유명했던 우방을 기억하지 못하며, 새로 도색한 샛별우방의 페인트 색상도 요즘 나오는 최고급 아파트의 색상과는 거리가 멀다.
단, 아직도 변하지 않는 것은 분당 최고 아파트였다는 추억 속의 자부심과, 사라지지 않을 최고급 조망이라는 것이다.
잘나갈 때 정말 사기 힘들었던 아파트가 샛별마을 우방아파트다.



◆ 정자동 주상복합아파트

"스르륵, 씩씩, 톡톡......"
봄비 머금은 느티나무를 바라보며 처마 끝에 구르는 빗방울 소리를 듣는다.
잔인한 달 4월의 아름다운 그림책.
유리창 밖에 흐르는 정겨운 빗물, 얼룩무늬 패션우산, 가게 앞에 늘어선 갖가지 수입자동차, 그리고 고급원두 커피향, 파스텔톤 테라스 채양이 늘어선 유럽풍 카페거리를 한꺼번에 느낄 수 있는 곳은 정자동 뿐 이다.
강남의 청담동 못지않다고 하여 정담동, 청자동으로 불리는 정자동 테라스 거리는 분당의 명물이다.
맑은 날 cafe의 창밖으로 보이는 파란 하늘과 새잎 돋은 가로수가 더 없이 평화롭고 비 오는 날 아이스크림 집에서 바라보는 창밖의 맑은 색 빗줄기는 입에 문 아이스크림 맛을 더 감칠 나게 해준다.

2년 전부터 정자동 상권은 약속이나 한 듯 주상복합 상가에서 보도 쪽으로 1.5m씩 테라스를 만들어 여유 공간을 활용하고 유럽 스타일의 노천 cafe 분위기를 연출하기 시작했다.
이 카페거리의 발달로 율동공원으로 빠지던 분당사람들의 약속장소가 정자동으로 바뀌면서 서구식 레스토랑 문화가 형성되기 시작한다. 더불어 평당 1,800만원에 분양됐던 1층 상가도 5,000만원 넘게 가격이 올라갔다.

이렇듯 명품상가거리가 되면 임대료 수입과 상관없이 상가가 잘 거래된다. 상품의 독특한 가치성을 평가 받아 희귀물건이 되기 때문이다. 상가가격이 급하게 2,3배 뛰므로 임대료는 비율이 낮아져 연리 3%에서 5%정도 밖에 나오지 않는다. 요즈음의 은행이자 정도이다.

그래도 사람들이 이런 상가를 사는 이유는 지금처럼 장사만 잘되면 돈 날릴 위험 없고, 어느 순간에 2배 이상 임대료를 올려 받을 수 있다는 확신이 서기 때문이다.

이 상권의 특징을 분석해보면 몇 개의 특별한 점이 발견된다.
대부분 주상복합 상가이고 그 연유로 상가의 천정고가 높다. 최대 5m까지 천정을 올릴 수 있고 따라서 고급스러운 인테리어가 용이하다. 또한, 보도에 여유면적이 있고 직사각형 평면에 완벽한 평지라 유럽스타일의 테라스 설치가 가능했다. 새 상가라 화장실과 부대시설이 깨끗하고, 주상복합건물의 종속상가라서 곳곳에 오픈 스페이스와 중앙광장이 있고 아파트 고객을 기반으로 안전한 장사를 시작할 수 있었다.
이렇듯 고정고객과 유동고객을 한꺼번에 상대할 수 있는 상가가 좋은 상가이다.

양측 점포의 동선이동이 횡단보도를 생각하지 않고 횡단 가능한 왕복 2차선으로 총 4차선이다. 이것이 집합적 기능을 유지할 수 있는 포인트다. 주말이나 야간에 1차선씩 주∙정차가 가능하고 쉽게 건너갈 수 있는 차선이 4차선이다.
또한 김밥, 만두, 부동산보다 커피바, 레스토랑이 거리를 선점했다는 것이다. 명품상가의 성공은 그 상가의 본 빌딩인 주상복합가격에도 영향을 미친다. 특별한 조망권이 없어도 화려한 상권으로 몸값을 제대로 평가 받는 아파트가 카페거리에 걸쳐있는 동양 파라곤과 상떼뷰 리젠시다.



◆ 파크뷰와 아이파크

성남시 분당구 정자동 6번지. 초대형 주상복합 파크뷰.
용도변경과 특혜분양으로 분양 당시부터 시끄러웠던 분당의 최고 가격 아파트다.
총 13개 동 1,829가구로 단지가 크고 탄천과 바로 이어진 테마가 있는 공간 구성의 정원형 주상복합으로 95평형의 경우 40억 원에 이른다.

대지평수 30,172평, 연면적 132,249평에 달하는 분당최대의 주상복합단지다. 시행사인 에이치원개발은 주상복합아파트를 짓기 위해 중심상업용지를 일반상업용지로 바꾸는 용도변경을 단행했다. 이 사건으로 도지사 부인 등 20여명이 구속됐다.

설계회사인 K사는 탄천위에 브릿지를 연결해 수내역에서 도로통행이 가능하도록 만들었고 중앙분수와 전원형 조경 등 분당 최초로 프리미엄 아파트의 개념을 도입했다. 강남 주상복합과 같은 철저한 보안시스템이 적용되어 있고 용적율이 350%로 주변 주상복합아파트보다 적어서 쾌적성이 우월하다. 주변주상복합아파트 들의 용적율은 600% 에서 700% 사이이다.

2004년 여름, 파크뷰가 입주하면서 분당도심 노후아파트에 살던 중산층의 대이동이 시작되었다. 그 중 전망이 가장 나은 탄천 조망권 파크뷰 로얄층 54평의 시세는, 2004년 여름 입주시점 9억 8,000만원에서 2005년 봄 13억 원, 2006년 봄 18억 원, 2006년 말 20억 원으로 뛴다. 편리함과 주거 안전성을 찾아서 움직이는 분당 사람들의 행동과 헌 아파트에서 새 아파트로의 새로운 주거 스타일에 대한 관심과 기대가 가격으로 이어진 것이다.

파크뷰가 동이나고 바로 옆 분당 아이파크도 올라가기 시작했다. 결국, 파크뷰 가격은 일시적이나마 도곡동 타워팰리스 가격을 뛰어 넘기도 했다. 단지 내에는 정자초등학교와 늘푸른 고등학교가 있고 파크뷰 상가 또한 제법 큰 편이어서 웬만한 근린생활시설은 다 들어가 있다.
그러나 파크뷰는 단점도 있다. 일단 주차장이 미로처럼 얽혀있다. 새 아파트치고 주차환경이 좋지 않은 편이다. 1,829중 조망이 제대로 뻥 터진 평형은 100개가 채 되지 않는다. 대부분 앞 동에 가려있다.
2007년 들어서는 가격상승의 바람이 주춤하다. 그래도 새 아파트에 살고픈 욕구와 판교효과로 분당이 주거지역으로 최고지역으로 평가 받으면서 파크뷰에 대한 호기심과 기대는 사그라지지 않는다.

바로 앞 분당 아이파크는 총 3개의 단지로 구성되어 있다. 총 1,071세대로 1단지 4개동, 2단지 2개동, 3단지 2개 동이다.
29평형부터 74평까지로 파크뷰보다 1년 먼저 입주했다. 유명 시공사에 먼저 입주했음에도 파크뷰에 평당 가격이 밀리는 것은 높은 용적율과 분산된 단지 탓이다.

1단지 4개 동에는 수영장이, 옆에 분산된 2단지에는 골프 연습장이, 다시 떨어진 3단지에는 헬스클럽이 있다. 단지 사이의 끼인 땅에는 백궁지엔느라는 사설상가와 상떼뷰리젠시, 금융결제원이 박혀있다. 따라서 1단지 주민이 3단지 헬스클럽을 이용하러 가는 것이 이동이 그리 쉽지 않다.

정자역 일대 주상복합아파트들이 대부분 이런 스타일이다. 주상복합을 염두에 두고 분양 받은 땅이 아니기에 그렇다.
또한 지역의 특성상 서울의 고급 주상복합에서 하는 방식으로 관리비에 운동시설 이용비를 일괄부과 하는 것은 불가능하다. 안 쓰는 사람은 손해라는 인식이 팽배해서 헬스클럽이나 수영장을 이용하려는 사람들이 매월 3만원이나 4만원을 내고 개별 신청하는 시스템으로 운영된다.

아이파크 내부를 들어가 보면 인테리어는 단연 훌륭하다. 거실 창밖으로는 분당-수서간 도시고속화 도로가 내려다보이고 청계산 줄기도 보인다. 도시고속화 도로에 딱 붙어 있어도 이중창을 한집은 소음이 전혀 들리지 않는다. 다만 창문을 열면 난리가 난다.

1단지에서 대각선으로 정자 카페거리 중심에는 동양파라곤 아파트 344세대 6개 동이 있다. 32평형에서 69평형까지 두부처럼 반듯한 아파트다. 레고블럭처럼 일렬로 서있어 앞뒤로 아파트 전망밖에 없지만 가격은 강세다.
이유는 상가 프리미엄과 유럽풍 중앙광장 인센티브가 강한 까닭이다. 차라리 전 가구 다 조망이 없으면 아파트 가격이 정리가 잘되는 것 같다. 50평형이 13억 원 선으로 평당 2,500만 원정도 된다.

정자역에는 작년부터 분당 벤쳐타운이 들어와 둥지를 튼 NHN이 사옥신축을 준비 중이고 분당경찰서가 시공 중이며 두산타워 예정부지도 초대형 빌딩이 들어올 예정이다.
업무시설 부족으로 베드타운에 그쳤던 분당이 조금씩 자족기능을 갖추는 작업을 하고 있는 것이다.
2010년에는 신분당선 정자역이 개통된다. 정자역에서 강남역까지 16분에 돌파하는 고속전철 신분당선이 개통되면 정자역은 분당에서 가장 번화한 역이 될 예정이다.



◆ 미켈란 쉐르빌과 스타파크

미켈란 쉐르빌은 디벨로퍼 회사 ‘도시와 사람’의 작품이다. 시공은 삼성중공업이 했다.
분당구 정자동 180번지에 지상 38층 주상복합건물 4개동, 803세대로 구성된 미켈란 쉐르빌은 단지배치와 아파트 평면이 아주 독특하다.
종이 개구리를 접어 놓은 듯한 4개의 동을 바탕으로 전 평형 조망과 채광이 잘 나오도록 최선을 다했다는 느낌이 든다.

자세히 보면 분당에서 가장 깨끗한 거리에 아주 특별한 주상복합아파트가 서있다. 내부평면은 대포형, 곤충형으로 아주 기이하지만 탄천 조망을 가진 동은 인기가 좋다. 고급화에 신경을 써서 51평에서 92평까지 대형평수로만 구성되어 있으며 수영장, 피트니스클럽 등 부대시설도 모두 갖추고 있다.
청계산 조망을 가진 평형은 지금은 훤히 트여있지만 맞은편 빈 공지에 NHN이 23층 건물을 올릴 계획이다.

미켈란은 기이한 유니트 설계로 아파트 분양에는 잠시 고전을 했지만 상가분양에는 성공했다. 넓은 대로를 바탕으로 상가가 활성화되는 중이다. 은행과 브런치카페, 베이커리 등이 꾸준히 사람들을 모으고 있다.

정자동 174번지에 위치 한 스타파크는 미켈란 쉐르빌 대각선에 놓여 지금 한창 입주중인 주상복합이다. 포스코건설이 시공했고 34평, 47평형 단 2개의 평수 378세대로 구성되어 있다. 34평은 47평형과 평면은 똑같되 방만 1개가 적다.
200개가 넘는 상가를 가진 초대형 상업시설의 주상복합이라는 것이 이 건물의 특징이다. 1층에만 100개가량의 상가가 있고 2층에도 그만큼 갯수의 상가가 있다. 지하는 해물 부페가 전체 임대해 인테리어 중이다.

스타파크의 성공은 이 거대상권이 얼마나 고급화 되느냐 하는 것에 달려있다.
스타파크 입주시점과 맞딱뜨려 일시적으로 부동산 시장이 위축되어 있으나 이미 입주된 인근 아파트들의 매매물량을 싸게 사기는 쉽지 않아 보인다. 그러나 스타파크처럼 입주 중인 물건은 가격조정이 쉽다. 적극 나서서 싼 매물을 찾아 볼만도 하다.
스타파크도 분양가의 2배 만큼이나 가격이 올라있다는 것은 깎기에는 유리한 점이다. 정자역 신분당선과 상가임대점간들의 업종 배치양상을 잘 지켜보다가 싸게 아파트를 사면 시세차익을 남길 수 있다. 상가 입점완료와 신분당선 개통, NHN 빌딩 완공 시에는 기다린 만큼의 개발가치를 기대할 수 있을 것으로 보인다.
단, 상가의 활성화는 정자동 cafe거리처럼 고급화된 점포로 머천다이징 되는 것을 뜻한다.



◆ 청구 오딧세이와 한라시그마Ⅱ. 로얄팰리스

1997년 7월, IMF가 시작되던 해의 여름이었다.
한보와 기아의 잇달은 부도로 부동산 시장은 냉각기를 예고하고 있었다.
이때 2개의 획기적인 상품이 분당에서 나왔다. 주거형 오피스텔이다.
판교 톨게이트 앞의 서현동 청구오딧세이와 오리역 오피스텔 신영시그마Ⅱ다.
오딧세이는 빨간 바닥, 노랑 바닥으로 인테리어한 반달형, 라운드형, 획기적인 유니트 컨셉으로, 시그마Ⅱ는 ‘아름다운 유럽’을 표방한 8층짜리 벽돌외관 저층 오피스텔로 100%분양에 성공했다.

오딧세이는 분당 초입에 위치한데다, 타원형 타워의 눈에 뜨이는 외관, 부대시설을 제대로 갖춘 주상복합형 오피스텔로 인기를 끌었고, 시그마Ⅱ는 고압선과 고속화도로가 지나가는, 누구나 다 쓸모없다고 판단한 토개공 부지를 신영이라는 디벨로퍼 회사가 매입해 새로운 컨셉으로 분양해서 대박의 꿈을 이룬 것이 화제였다.

성공적인 분양이 끝나고 1997년 12월 IMF가 왔다. 이후 청구는 IMF 여파로 부도를 내고 만다. 결과로 1999년 수내역에 진출해 있던 블루힐 백화점을 롯데에 넘기고 오딧세이는 2002년 풍림건설에 시공권을 빼앗긴다.

신영은 시그마Ⅱ의 1,094세대 분양을 성공으로 종자돈을 모아 1999년 수내동 주상복합 로얄팰리스, 2000년 로얄팰리스하우스빌, 2001년 야탑역 시그마Ⅲ를 잇달아 성공시키며 중견 시행사가 됐다. 신영은 작은 시행사지만 시그마Ⅱ를 기획하고 분양하면서 분당과 강남 거주자들의 특색과 선호상품을 파악하게 된 것이다.

청구는 대형 건설사지만 분당에서는 너무 방만했다. 1,968세대의 초대형 오피스텔 청구오딧세이는 온갖 시련을 거쳐 풍림아이원플러스 오피스텔로 공사를 재개했다. 그리고 2004년에야 입주를 했지만 풍림아이원 플러스는 청구 오딧세이를 분양할 때의 그 신선하고 세련된 컨셉의 오피스텔은 아니다. 시그마Ⅱ는 시행사의 완벽한 관리로 시공사인 한라의 부도에도 불구하고 성공리에 건물을 완성해 입주를 마쳤다.
둘 다 같은 시대에 분양됐고 똑같은 IMF의 시련을 겪었지만 하나의 큰 회사는 부도가 나고, 작은 시행사는 중견그룹이 됐다. 위기에 대처하는 우리의 자세를 다시 한 번 되새기게 하는 중요한 본보기가 된 것이 분당의 주거형 오피스텔이다.



◆ 한솔주공7단지와 하얀주공6단지

정자역에서 탄천다리를 건너 우성아파트와 라이프아파트 사잇길로 10분쯤 올라가다 보면 부동산 없는 아파트단지 내 상가가 나온다. 상가 앞에 노인들이 앉아있고 아파트 주차장은 차가 없어 공간이 아주 넉넉하다. 오후의 한적함이 밀려오는 곳.

"김영감...큰아들 연락왔어?"
"아이구 그 놈 얘기는 하지두 말어.."
"봄인데 왜 이렇게 춥다냐? 이 동네는 신도시라구 목간통두 없어, 푹 한번 담가 주면 좋을 텐데..."

한솔주공7단지, 1,420세대의 영구임대아파트다. 12평에서 14평까지의 소형아파트다. 국민기초생활수급자라야 이 아파트에 들어올 수 있다. 동사무소에 신청을 하고도 5년이라는 시간을 기다려야 한다.
월 임대료는 4만원, 관리비는 6만 원쯤이다. 겨울에는 난방비가 늘어나 총 경비가 15만 원쯤 된다. 영구임대아파트는 분당신도시의 사회복지시설로 마련된 서민용 소형 아파트다. 목련마을, 청솔마을 주공단지에도 1단지씩 영구임대아파트가 있다.

미금역에서 걸어서 10분이면 하얀주공6단지가 나온다.
역시 상가에는 부동산이 없다. 이곳은 50년짜리 공공임대아파트다.
부동산이 없는 이유는 공공임대아파트 또한 매매를 할 수도, 임대를 할 수도 없기 때문이다. 역시 주차공간은 넉넉하고 구미동 고급빌라단지로 이어져 분위기도 좋다.

아파트 단지 한구석에 ‘뽑기’ 장수 아저씨가 꼬마들을 상대로 뽑기를 판다. 국자 위에 설탕을 넣고, 소다를 넣고 나무젓가락으로 한참을 젓다가 양철판에 찍는다. ‘추억의 오리띠기’가 만들어지는 것이다. 좌판 앞에 몰려있는 아이들의 눈빛이 아주 순해 보인다.

"이렇게 침을 발라서 머리핀으로 콕콕콕 찍어봐, 목이 떨어지지 않도록... 그럼 아저씨가 한 개를 더 준다고..."
언니는 동생에게 친절하게 설명 중이다.

하얀마을 6단지는 15,16,17 평으로 구성되어있다.
보증금300만원에 월 임대료 20만원,기타관리비가 매월 15만원 가량 든다.
공공임대아파트는 입주자 자격요건을 구비하면 2년마다 계약을 갱신하고 계속 거주할 수 있다. 이곳에 들어오려는 사람은 주공의 모집 공고를 보고 예비순위를 신청해 기다려야 한다.

분당과 인접한 도촌에는 올해 약2,000가구의 국민임대주택이 나온다. 국민임대는 평형별로 차이를 두어 무주택세대주로서 전년도 도시근로자 가구당 월 평균 소득 이하인 자만 신청할 수 있다. 1순위는 청약저축에 가입하여 24회 이상 납입한 사람이다. 이중 20%는 65세 이상 노부모 1년 이상 부양자, 장애인, 국가유공자, 북한이탈주민 등에게 우선 공급된다.

이렇듯 대한주택공사에서 시행하는 임대아파트의 종류에는 3종류가 있다.
영구임대, 공공임대, 국민임대아파트다. 영구임대아파트는 극빈층을 대상으로 한 임대아파트이고, 공공임대와 국민임대는 청약저축 대상자에게 돌아가는 임대아파트다. 공공임대와 국민임대의 차이는 일정기간 임대 후 분양을 하느냐 안 하느냐의 차이다. 공공임대는 임대 후 5년에서 50년 후에 분양할 예정인 아파트다. 국민임대는 분양계획이 없는 아파트이다.
공공임대의 경우 청약저축 가입자이고 무주택자이면 신청할 수 있지만, 국민임대는 소득, 재산 등 조건이 더 붙는다. 대신 임대료는 공공임대가 국민임대보다 더 비싸다.
하얀마을6단지는 근래는 보기 드문 50년짜리 최장기 공공임대아파트다. 이런 경우라면 국민임대와 다를 바가 없다. 지금 형편이 어렵다면 임대아파트를 생각해보는 것도 주거를 선택하는 좋은 방법이다.



◆ 분당과 분당급 신도시

분당은 살다 보면 몇 개의 ZONE으로 구분된다.
첫 번째는 야탑, 서현, 정자 등 북분당이다. 이곳이 제대로 된 분당이다. 강남과의 이동이 쉽고 볼거리, 먹을거리, 쓸거리들이 몰려있다. 이곳까지가 평일이든 주말이든 막히지 않고 서울로의 이동이 가능한 지역이다.
고속터미널, 백화점, 외제차 전시장, 커피숍, 고급주상복합, 학원가 등이 다 몰려있다.

두 번째는 미금, 구미, 오리의 남분당이다. 출퇴근시간과 주말 정자역을 지나면 차가 막히는 상습정체지역이 나온다. 미금역이 워낙 복잡한데다가 죽전고가에서 구성까지 차가 밀리기 때문이다. 서울대분당병원, 고급 빌라촌, 법원, 검찰청 부지, 농협 하나로마트 등이 이곳에 있다.

세 번째는 죽전, 동백이다. 용인시에 속한 분당의 베드타운이다.
인구의 60%가 서울에 직장을 가진 서울의 베드타운 분당. 다시 분당의 베드타운 죽전, 동백 3단계의 도시 간 종속관계가 성립한다. 각각 100만평의 택지지구 죽전, 동백은 입주 후 3년, 2년 차를 맞지만, 적은 사이즈와 기반시설 미비로 아직까지 스스로 서지 못하는 도시가 됐다. 분당에 못 들어온 사람들의 대기지역, 또는 멀지만 만족하고 분당 인프라를 공동으로 사용하는 위성의 위성도시다.

네 번째는 2009년부터 입주를 시작할 판교다.
꿈의 신도시, 그린시티. 판교가 가져올 가공할만한 분당 떠받치기의 위력은 상상 그 이상이 될 것이다. 판교는 분당구 판교동, 운중동일대 신도시 속의 신도시다. 300만평의 판교가 600만평의 분당과 만나 900만평이 되고, 벤쳐단지와 에듀파크로 분당이 못 가진 업무시설과 교육시설을 보완할 예정이다.

다섯 번째는 2007년 6월에 발표하겠다는 분당급 신도시다.
강남권이며 크기는 600만평쯤, 인구는 40만 명쯤 담게 될 분당급 신도시다.
그 도시에 대한 기대가 크다. 광주, 오포, 서울공항, 과천, 안양권 어디라도 분당에게는 불리할 것이 없다.
분당과 연결된 분당급 신도시가 나올 경우 분당은 진정한 강남급 새 도시가 될 것으로 보인다. 기존 600만평에 판교 300만평, 죽전,동백 200만평, 새 신도시 600만평을 합하면 1,700만평의 메갈로폴리스가 형성되기 때문이다. 1,700만평은 강남구 1,200만평의 1.4배에 해당하는 초대형 뉴타운(New town)이다. 신도시는 완성되는데 15년이 걸린다. 2003년 9월 선릉역까지 분당선 개통시점이 분당의 인프라가 모습을 갖추는 때였고 분당에 진입할 만한 시점이었다.

분당의 꿈은 강남보다 더 세련된 강남이 되는 것이다.


< 신동아 4월호, 봉준호의 아파트 >


봉준호, 프리미엄부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트 drbong@daksclub.co.kr

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