2019-05-03 17:48

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“2년 조정” vs “내년 반등”… ‘부동산 폭락설’ 긴급진단

수도권 아파트 여기부터 폭락중. 분당,판교,위례,과천 등-김종갑 유튜브 바로가기 구독 부탁드려요

대출불가, 청약부적격자, 깡통전세가 우리를 옥죄며 ‘집값’ 걱정이 가라앉지 않는다. 다주택자, 1주택자는 물론 세입자마저 얼어붙었다. 해외 금융환경도 ‘폭락’ 예측을 거든다. 지방발(發) 미분양이 서울까지 북상했고, 대출규제로 계약이 포기되고, 전셋집도 빠지지 않는다. 실수요자도 매수 타이밍을 저울질해야 하는 상황에서 대규모 물량이 강남3구에 쏟아질 예정이다. 작금의 시장은 ‘현금 부자들만의 리그’라는 푸념도 나온다. <머니S>는 시장을 긴급 진단하고 집값 조정의 끝은 어디일지 알아봤다.<편집자주>

[집값 어디로 가나] ⑤·끝 전문가 4인에게 들어보니

부동산시장을 둘러싼 불안이 쉽게 가라앉지 않는다. 지금처럼 큰 하락도 상승도 없는 조정이 계속될 경우 이변이 없겠지만 문제는 부동산 폭락론의 '현실화'다. 글로벌 금융위기로 인한 부동산 폭락이 10주기를 맞고 국내외 금융환경도 나쁘다. 이런 상황에 정부의 다주택자 보유세 강화가 본격화돼 매물이 한꺼번에 쏟아질 경우 폭락이 예상된다. 내집 마련을 준비 중인 실수요자라도 계획을 재점검하고 매수시기를 저울질할 수밖에 없다. 부동산전문가들이 보는 국내 부동산 전망은 어떨까. 함영진 직방 빅데이터랩장, 양지영 R&C연구소장, 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑), 강영훈 부동산스터디 운영자에게 부동산시장 진단과 전망을 물어봤다.

▶비규제지역, 저가주택의 '풍선효과'가 지적되는 것에 대해 어떻게 생각하나.

함영진: 투자이동은 제한적이다. 다주택자 대출과 세제, 청약 제한이 ‘똘똘한 한채’ 선호현상을 만들어 서울과 과천, 분당 등으로 쏠림현상이 강하다. 규제를 피해 비규제지역이나 저가주택으로 이동하는 갭메우기는 집값 상승기에 나타나는 전형적인 현상이다. 지금의 집값 조정과 거래량 감소 상황에서 보면 수요이동은 한계가 있다.

양지영: 시중에 풍부한 유동자금이 비규제지역인 대전과 대구 등으로 몰린 건 사실이나 이는 수급이나 개발 호재 등이 맞물려서다. 저가주택에 대한 관심 역시 대출규제가 원인이다. 저출산이나 도심 회귀 등의 영향으로 부동산 양극화가 더욱 심화될 전망이라 비규제지역과 저가주택을 조심하고 기반시설, 생산인구 등을 따져 선택해야 한다.

강영훈: 비규제지역이나 저가주택을 관심있게 보던 선행 투자자들이 ‘인서울 핵심 급락지역’으로 다시 눈길을 돌린 상황이다. 비규제지역은 선별적으로 접근해야 한다. 후행하며 쫓는 경우가 일반적인데 택지개발 및 도시개발사업 등으로 공급 영향권 지역에 물리면 고통이다. 실수요자라는 이유로 자기합리화하며 투자하지 말자.

김학렬: 초기진입이 가능하고 단기투자에 능한 투자자라면 모를까 일반투자자가 어설프게 묻지마 투자하기엔 어려운 조정시장이다.

▶재건축·재개발지역의 투자가치와 대출규제에 따른 '현금부자'의 기회 증가 가능성은.

강: 재건축·재개발지역의 공급부족은 눈앞에 닥친 이야기는 아니다. 2015년 이후 인허가받은 정비사업 공급물량이 줄줄이 대기 중이다. 이들의 입주 시점까지 앞으로 5~6년 동안 인서울 핵심지역에 공급이 넘친다. 공급부족은 그 이후 발생할 것이다. 대출규제로 인한 현금부자의 기회 증가는 과거부터 반복돼온 이야기다. 다주택 페널티는 당사자들의 선택 문제일 뿐 무주택자나 교체수요자인 현금부자들에게 지금의 조정이 기회인 건 사실이다.

양: 강남 집값이 폭등한 이유는 명품 인프라를 찾아 들어가려는 수요가 많고 재건축 규제로 공급이 부족했기 때문이다. 재건축 규제를 풀면 단기적으로 집값이 올라가는 부작용이 있지만 장기적으로는 집값 안정을 가져올 것이다. 단기적인 집값 상승이 무서워 재건축 규제를 풀지 못하는 건 구더기 무서워 장 못 담그는 꼴이다. 또 정부의 투자수요를 잡기 위한 대출규제는 실제로 중산층의 피해가 더 크다. 결국 대출의 힘이 필요 없는 현금 자산가의 잔치다.

함: 규제지역은 현재 재건축 안전진단 강화, 초과이익 환수제, 조합원 입주권 양도금지, 임대아파트 의무비율 강화 등의 규제수위가 높다. 정비사업 속도조절이 장기화될 경우 강남은 몇년 후 새아파트 공급난이 예상된다. 대출이 필요없는 현금부자의 매수기회가 많아진 건 사실이다. 다만 고가주택 및 다주택자에 대한 세제강화를 볼 때 무분별한 추가구입은 어려울 전망이다.

김: 재건축·재개발 투자는 시간만 컨트롤할 수 있다면 언제나 정답이다. 재건축은 미래가치가 확정된 상품이고 재개발은 시간적 여유를 활용할 수 있는 경우 좋은 상품이다. 현금부자에게 매우 유리한 시장이다. 일반인이나 소규모 투자자는 부러운 눈으로 볼 수밖에 없다. 개인적으로 안타까운 부분이다. 정책이 양극화를 조장하는 것이다.

▶해외 리스크, 내년 총선, 레임덕 등 '정치적 이슈'가 시장에 미칠 영향은 어느 정도로 보나.

양: 최근 2~3년간 대출받아 투자한 갭투자자가 많은 것을 감안할 때 국내 금리상황이 집값에 영향을 줄 수 있다. 또 정부가 부동산가격이 다시 뛰면 추가로 강력한 대책을 내놓겠다는 의지를 보였지만 내년 총선을 앞둔 상황이라 쉽지 않을 것이다. 총선이 집값에 큰 영향을 주지도 않을 전망이다.

김: 어떤 전문가도 정부의 정책변경을 전망하지는 않을 것이다. 현정부는 취임 이후 줄곧 시장 컨디션과 무관한 정책을 내놨다. 대한민국 부동산시장의 방향성을 임대시장 위주로 잡았기 때문에 민간·공공 임대주택의 안정적인 공급에만 관심을 가질 것 같다.

함: 미국과 국내의 기준금리 인상 가능성이 낮아져 금리부담이 줄어들었다. 내년 총선에 따른 부동산시장 부양책도 기대하기 어렵다. 대신 교통망 확충과 인프라 개선을 통해 고용시장, 지방 경기부양과 연결 가능한 사업은 규제완화 가능성이 있다.

▶'올해 상저하고', '내년 반등', '2~3년 장기침체' 중 가능성 높은 시나리오는.

김: 서울은 수요가 많으므로 하락하진 않을 것이다. 서울은 올해 보합, 내년 반등을 예상한다. 지방은 바닥을 다지는 조정기다. 서울 수요가 넘쳐야 지방이 탄력을 받는데 서울이 정체돼 지방은 하락할 것이다.

함: 서울은 등락 없는 조정이 더 이어질 것이다. 매수자-매도자 간 호가의 간극이 크고 경기둔화에 따른 구매력 저하, 규제정책 유지, 수도권 입주물량 증가에 따른 임대차시장 안정 등으로 반등의 기회를 찾기 어려운 상태다. 당분간 거래 소강상태 속 바닥 다지기가 이어질 전망이다.

양: 앞으로 2년간 큰 등락 없는 조정을 예상한다. 양도소득세 중과로 퇴로가 막히고 매물이 없는 상황이라 안정적인 조정은 이뤄질 수 없다. 하지만 정부정책의 방향에 따라 바뀔 수 있다. 매물 품귀현상이 심해지면 오히려 반등하는 부작용도 낳을 수 있다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제590호(2019년 4월30일~5월6일)에 실린 기사입니다.

김노향 기자

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