2017-07-28 11:44

http://blog.drapt.com/muzige/7862041501209841855

개인별 상황에 맞는 투자시기- 종합적 안내

안녕하세요?

집값이 들풀에 번진 불처럼 계속 불타고 있는 상황에서 개인별 속사정이 천차만별일텐데 무작정 아득한 하락기만 바라보고

기다릴 수만은 없기 때문에 각각의 여건에 맞는 맞춤형 투자시기를 제시할까 한다.

필자는 큰 틀에서 부동산 흐름을 제시하고 반복이 되는 데이터와 현재 여건을 종합적으로 분석하여 미래 전망을 하는 상황이기

때문에 개인별 특수성을 고려하지 않은 부분도 있으므로 큰 틀에서 견해는 변함이 없지만 6개월~1년만 본다면 가변성도

크므로 개인별 여건에 맞게 매수를 돕고자 한다.

1. 현재까지 부동산의 흐름

1) 상승초기인 2014년에 소폭 상승하다가 2015년~2016년 이후 폭등하였고 2017년도 월별로 폭등한 곳들이 많다.

2) 2017년 상승폭이 이어지는 까닭은 노무현 전대통령과 닮은 꼴인 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 회의론이 크기 때문이다.

3) 부동산 특성상 상승기나 하락기나 정점 상황에서는 일반인들이 대거 가세하여 시세 변곡을 가져오기가 쉽지 않다.

4) 대부분의 기관과 전문가의 전망이 비관적이거나 중도 성향을 띄었는데 정부정책의 신뢰성 의문으로 상승쪽으로 유턴했다.

5) 서울과 서울인접지역 재건축, 재개발 중심으로 가격 상승폭은 지속적이며 최근 서울과 수도권 소외지역의 상승이 두드러진다.

2. 노무현 정부 시기와 문재인 정부 시기의 공통점과 차이점

1) 공통점

  - 왠만한 부동산 정책으로 인하여 집값이 꺾일 것이라는 낙관적인 시각을 유지하며 대출규제 중심일변도의 정책을 펴고 있다.

  - 경기 살리기에 초점을 두고 있는 상황에서 경제의 일부분일 뿐인 부동산 경제를 꺾으려는 적극적인 제도가 보이지 않는다.

  - 좀 더 지켜 보아야 하지만 말로만 규제를 앞세우고 실재 예측 가능한 알맹이가 없는 대책이 오히려 집값을 폭등시킨다.

  - 부동산을 임하는 대통령, 관계장관, 정당 등이 노무현 정부의 노선과 다르지 않다.

  - 3년간 집값이 폭등하였는데 바닥시세에서 상승폭을 본다면 예전이 좀 더 높지만 2017년 가을까지 상승장으로 보기

    때문에 추가상승이 이어져서 상승폭은 비슷할 것으로 보이므로 올 해 끝부분에 꼭지근처에 도달한다고 본다.

 

2) 차이점

  - 2005~2009년 다주택 중과세 40%, 서울 등 투기과열지구 지정, 2년 실거주 3년보유, 종부세/DTI/LTV강화에도 집값이

    폭등하였기 때문에 그 모든 정책은 선별적으로 진행해도 집값이 잡힐지 의문이나 정부가 그런 말조차 나오지 않고 있다.

  - 대신 투기목적의 부동산 매수에 강경한 입장을 고수하고 있으므로 그러한 정책이 실질적으로 이어질 것인지 기대가 된다.

  - 인구는 좀 늘었지만 1~2인가구의 증가로 세대수가 크게 늘었는데 그에 연동하여 서울 주변의 택지지구와 원거리 신도시가

    20~25개나 더 늘어나서 예전보다 공급물량이 훨씬 많다.

  - 잃어버린 2010년~2015년 하락기에 외국 집값은 많이 올랐는데 우리나라 집값은 긴 시각으로 GNI대비 상승률은 낮다.

  - 시중에 풀린 자본금은 항상 넘쳐 났지만 그 시점보다는 지금시점이 유동자금이 훨씬 많고 외국인 부동산 투자자들이 늘었다.

  - 새아파트 기대주인 재건축과 재개발, 뉴타운, 분양, 분양권 들이 그 시점보다 압도적으로 많다.

  - 서울과 서울인접 중심의 시세기대치가 높고 잠잠하던 대구, 부산, 광주 등 지방 집값이 폭등하여 수도권 시세가 낮아 보인다.

  - 중대형 중심의 시장에서 소형 중심의 시장으로 완전히 넘어 왔으며 상당기간 그 흐름이 예상이 되며 중대형은 갭매우기

    상승 정도로 판단하면 된다.

3. 부동산 특성

 1) 1년 내외의 단기적 전망은 정부정책, 대중심리, 부동산 호재 등의 영향을 받기 때문에 변동성이 크지만 상승장에는

     특별한 돌발변수가 없는 한 단기적 상승이 지속될 가능성이 크며 하락장에는 그 반대로 하락이 지속이 된다.

 2) 집값은 일부 전문가들 말처럼 폭등만 한 것이 아니라 폭등과 폭락의 연쇄고리를 형성하였고 대신 폭등이 폭락보다 더

    컸기 때문에 집값은 결국 상승하였으며 다음 재상승장에도 많이 오를 것은 확실하므로 무주택보다는 유주택이 낫다.

 3) 부동산은 트랜드와 테마를 형성하며 변동성을 보였는데 앞으로도 서울과 서울인접지역 소형, 재건축 중심에 뉴타운,재개발,

    입주권과 분양권이 기존아파트 상승률보다 높을 것이며 아파트가 비아파트를 압도하였으므로 포커스를 잘 맞추어야 한다.

 4) 미래트랜드에서 완전히 멀어진 지역이나 부동산이 아니라면 집값이 돌고 도는 특성상 상승폭이 낮은 아파트와 서울의

     저평가 지역, 소형에 비하여 시세차이가 적은 중대형평형, 단순개발 호재보다 대형개발 호재 반영이 적은 곳으로 접근한다.

 4. 2017년 하반기~2018년 상반기 1년간 전망

 

 1) 부동산 사이클은 분명 4년간 상승과 하락을 4회에 걸쳐 진행하였으므로 가장 신뢰감 있는 데이터라 할 수 있으며

    여기에 3박자 1.일정기간이 경과하고 2.상승폭이 크고 3.정부정책이 나온 상황이라 장기적으로 매수타이밍으로 부적합하다.

 2) 정부정책이라는 돌발 변수가 있지만 하반기는 2017년 연장 선상에서 상승폭이 어떨지 차이만 있을뿐 상승장 진행은 맞고

    2018년에 밋밋한 흐름이 이어지며 하락초기가 될 것으로 보이는데 정부정책에 따라 변곡점 여부가 결정된다.

 3) 지금까지 상승폭이 컸다고 하더라도 서울과 서울 인접 중심의 새아파트 기대주인 재건축이 많이 오를 것이며 특히

     서울 분양권 전매금지로 재개발과 뉴타운 입주권의 강세가 확대될 수 있고, 오름폭이 적고 절대시세가 낮은 서울 500세대

     이상의 모든 아파트들과 소외를 받은 수도권 중소형 평형의 아파트들이 상대적으로 더 많이 오를 것이다.

 4) 정부정책이 릴레이식으로 펼쳐질텐데 예측 가능한 정책수준에 머문다면 오히려 내년 봄 까지도 폭등의 빌미를 제공하여

     많이 오를 수 있고 강경책이 나온다면 정책시점과 겨울 비수기에 일시 하락후 내년부터 사이클에 맞게 횡보합 등락하며

     1년이상 거래부재 관망세가 예상되다가 결국 3~4년후 하락기의 추락이 이어질 확률이 높다. 정책이 변수이다.

5. 무주택자, 실거주 내집마련, 최근 매도자, 무주택 불안감이 큰 사람들의 실질적인 매수전략

 무주택자, 실거주 내집마련, 최근 매도자, 무주택 불안감이 큰 사람들이 정부정책에 상승기의 추가 폭등을 이겨낼 것으로

 보이지 않으므로 속병이 생기거나 잠을 못자는 등 건강을 해칠 우려도 있기 때문에 다음 방법으로 진행하면 된다.

1) 집값은 상승장에 매수하고자 할 경우 상승이 지속이 되어 지치고 불안할 수밖에 없으므로 위에 해당이 되는 분들은

   정부정책의 헛발질로 올 가을이나 내년 봄에도 폭등 소지가 있는데다가 어차피 하락장 바닥은 3~4년이 걸릴 수 있고

   설령 매수가 아래로 떨어지더라도 결국 매도타이밍 때 매수가보다는 높게 치고 오를 것으로 보이니까 매수해도 된다.

2) 매수지역은 하락기가 돌아와서 하락폭이 좀 더 크더라도 정부정책의 미온적인 대처 시에 가을이후 상승과 내년까지의 폭등도

   무시할 수 없으므로 서울과 서울인접지역 중심으로 재건축, 뉴타운과 재개발 조합매물 및 입주권, 서울초근접 수도권

   분양권을 1순위로 삼고, 상대적으로 오름폭이 적은 강북 북부권 노원구, 도봉구, 강북구, 중랑구, 서대문구, 은평구 등과

   강남권의 구로구, 금천구, 관악구로 접근하시고 한강변 라인 상승폭이 적은 아파트 중에서 500세대 이상으로 매수 바란다.

  재건축은 1~2억 추가 상승이 얼마든지 가능하며 현시점에서 서울 왠만한 입주권은 시간은 많이 걸리겠지만 가격 조정후에

  현재시세보다 기본 1억이상 오른다고 보면 된다.

3) 지금 집값이 많이 올라서 소중한 자산을 지켜드리고 수익률을 극대화 시키고자 하락기 매수를 강조한 것이지

    집값이 폭락하여 망한다는 의미로 칼럼을 쓴 것이 아니며 대신 매수한 분들은 하락기 리스크를 감수하고 본인의

    선택에 의하여 매수한 것이므로 과정상 등락에 노심초사하지 말고 다음 상승장까지 꿋꿋하게 끌고 가야 한다.

    가능성은 높지 않지만 혹시라도 매수 후에 2년간 집값이 크게 오른다면 매도해야 한다.

4) 단기 매수타이밍은 지금의 경우 매물이 적어서 매도호가로 매수할 우려가 높으니까 상한가 이내라면 지금 매수해도 되고

    정부정책이 나온 시점부터 분위기를 보면서 매수해도 되며 상승폭이 밋밋하다면 올 겨울 겨울 급매를 노리는 방법도

    좋은데 정책에 따른 흐름에 맞추어 매수를 하면 된다.

5) 이랗게 매수한 분들은 혹시라도 하락기에 가격하락이 크거나 이제 매수가 회복을 하였다고 매도하기 보다는 반드시

    다음 상승장에 지금과 같은 폭등 정점에서 매도하여야 시세차익을 높일 수 있으니까 꼭 매도 타이밍을 지켜야 한다.

6. 순수 투자자, 투자목적으로 수익률을 극대화 하고자 하는 사람, 3~4년 장기간 대기 가능한 사람.

여러 번 언급 드렸지만 지금은 집값이 더 오른다고 하더라도 이미 많이 올라서 상승여력에 한계선은 분명한 것도

사실이니까 이런 사람들은 이미 매수타이밍을 놓쳤고 하락기 매수가 수익의 절반 가까이라는 인식하에 기다리는 것이 좋다.

1) 현 시점에서 폭등한 아파트를 매수할 경우 자본금 투자가 많이 든다. 정부정책에 따라 단기적으로 10억이 넘는 부동산은

1~2억이 더 오를 수 있으며 뉴타운 입주권 등의 경우 5천~1억 정도 상승할 소지도 있는데 그것을 이겨내야 하며

하락기에는 오른만큼 더 많이 하락하는 것이 과거의 사례이므로 꿋꿋하게 3~4년 이후까지 기다려야 한다.

2) 순수 투자자, 투자목적으로 수익률을 극대화 하고자 하는 사람, 3~4년 장기간 대기 가능한 사람들일지라도 정부정책이

의외로 강하여 올 겨울에 작년 겨울처럼 15억 재건축이 3억 하락한 12억에도 거래가 안 되었다는 점을 인식하고 비슷한

상황이 반복이 될 소지도 충분하니까 치밀하게 모니터링 후에 그 수준이라면 잡아야 한다.

3) 이와 관련한 칼럼과 답변을 통하여 많이 제시하였으며 과거 투자수익이 가장 높았던 방법이니까 자신의 여건의

   맞는 분들이 적용하기 바란다.

지금 집값이 많이 올랐는데 앞으로도 오를까요? 이런 질문은 단기간만 본다면 오를 가능성이 있고 중장기적으로 떨어질

가능성이 크기 때문에 오른다 내린다로 보지 말고 개인 여건과 정황에 맞게 판단하면 무난하다.

특히 유료 상담을 받은 회원들은 매수한 분들도 많지만 상대적으로 3~4년 대기를 좀 더 권하였는데 저의 의견은

큰 틀에서 수익을 내기 위해서는 3~4년을 기다려야 한다는 점에는 변함이 없으므로 참조하기 바란다.

정부정책이 새로운 뇌관이 된 상황에서 구체적인 매물대상, 방법, 시기 등을 제시하였으므로 지금 매수가 되었든 3~4년 후의

매수가 되었든 고점 매도만 한다면 수익률 차이가 날뿐 후회할 일은 적으니까 개인의 여건에 맞게 선택하기 바란다.

오늘 앞으로 전개될 궁금증에 대하여 혼을 담은 칼럼을 제시했으며 앞으로도 상황에 맞는 융통성 있는 칼럼으로 보답하겠다.

감사합니다.

천만명 부동산의 꿈 카페 김종갑 대표

0