부자로 가는 길(1306)

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투자의 3대요소 실투자금, 입지, 미래가치 |부자로 가는 길

2019-08-25 10:37

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투자의 3대요소 실투자금, 입지, 미래가치
 


분양가상한제 하락장에 관심가질 서울아파트 125개- 김종갑의 경제부동산 구독 부탁드려요



위의 세가지 정의입니다.

실투자금(실제 투자에 필요한 금액 예) 매입가격-전세금(or 대출금)= 실투자금)
입지(사람들이 선호하고 살고싶은 지역)
미래가치(호재 말하며 이것이 가까운 미래에 펼쳐질 경우 투자금의 회수기간과 관련이 깊다.)
초보자 분들은 이 세가지 실투자금, 입지, 미래가치에 대한 깊은 생각없이 투자를 결정합니다.
 
그럼 우선 실투자금에 대해 생각을 한번 해봅시다.
투자에서 수익을 낼 수 있는 경우는 어떤 경우일까요?
내가 투자를 하고 내 뒤에 다른 투자자가 내 물건을 더 비싸게 받아주면 됩니다.
그럼 투자를 하는데 있어서 가장 중요한 투자가 어떤 투자일까요?
그것은 소액의 투자입니다.
 
소액이란 것이 왜 중요할까요?
첫번째로 소액으로 하는 투자자가 수적으로 많기 때문입니다.
20:80의 법칙이 있듯이 부자는 20%이고 가난한 자는 80%입니다.
물론 20:80이란 것이 20%가 80%의 재산을 가지고 있고 80%가 20%의 재산을 가지고 있다는 뜻입니다만 여기서는 많은 사람들이란 뜻으로 쓰겠습니다.
많은 사람들이 확률적으로 많기 때문에 소액이 들어가면 많은 사람들이 그 곳에 관심을 많이 가질 수 있다는 뜻이 됩니다.
예를 들어서 10억이상 들어가는 경매물건의 경쟁율이 2:1 정도라면 1억이하 들어가는 경매물건은 20:1이 넘어간다는 것이죠.
 
두번째로 소액으로 하는 투자는 리스크가 적습니다.
부자라고 하더라도 자신의 재산을 올인하는 일은 극히 드뭅니다.
왜냐하면 아무리 확실하더라도 잘못되었을 때 한순간에 전재산을 잃을 수 있다는 뜻입니다.
예를들어 400억을 가지고 있는 부자가 400억을 전부 올인해서 한곳에 집어넣는 일은 극히 드물다는 뜻입니다.
도 아니면 모인 경우는 자신이 돈이 얼마 없을 때 할 수 없이 하는 투자이고 돈이 어느정도 되면 한곳에 올인 하는 것보다는 분산투자를 생각하게 됩니다.
계란을 한곳에 담지 않는다는 말은 안전한 유동성이 좋은 예금에 몇 % 수익률이 좋은 증권에 몇 % 안정적인 부동산에 몇 % 하는 식으로 투자를 하는 것은 유동성과 성장성 안정성을 동시에 추구함이 아닐까요?
그러므로 소액으로 투자한다는 것은 부자와 가난한자 모두가 좋아하는 투자법이고 거의 모든 사람들이 선호하는 투자법입니다.
한마디로 부자는 리스크 관리 차원에서 가난한자는 돈이 없기 때문에 100% 선호하는 투자법이란 얘기입니다.
 
세번째는 유동화가 쉽기 때문입니다.
20억짜리 싸우나와 5000만원짜리 빌라와 어떤것이 더 팔기 쉬울까요?
그 지역에 따라 조금은 약간 다른 결과가 있을 수 있겠지만 대부분은 당연히 5000만원짜리 빌라가 팔기 쉬울 것입니다.
그러므로 내가 갑자기 어려운 일이 있어서 부동산을 현금화 시키려고 할 경우를 생각한다면 유동성은 꼭 고려해야할 요소입니다. 
 
그럼 부동산을 투자하는데 있어서 전체 투자자금이 중요할까요? 아니면 실투자금이 중요할까요?
예를들어 A와 B의 두 아파트가 있습니다.
A부동산은 매매가 2억이고 전세가가 1억9500만원입니다.
B부동산은 매매가 1억이고 전세가가 3000만원입니다.
 
어떤 부동산이 투자하기 쉬울까요?
당연히 A부동산이 투자하기 쉽습니다.
우선은 소액으로 투자하기 쉽기 때문이며 내가 아니더라도 많은 사람들이 그것을 사줄 수 있는 대기수요가 훨씬 많기 때문일 겁니다.
이렇게 전세가 대비 매매가가 차이가 나지 않는 곳은 불황에서 떨어지기 어려우며 호황에서 더 많이 오르는 곳일 겁니다.
그래서 실투자금이 중요합니다.

그럼 내가 500만원을 주고 빌라를 샀는데 나중에 2000만원이 올라서 다음 사람이 2500만원을 투자하는 곳이 잘팔릴까요?
아니면 내가 5000만원을 주고 빌라를 샀는데 나중에 2000만원이 올라서 다음사람이 7000만원을 투자하는 곳이 잘 팔릴까요?
그것은 당연히 전자가 되겠죠.
그러므로 소액투자를 하는 것은 중요하고 내가 얼마나 적은 가격에 부동산을 샀느냐는 더더욱 중요한 것입니다.
 
두번째로 중요하다고 생각하는 것은 입지입니다.
부동산(不動産)이란 한자에서 볼 수 있듯이 움직일 수 없는 것이 부동산이고 그것은 입지와도 연결이 됩니다.
중국에 가면 아파트가 오래될수록 많이 떨어집니다.
그래서 처음 분양했을 때는 100만원 이었다면 5년 되면 80만원 이런식으로 떨어진다는 것이죠.

그러나 이러한 현상은 부동산을 동산적으로 취급했을 때만 이러한 결과가 나타나며 만약 도심지에 더 이상 지을 땅이 없거나 교통이 너무 막혀서 출퇴근이 어렵다면 그럴 경우에도 시외곽으로 새로지은 아파트가 계속해서 오를까요?
강남의 요지에 있는 아파트들은 20년 30년이 되었는데도 그 가격이 오르는 것은 무엇일까요?
입지는 어느 하나의 변수로만 작용하는 것은 아니고 교육, 편의시설, 문화, 교통, 상징성 등등 많은 것들이 합쳐져서 살기좋은 곳인지 아닌지 선호하는 곳인지 아닌지가 결정이 됩니다.
그래서 강남과 같은 지역에서는 실투자금 1억이 들어가면 적게 들어간다고 볼 수 있으며 지방 어느지역에서는 5000만원만 들어가도 꽤 많은 투자금이 될 수도 있습니다.

이것은 우리가 부동산을 항상 강남이라는 특수한 입지을 염두에 두고 생각하여야 할 것입니다.
제가 항상 강조했던 것은 우리가 살고싶고 선호하는 주거형태는 아파트입니다.
재개발이건 재건축이건 아파트건 무엇이건 간에 주택은 나중에 아파트의 주거형태로 귀결된다고 봤을 때 우리가 가장 선호하는 지역인 강남과 가까운 곳이 비싼 아파트 지분이 될 수 있는 조건이 된다는 것이죠.
 
세번째는 미래가치의 여부입니다.
그 지역이 재개발 기본계획이 실시 되는지 뉴타운지역이 되는지 재건축 안전진단이 통과 되는지 아니면 역세권이 되는지 등등 말입니다.
이러한 것은 회수기간과 밀접한 관계가 있습니다.
언제 투자하는지에 따라서 수익률이 커지냐 혹은 작아지냐의 차이가 나타납니다.
재개발 기본계획을 앞둔 지역과 이미 지난 지역과는 하늘과 땅차이입니다.
왜냐하면 기본계획이 실시되는 순간 가장 가격적인 상승폭이 심하기 때문입니다
.
그러므로 회수기간을 짧게 그리고 수익률을 극대화 시키려면 미래가치가 높은 곳을 선택해야 하는 것이죠.
 
그럼 본격적으로 예제를 통해서 실투자금, 입지, 미래가치 등을 어떻게 비교해야 하는지 살펴봅시다.
1. 실투자금만 차이가 나고 다른 변수들은 차이가 없을 때
1) 인천 A, 매매가 5000만원, 전세가 4500만원, 실투자금이  500만원
2) 인천 B, 매매가 5000만원, 전세가 3000만원, 실투자금이 2000만원
인천의 A지역이 투자해야 할 곳입니다.(실투자금이 적을 수록 좋은 곳이죠.)
 
2. 입지적으로 차이가 나고 다른 변수들은 차이가 없을 때
1) 강남 A, 매매가 5000만원, 전세가 3000만원, 실투자금이 2000만원
2) 부천 B, 매매가 5000만원, 전세가 3000만원, 실투자금이 2000만원
강남의 A지역이 투자해야 할 곳입니다.(입지가 좋은 곳이 좋은 곳이죠.)
 
3. 미래가치가 차이가 나고 다른 변수들은 차이가 없을 때
1) 부천 A, 매매가 5000만원, 전세가 3000만원, 실투자금이 2000만원(기본계획 발표 7주일전)
2) 부천 B, 매매가 5000만원, 전세가 3000만원, 실투자금이 2000만원(기본계획 발표 후)
부천의 A지역이 투자해야 할 곳입니다.(미래가치가 좋은 곳이 좋은 곳이죠.)
 
세가지 예를 들어봤습니다.
골라내기 당연히 쉽죠?
그런데 실전에서는 하나의 변수만 다르다 하더라도 판단을 엉뚱하게 하는 경우가 있고 정반대의 경우를 선택하는 경우도 있습니다.
그런데 입지적으로나 실투자금이란 변수가 서로 다르다면 어디에 투자해야 할지 갈등을 하겠죠.
그것은 자신이 판단해야 하는 몫입니다.
가치판단을 어떻게 해야할지에 대한 것이죠.

그런데 그냥 단순히 실투자금, 입지, 미래가치에 관한 것에 대해서 간과하고 자신의 주변지역만을 살펴보시는 분들이 계십니다.
그러한 부분은 현실에서 제게 쪽지를 주시는 분들을 보면 이러한 것을 간과하고 물어보시는 분들이 계십니다.
특히 2번째 예를 가장 많이 헷갈려 하시는데 이러한 것은 지역적인 시장조사를 게을리한 결과가 아닐까 생각됩니다.

지역을 객관적으로 보지 않고 그냥 자신의 주관적인 관점에서 어느 일방(동네 부동산 중개업자, 친구, 친지 등등)의 말만 듣고서 투자를 결정하신다는 것이죠.
현재 다른 지역에서는 뻥뻥 터지는데 전혀 오르지도 않을 지역을 가지고 같은 투자금을 가지고 여기 어떠냐고 물어보시는 분들 이 계신다는 것이죠.
부동산 투자에 대해 생각하신다면 임장활동을 꾸준히 하시고 시세조사, 호재 등을 알아본다면 같은 돈을 가지고 어디에 투자해야 할지 결론이 먼저 설텐데 말입니다.
 
어느 권투선수는 음식점을 하려고 상가를 얻는데 한달을 가게얻을 자리에서 유동인구 조사를 비롯한 시장조사를 하고 개업을 했다고 하더이다.
세가지 모두 중요한 변수이니 부동산투자를 하는데 있어서 그 변수를 항상 생각하고 비교 분석하여 계량적으로 판단하시기 바랍니다.

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