각종 지원받다가 투기 주범으로 지목돼 잇단 규제 대상
역전세에 금융당국 대출총량제까지 겹쳐 궁지 몰려
급변 시장 상황 맞춰 춤춘 정부 정책만 믿고 투자 낭패

[에너지경제신문 오세영 기자] 부동산 임대업에 대한 정부 규제가 잇따르면서 부동산 임대사업자들이 갈수록 궁지에 몰리고 있다. 

한 때는 다주택자 양성화 및 임대주택 시장 안정을 명분으로 각종 지원을 받았던 부동산 임대사업 등록이 이제는 갭 투자를 촉진하는 투기 통로로 인식돼 각종 규제 대상으로 거론된다. 

‘황금 거위’로 인식되다가 하루 아침에 찬밥 신세의 ‘미운 오리 새끼’로 전락한 것이다.

이에 따라 정부 정책 만 믿고 투자했다가 낭패를 본 선의의 피해자들이 속출하고 있다.

급변하는 시장상황에 춤을 춘 정부의 무책임 정책에 비난의 화살이 쏟아진다.

금융위원회와 금융감독원은 지난 10일 부동산임대업 대출에 총량제를 적용한다고 밝혔다. 현재 금융회사들은 자영업자의 경우 자체적으로 세운 ‘관리계획’을 벗어나지 않는 범위에서 대출을 해준다. 이 가운데 부동산임대업 대출은 총량 관리목표를 별도로 두도록 한다는 것. 

더불어 지난해 10월 시중은행에 적용된 총부채원리금상환비율(DSR)이 오는 6월부터 제2금융권에도 적용된다. 

11일 업계 관계자들은 부동산 임대업에 대해 오락가락한 정부 정책전환의 문제를 지적하고 나섰다. 

업계 일각에서는 "집값의 등락이 심하면 정부에 대한 불만이 높아지니 조정하려는 모양새"라며 "정책전환에 분명한 명분과 정책당국의 책임이 필요하다"고 꼬집었다.

당초 정부는 부동산 임대업을 적극 추진해왔다. 조정대상지역 내 다주택자가 8년 이상 양도할 경우 양도세와 중과세가 면세됐다. 또 8년 이상 장기 임대등록 주택에 대해서는 종부세 합산에서 배제됐다. 

또 전용면적 85㎡ 이하 주택을 8년 동안 임대 등록하면 양도세 70%를 공제해주고, 수도권의 6억원 이하 주택을 두고는 양도세 중과도 배제됐다. 별표 투기과열지구, 투기지역 내 고가주택 신규구입시에도 대출대상 규제가 없었다.

이런 부동산 임대업의 혜택은 집값을 상승하는 요인으로 작용하기도 했다. 임대등록을 한 사업자는 8년 동안 집을 팔 수 없으니 주택 수요가 줄어 ‘부르는 게 값’이라는 분위기로 물량 거래가 이뤄졌기 때문이다. 또 9.13 대책 시행 전 임대사업자는 투기과열지구의 경우에도 집값의 80%까지 대출이 가능했다. 

반면 9.13 대책 이후 정부는 주택시장 안정대책을 내세워 신규 임대사업자의 세제혜택을 축소했다. 조정대상지역 주택을 구입한 집주인에게 양도세·종합부동산세 과세를 실시했다. 또 투기지역·투기과열지구 내 임대사업자의 주택담보대출 한도를 40%로 축소했다. 

한 업계 관계자는 "이미 9.13대책으로 부동산임대업자에게 대출해줄 수 있는 주택담보인정비율(LTV)이 40%까지만 적용된 상황"이라며 "이번 대출 총량규제에 따라 부동산을 추가 구입할 때 대출받기가 더 어려워졌다"고 설명했다.

부동산 임대사업에 대한 규제가 완화됐을 때 대출을 진행했던 사업자의 경우 피해를 볼 수도 있는 것으로 파악됐다. 

다른 업계 관계자는 "일전에 임대사업자들 대다수가 대출을 받아 사업을 진행했다"며 "그 때문에 집값 하락, 임대료 하락, 공실 증가 등으로 세입자들의 보증금 반환에 문제가 생기고 있는 것"이라고 지적했다. 

실제로 최근 부동산 임대사업자들이 역전세, 깡통전세 등으로 줄파산하고 이에 전세보증금을 제때 제대로 돌려받지 못한 세입자들의 피해가 커지고 있다.

다른 업계 관계자는 "비록 많은 부동산 임대사업자들이 투기를 노리고 불나방처럼 달려들었다가 날벼락을 맞았다"며 "하지만 그렇다고 결과적으로 이를 조장하게 된 정부의 책임이 가벼워지는 것은 아니다"라고 비판했다.

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